11 月 1 日起，存量房贷利率可动态调整，购房者必知重点

自2024年11月1日起，当现有房贷利率与国家新房贷利率偏离一定程度时，借款人可以与银行自主协商，动态调整现有房贷利率。

从已披露的公告内容来看，现有房贷利率的正常调整是加点之间的比较和下调。购房者可以将贷款的LPR加点值与全国新房贷利率平均加点值+30BP进行比较。如果贷款LPR加分值较高，可以申请将贷款加分值降低至全国新增房贷利率平均加分值+30BP。 。

未来房贷利率加点将如何动态调整？我现有抵押贷款的利率加分可以调整吗？重定价周期应该如何选择？记者总结要点如下：

未来房贷利率加点将如何动态调整？

中国人民银行公告2024年第11号提出，当现有房贷利率与国家新房贷利率偏离一定程度时，借款人可以与银行自主协商，动态调整现有房贷利率。

偏差幅度的设置是调整规则的关键。上述接近央行人士表示，如果偏差范围设置过大，借款人就会产生心理落差，可能会增加提前还贷的次数，不利于建立长期贷款关系。现行房贷利率逐步有序调整机制。如果偏差范围设置过小，可能会导致合同频繁重置，超出银行的业务能力，导致借款人难以及时享受到收益。

记者从相关商业银行获悉，为了平衡合理利润转移和可持续经营，商业银行计算并同意偏差范围为30BP。

具体调整规则为：以中国人民银行近期公布的全国新增住房抵押贷款平均利率对应的加点加点30个BP为门槛。如果现有房贷加分幅度高于起征点，可以与银行协商调整至起征点。对应点位上涨幅度为中国人民银行最新公布的全国新增房贷利率减去对应季度5年以上平均LPR。中国人民银行官网“利率政策”栏目每年1月末、4月末、7月末、10月末公布上季度全国新发放住房抵押贷款利率水平，银行和借款人的参考。

例如，中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.33%，该季度5年以上平均LPR为3.85 %。对应的积分上涨幅度为3.33%-3.85%=- 52BP，调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即所有现有房贷借款人积分上涨幅度高于-22BP都可以与银行协商调整点加法范围为-22BP。考虑到10月25日大部分借款人的积分上涨幅度已分批调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整积分上涨幅度。

未来，如果政策利率保持稳定，新增房贷利率预计保持稳定，存量房贷利率无需调整。

市场权威专家认为，如果新增房贷利率加成进一步下降，存量房贷利率也会随之下降。银行将综合考虑吸收存款、经营成本等因素，合理确定新增按揭贷款利率。经过本轮批量调整，现有房贷利率已降至3.3%。如果存量房贷与新发放房贷差额大于30BP，将推动新一轮存量房贷降息。因此，银行预计将减少发放3%以下利率的房贷，新增房贷与现有房贷利差将保持总体稳定。

未来的重定价周期如何选择？

根据中国人民银行公告[2024]11号，自2024年11月1日起，商业个人住房贷款借款人合同约定浮动利率的，可以与银行业金融机构协商约定重定价周期。

重定价周期是指浮动利率贷款合同利率随定价基准调整的时间间隔。利率重定价日，定价基础调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）对应的数值。目前，个人住房贷款一般每年重新定价一次。中国人民银行公告[2024]11号取消个人住房贷款重定价周期不低于一年的行政限制。

11月1日即将到来，部分存量房贷借款人希望缩短重定价周期，尽快享受10月LPR下调的优惠红利。

记者梳理商业银行公告发现，11月1日后，新增房贷借款人可以自主选择重定价周期，现有房贷借款人也可以与银行业金融机构协商重新约定重定价周期。大多数银行提供三种重新定价周期选项：三个月、半年和一年。

也就是说，如果重定价周期为三个月，则一年重定价四次；若重定价周期为半年，则每年重定价两次；若重定价周期为一年，则每年重定价一次。

需要注意的是，大多数银行规定现有房贷借款人在整个贷款期限内只能调整重定价周期一次，而不能多次调整。

有关专家表示，抵押贷款合同期限普遍较长，有的期限达到30年。纵观整个贷款周期，重定价周期的长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期中，重定价周期越短，借款人就能越早享受到降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期中，重定价周期越短，借款人就能以更快的速度申请更高的利率，承担更高的利率。利率负担较早增加，重定价周期只能调整一次。借款人应根据自身情况审慎决定，运用好选择权。

现有房贷利率批量调整效果如何？

存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖第一套、第二套及以上住房的现有住房贷款，以及去年调整了加成点的现有住房贷款。调整力度和范围均超过去年。

10月25日，全国银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整。相关借款人陆续反映，已收到贷款银行的手机短信通知，表明房贷利率调整成功，部分借款人的降幅高达130BP。 。

记者从央行获悉，初步统计显示，截至10月28日，已有21家全国银行完成批量调整，累计完成5366.7万户住房贷款利率25.2万亿元。各地法人银行也即将于10月31日降息，完成批量调整。由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率也会有所不同。重新定价后，它们将是相同的。现有房贷利率调整的效果将逐步显现。目前，部分重定价日在10月21日之后的借款人现有房贷利率已降至3.3%。随着其余房贷逐步重新定价，参与批量调整的绝大多数存量房贷利率将下调至3.3%。接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新增个人住房贷款平均利率（3.33%）。