房贷利率下调后月供为何不降反升？银行回应来了

农业银行个人贷款经理表示，等额本息还款方式下，当利率不变时，每月还本付息总额不变，本金会逐渐增加，利息也会逐渐增加。减少。但利率调整后，每月本金和利息还款额会发生变化。

记者了解到，房贷利率下调后，部分借款人当期月供不降反增的原因主要有以下几点：

首先，利息是分期计算的。

由于利率调整日将按照新利率计算利息，当借款人每月还款日与利率调整日不在同一天时，将在同一还款周期内执行两种利率。

比如，此次多家银行在10月25日调整了现有的房贷利率，而小张的贷款还款日为每月1日，因此10月1日至24日的房贷利率仍将按原利率计算。 25日至31日的房贷利率为新利率。

然后在10月1日至31日还款期间，将根据新旧利率按日计算利息。

其次，现有房贷利率调整后，每月还款额、本金和利息需要重新计算。

可以理解，自房贷利率调整之日起，原合同终止，借款人与银行签订新合同。

新合同贷款总额为原合同剩余本金，利率改为下调后的新利率，贷款期限为原合同剩余还款期限。因此，银行会根据贷款总额、还款期限、利率等因素重新计算每月还款额，以及每月应付本金和利息。

图为每月等额本息还款计算公式。

第三，利率下调时，当期本金偿还按新利率计算，当期利息按新旧利率占用天数计算。重新计算的本金将会增加。如果本金的增加超过利息的减少，则调整后当前每月还款额将增加。因此，利率会下降，而还款额会增加。

基于以上三点，可以举一个例子。

借款人小张的贷款本金为100万元，贷款期限为300个月，原贷款利率为4.2%，每月1日还款，每月还款额为5389.42元。 10月25日前已偿还五期，剩余本金99.05万元。

10月25日，小张的房贷利率调整为3.9%。银行根据房贷计算公式，重新计算每月还款额为5225.58元。首月月付利息3219.13元（贷款总额*3.9%/12）。因此，第一个月的还款率为3.9%/12。一期每月本金支付额为2006.45（每月支付总额-每月支付利息）。

需要说明的是，利率调整发生在小张当前的还款周期内，因此利息部分需要分段计算。 10月1日至24日利率为4.2%，日利息111.83元（按原合同第六期计算）共24天，故此期间利息为2683.92元。 10月25日至31日，日利息103.84元，共7天，期间利息726.88元。

综上，10月1日至31日还款期内，本金2006.45元，利息3410.8元，月还款总额5417.25元，较之前月还款额有所增加。

不过，值得注意的是，降息后，利息总额明显减少，从此前的61.68万元降至55.1万元。

下次还款时，统一执行新利率，剩余本金98.84万元，剩余期限294个月。在此基础上，每月还款额调整为5225.09元。如果此后利率保持不变，每月还款额将保持稳定。

多家银行个人贷款经理告诉记者，现有房贷利率下调后，贷款总利息肯定会下降。总的规律是本金和利息偿还总额减少，本金偿还总额不变，总期限不变，利息支付总额不变。减少。

“如果借款人在利率下调的还款期内提前还款，也会导致当前每月还款额发生变化。”工行个人贷款经理表示。

多位银行个人贷款工作人员表示，由于每月还款计算方法复杂，不同借款人的每月还款结构也不同。如果发现异常情况，借款人可以向贷款银行询问详情。