国有大行完善存量个人住房贷款利率定价机制，11 月 1 日起受理客户申请

新机制与房贷利率加点动态调整有关。 10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有银行相继发布关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告。自2024年11月1日起，符合条件的存量住房贷款借款人可以在与商业银行协商调整房贷利率加成点的同时，调整重定价周期。

根据各银行公告，自2024年11月1日（含当日）起，各银行将开始接受客户调整现有房贷利率点值和重定价周期的申请。其中，申请调整利率加积分的次数没有限制。符合下调条件的，可以申请调整；但同一笔贷款存续期内，贷款人只能申请调整重定价周期一次，且可以在3个月至6个月之间选择。或12个月作为重新定价周期。重定价周期调整一旦完成，则不可撤销。

事实上，中国人民银行一个月前就发布了完善商业个人住房贷款利率定价机制的要求。但由于住房贷款政策与老百姓息息相关，各家银行公告实施后，具体实施细则仍引起市场广泛关注。

目前市场关注的焦点主要是：如何判断我现有房贷的利率加点值是否可以调整？全国新增房贷利率平均加成点如何确定？北京、上海、深圳的按揭贷款客户如何操作？申请调整利率加点值及重新定价周期是否有限制？

对此，第一财经记者采访了监管部门人士和权威市场专家，并结合各家银行的公告总结如下：

利率点位调整有触发条件

中国人民银行公告2024年第11号提出，当现有房贷利率与国家新房贷利率偏离一定程度时，借款人可以与银行自主协商，动态调整现有房贷利率。

首先需要明确的是，利率点调整的触发条件是：如果客户的房贷LPR点值高于全国新增房贷利率平均点值加30BP，则客户可以申请银行调整LPR点值。如果不高，则无法调整。

其中，全国新增住房抵押贷款利率平均点增值=中国人民银行最新公布的全国新增住房抵押贷款平均利率-该利率对应期限以上LPR的算术平均数。 5 年在每个季度的每个月发布。

贷款人可以将贷款的LPR加点值与全国新房贷利率平均加点值+30BP进行比较。如果贷款LPR加点值较高，可以申请将贷款加点值降低至全国新房贷利率平均加点值+30BP。 。

例如，客户的贷款利率为LPR-20BP，最新公布的全国新增房贷利率为3.33%。考虑到相应季度（即7-9月）公布的5年期及以上LPR平均为3.85%，那么全国新发房贷利率平均点位加成为-52BP（3.33%-3.85%） 。全国新增房贷利率平均点值+30BP为-22BP（-52BP+30BP）。由于客户的贷款加分值为-20 BP，高于-22 BP，因此客户可以申请降低至-22 BP。下调后的贷款利率为LPR。 -22BP。

偏差范围设定为30BP，是商业银行为了平衡合理利润分享和可持续经营而经过测算得出的结论。

接近央行人士告诉记者，如果偏差幅度设置过大，借款人就会产生心理落差，可能会增加提前还款，不利于建立逐步有序调整的长效机制。现有的抵押贷款利率。如果偏差范围设置过小，可能会导致合同频繁重置，超出银行的业务能力，导致借款人难以及时享受到收益。

市场分析人士认为，考虑到10月25日大部分借款人的积分上涨幅度已分批调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整积分上涨幅度。

央行按季披露全国新房贷利率水平

第一财经记者注意到，央行官网新增“商业个人住房贷款加权平均利率”栏目。

10月31日，本栏目公布，2024年第三季度全国新增商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。

第一财经记者获悉，每年1月、4月、7月、10月末，中国人民银行都会公布上季度全国新的房贷利率水平，供银行和借款人参考。

随后，购房者可在中国人民银行近期公布的全国新增按揭贷款平​​均利率对应的加点基础上再加上30个BP作为门槛。如果现有房贷加分幅度高于起征点，可以与银行协商调整至起征点。对应点位上涨幅度为中国人民银行最新公布的全国新增房贷利率减去对应季度5年以上平均LPR。

市场权威专家分析，如果新增房贷利率加成进一步下降，存量房贷利率也会相应下降。银行将综合考虑吸收存款、经营成本等因素，合理确定新增按揭贷款利率。经过本轮批量调整，现有房贷利率已降至3.3%。如果存量房贷与新发放房贷差额大于30BP，将推动新一轮存量房贷降息。因此，银行预计将减少发放3%以下利率的房贷，新增房贷与现有房贷利差将保持总体稳定。

东方金诚首席宏观分析师王庆认为，展望未来，考虑到楼市走势，特别是目前实际住宅按揭利率在考虑价格因素后仍处于较高水平，利率2025年新增抵押贷款仍是确定的。下调空间。

这两个下限哪个更高？

根据各银行公告，客户房贷LPR点值调整需要满足两个条件。首先，必须不低于全国新增抵押贷款平均点值加30BP，且不低于该城市抵押贷款利率政策下限（如有）。

这也引起了北京、上海、深圳不少二套房贷款客户的疑问，正常调整的房贷利率到底会调整到当地下限还是全国下限？

若客户所在城市有房贷利率下限，调整后的利率点将为常态化调整目标值（即全国新房贷利率点加30BP）与当地利息中较高者利率政策下限。如果当地政策下限高于常态化调整目标值，调整后的房贷积分点值仍不能低于当地房贷利率政策下限。

例如，北京购房者五环以内第二套房的利率政策下限为-5BP，高于常态化调整目标值（全国新增房贷利率加点值+30BP，或-22BP）。北京五环以内第二套房贷款利率加成-5BP；若北京五环外二套房贷款利率政策下限为-25BP，低于常态化调整目标值（-22BP），则调整后的五环外二套房贷款利率五环路将-25BP。增加的积分值为-22BP。

重定价周期只能调整一次

值得注意的是，在各家银行的公告中，均强调“客户可以向我行申请变更重定价周期，但客户在同一笔贷款存续期内只能申请调整一次”。我们该如何理解这一点呢？ ？如何选择最合适的重定价周期？

根据中国人民银行公告[2024]11号，自2024年11月1日起，商业个人住房贷款借款人合同约定浮动利率的，可以与银行业金融机构协商约定重定价周期。

重定价周期是指浮动利率贷款合同利率随定价基准调整的时间间隔。目前，个人住房贷款一般每年重新定价一次。中国人民银行公告[2024]11号取消个人住房贷款重定价周期不低于一年的行政限制。

这意味着，从11月1日开始，部分存量房贷借款人希望也能够缩短重定价周期，尽快享受10月LPR下调的优惠红利。

通过梳理商业银行公告，我们发现大多数银行提供三个月、半年和一年三种重定价周期选择。若重定价周期为三个月，则每年重定价四次；若重定价周期为半年，则每年重定价两次；若重定价周期为一年，则每年重定价一次。

例如，小李原来的房贷重定价周期为12个月，重定价日期为11月8日。如果2024年12月5日申请将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日期为2月8日、5月8日、 8月8日和11月8日。

再比如，小王原来的房贷重定价周期为12个月，重定价日期为3月31日。如果2024年12月10日申请将重定价周期调整为6个月，调整后的重定价日期为3月31日和9月30日。

王庆分析，关于重定价周期，考虑到房贷期限普遍较长，利率（LPR报价）可能会经历多轮上行和下行波动，因此三个重定价周期对借款人来说不会有太大区别。但对于期限较短的房贷，考虑到利率仍处于下降趋势，选择期限较短的更为有利，这样可以更早、更多地享受降息带来的好处。

其他专家表示，抵押贷款合同期限普遍较长，有的期限达到30年。纵观整个贷款周期，重定价周期的长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期中，重定价周期越短，借款人就能越早享受到降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期中，重定价周期越短，借款人就能以更快的速度申请更高的利率，承担更高的利率。利率负担较早增加，重定价周期只能调整一次。借款人应根据自身情况审慎决定，运用好选择权。