美国楼市阴霾笼罩：高利率与高房价双重冲击下的市场动态分析

当地时间12月23日，美国商务部公布的数据显示，经历10月环比大幅下滑后，11月美国新屋销售环比上升，但增幅不及预期。 11月份待售新房供应量增加至2007年底以来的最高水平，销售价格中位数同比下降6.3%至402,600美元。

具体来说，11月新​​屋销量环比增长5.9%，季调后年率66.4万套，高于10月的61万套，但低于预期的67万套。 11月新屋销售同比增长8.7%，创2023年10月以来最大增幅。

新房销售大幅增长的背后并不是房市的大幅反弹，而是建筑商和消费者完成了因南部飓风影响而推迟的交易。此外，随着美国住房负担能力接近历史低点，房屋建筑商正在提供一系列销售激励措施以促进房屋销售。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里对21世纪经济报道记者表示，现在人们非常关心美国房地产市场能否在2025年恢复正常，难以承受的房贷利率能否降低？冰冻的房地产市场能否复苏？市场上还能有更多房产吗？房价能别涨那么快吗？所有这些问题也是房贷利率能否降低的问题，而房贷利率的变化间接受到货币政策、财政政策、美国经济、国际形势等多重因素的影响。

今年9月，美国抵押贷款利率一度跌至近两年来的最低水平，但近期在美联储鹰派等因素影响下又回到高位。 “冰冻”的美国楼市何时才能迎来春天？

新房和二手房表现分化

与新房价格下跌相比，高利率下业主惜售导致二手房供应紧张，价格更加坚挺。

全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，11 月份成屋销售较 10 月份增长 4.8%。经季节调整的年化销量为415万台，为3月份以来的最高水平，高于10月份预期的408万台和396万台。 11月成屋销售环比增长4.8%，高于预期的3%，同比增长6.1%，创三年来最大增幅。

11月底待售住宅供应量为133万套，较去年11月增长17.7%。按照目前的销售速度，需要3.8个月的时间消耗掉现有库存，6个月也算是买家和卖家之间的平衡。总体来看，市场供应依然偏紧。

与此同时，供应限制继续给价格带来压力。 11 月份现房中位价同比上涨 4.7% 至 406,100 美元，创下 11 月份历史最高纪录。 10月份房价同比上涨4%。

近两年，美国现房销售低迷的一个重要原因就是锁定效应。房主不愿挂牌出售房屋，也不愿放弃此前较低的抵押贷款利率。尽管11月份现房销售有所回升，但由于抵押贷款利率高企和库存有限，美国房地产市场的销售仍然举步维艰。

现有房屋销售数据占美国房地产市场销售量的90%，但存在滞后性。 11月的销售数据通常在9月和10月签署，然后一两个月后进行转让。值得注意的是，抵押贷款利率在 9 月份跌至 18 个月低点，但随后在 10 月份飙升。

相比之下，新屋销售约占美国房屋销售的 10%，并在签订合同时包含在内。新屋销售是反映美国房地产市场走势的先行指标，月度数据波动较大。

房地产市场双重冲击

对于很多有需要的人来说，他们很难承受高利率和高房价的双重影响。 11 月份首次购房者占现有房屋销售量的 30%，高于 10 月份的 27%，但仍略低于去年同期。相比之下，历史上首次购房者一般占市场的 40% 左右。

升值地产联合创始人孙斯托告诉记者，他在尔湾接触过一些典型的年轻家庭客户。夫妻俩的年收入约为30万美元。他们中的许多人现在租房子，月租达到3500美元。美元旧公寓。缴完税后，他们基本上就没有钱了。如果他们想买房，按照目前6.7%的抵押贷款利率，他们只能买得起6至700万美元的房子；如果他们对一套状况良好的价值100万美元的房子感兴趣，则每月付款加上保险和杂费。将达到近6000美元。银行会认为这样的每月还款负担太重，不会批准贷款。在美国买房，购房者首先要到银行申请抵押贷款额度，然后根据批准的额度去对应的房子。当利率降至5.5%以下时，这些家庭就能实现住房梦想。

事实上，一些在疫情后低利率时期买房的人不幸变成了高价收购。西雅图经纪公司 The Koi Group 创始人 David Huynh 告诉记者，2021 年 8 月，他的一位客户在西雅图 Mongonoli 区购买了一套房子。当时的报价为149.8万美元。客户经过多次出价竞争，最终以 180 万美元成交，该单位随后被出租。现在，抵押贷款利率是 2021 年夏季的两倍多，客户发现即使要价 1,499,950 美元也很难找到买家。客户决定在 2025 年春季将房子重新投放市场，希望届时抵押贷款利率下降，买家活动增加。

华盛顿长青地产副总经理陈红明告诉记者，冬季传统上是楼市淡季，卖家挂牌量较少。人们通常等到春天才列出和查看房产。人们更关心的是抵押贷款利率。他们预计美联储会继续降息，抵押贷款利率会更低，这样他们买房的压力就会减轻。明年30年期抵押贷款利率可能在6%左右。预计明年华盛顿房地产市场将比今年更火爆，尤其是到明年年中。从供需情况来看，如果不出意外，房价预计将继续小幅上涨。

从另一个角度来看，虽然房贷利率和房价仍处于高位，但一些人已经逐渐习惯了6%至7%房贷利率的新常态，更多购房者入市。与此同时，随着美国二手房卖家接受当今的高借贷成本，今年现房库存开始缓慢但稳定地上升。

NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示，房屋销售势头正在增强。尽管抵押贷款利率仍然很高，但消费者对当前水平越来越满意，就业机会也在增加。然而，2024 年成屋销售可能会低于去年，这已经是 1995 年以来最糟糕的一年。

美国房市何时迎来“春天”？

对于充分预期抵押贷款利率下降的人们来说，目前还不清楚他们的愿望是否会实现。

不少美国购房者原本希望美联储降息周期能够带动房贷利率走低，但没想到美联储“三连降”后房贷利率大幅上涨。 Freddie Mac数据显示，截至12月19日当周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.72%，高于前一周的6.6%。自美联储9月开始降息以来，美国30年期抵押贷款平均利率已从约6.1%升至约6.7%。

这背后，是不断上涨的“全球资产定价之锚”。自美联储9月开始降息以来，美联储鹰派等因素推动10年期美国国债收益率上涨逾75个基点。

Zillow Home Loans高级经济学家Kara Ng表示，展望未来，美联储和市场可能会根据未来发布的经济数据和政策声明做出反应。购房者应该预计抵押贷款利率将继续崎岖不平，并准备好在机会出现时采取行动。

美国房地产市场的全面复苏似乎还有很长的路要走。抵押贷款银行家协会 (MBA) 预计抵押贷款利率至少在未来两年内将保持在 6% 以上。

安萨里告诉记者，目前大多数美国房主的抵押贷款利率低于4%。如果想让他们把房子挂牌，抵押贷款利率至少要降低到5%。大量这几年买不起房的购房者认为，只有房贷利率降到5%才能开始买房。不过，各大机构和不少经济学家预测，明年房贷利率仍将维持在6%以上。由此来看，明年美国房市大概率会好转，但不会完全“正常”。

对于习惯用现金买房的外国买家来说，安萨里认为，遇到合适的机会时无需等待。对于需要贷款的购房者来说，如果能够接受6%左右的高利率新常态，希望尽快改善生活。 ，可以多存点钱作为首付，或者向家人借钱，这样就可以少借钱，减轻压力。

此外，特朗普2.0即将拉开帷幕。这将对美国房地产市场产生什么影响？安萨里分析称，特朗普政策对房地产市场的影响目前尚不清楚。一方面，关税、减税和移民政策将增加赤字，推高通胀，房地产市场可能恶化；另一方面，特朗普表示将增加新住房建设，减少对住房建设的监管，并增加美国石油产量。这些措施也可能抵消负面政策的影响。当不确定性笼罩时，可以密切关注房贷利率的变化，准备足够的资金，等待机会。

普瑞资本主席梁伟业对记者表示，今年美国房地产业务开始回暖，自疫情以来首次收到客户对美国房地产的询问。客户普遍在观望美国新政府明年将推出哪些政策。如果特朗普执行竞选期间宣布的移民和关税政策，抵押贷款利率将居高不下，房地产投资将萎缩；如果减税，政策可以增加人们的收入，必然会有更多的人买房，楼市就会是另外一个故事了。预计新政府上任后需要3至6个月的时间才能看清美国房地产市场的未来走势。

在安萨里看来，对于一些在疫情后完美地在低位“上车”的业主来说，美国楼市又是一个财富故事。疫情期间，美国房价上涨了约50%。今年，美国房价上涨了约4%，NAR预计明年将上涨2%。长期来看，美国房地产需求强劲，供应约束较高，因此房价预计将保持坚挺。