广州首套房商贷利率降至2.7%，公积金优势被削弱

评论区里，不少网友分享了自己的贷款经历。 “10月底抵押贷款利率为2.85%。” “政策出来之前贷款就批下来了，房贷利率2.9%。”……

然而，这样的优惠利率并没有持续多久。近日，广州多家银行接到通知，从11月7日起，广州新增按揭贷款利率最低调整为3%。对此，时代周报记者向广州多家银行核实，证实该消息属实。

低成本、低利率曾经是公积金的最大优势，但现在其竞争优势已经被削弱。今年以来，随着商业贷款（简称“商贷”）利率持续走低，不少城市首次置业商业贷款利率进入“2”字头。这意味着它与公积金贷款利率的利差已经接近，甚至“倒挂”。

面对此，有关住房公积金的争议愈发激烈：商业贷款利率越来越有优势，公积金贷款还“好”吗？即将进入2025年，公积金贷款利率是否会再次下调？

公积金贷款还好吗？

目前，住房贷款主要有两种：公积金贷款和商业贷款。前者注重社会福利、减轻购房者购房负担，不以盈利为目的，后者则注重经济效益。

商业贷款利率定价方式采用“LPR（贷款市场报价率）+积分”形式；公积金贷款利率根据基准利率调整，不随LPR变化。与商业贷款相比，公积金贷款额度有限，审批受各地政策差异影响。

一般来说，商业贷款利率高于公积金贷款利率。因此，利率低是公积金贷款的优势。从此前的数据来看，两者的利差大致维持在两个百分点的利差。

但到2024年，公积金贷款的优势将逐渐减弱。

10月21日，央行宣布下调LPR。其中，1年期LPR为3.1%，5年期及以上LPR为3.6%，均较上期下降0.25个百分点。至此，五年期LPR年内已下调60个基点，从年初的4.2%降至目前的3.6%。

如果按照一笔本金100万元、30年等额本息的贷款计算，年初利息总额为760,461.83元，每月还款额为4,890.17元。当LPR降至3.6%时，总利息为636723.26元，每月还款4546.45元。

也就是说，与年初相比，累计节省利息约12.3万元，每月还款减少约343元。因此，本轮降息被很多人称为“历史最低”。

在宽松的房市政策下，各地新增房贷利率跟随LPR下调。一线城市中，北京、上海、深圳首次住房贷款利率为3.15%，广州住房贷款利率为3.0%。

公积金贷款方面，今年5月，中国人民银行发布通知，将五年以上首次个人住房公积金贷款利率由原来的3.1%下调至2.85%。这意味着住房贷款利率与公积金贷款利率利差大幅收窄，削弱了公积金作为“福利”的吸引力。

更重要的是，如果继续降息，甚至可能出现房贷利率倒挂。购房者自然会选择手续简单、金额较高的商业贷款，公积金资金池可能面临流动性风险。

临平住宅大数据研究院高级分析师关荣学告诉时代周报记者，房贷利率倒挂可能引发一系列连锁反应。

具体来说，为了争夺市场份额，部分银行可能会采取进一步降低贷款利率的策略。如果这种行为演变成恶性竞争，可能会促使银行放宽贷款审批标准，从而加剧不良贷款风险。同时，过低的房贷利率可能会让购房者预期利率会进一步下降，进而选择推迟购房决定，影响房地产市场的稳定。

“此外，公积金贷款利率通常较低且具有普惠性。当商业贷款利率低于公积金贷款利率时，公积金贷款的优势被削弱，可能会引发争议和重新评估公积金贷款。”公积金制度。”关容雪说道。

调整是大势所趋

如果时间线拉长，同期公积金贷款与LPR利差明显收窄。

2020年，5年以上公积金贷款利率为3.25%，5年以上LPR为4.65%，相差1.4个百分点。 2024年10月21日起，5年以上公积金贷款利率为2.85%，5年以上LPR分别为3.6%，相差仅0.75个百分点。

除了利差收窄之外，公积金利率调整的频率也有所降低。因此，市场仍存在诸多疑问。进一步降低公积金贷款利率还有动力吗？

据了解，自2019年商业贷款利率锚定5年期以上LPR以来，5年期以上LPR累计下调125BP。在此期间，各个城市的浮动点数也都有不同程度的减少。同时，2019年以来，5年多公积金贷款利率只下调了两次，共计40个BP。

原因是公积金贷款调整窗口不与LPR挂钩，全国公积金实行“因城施策”，由各地级市、县公积金中心管理。资金互不互联，无法统一运作。因此，公积金贷款利率的调整较为复杂。

不过，随着房贷利率进一步下降，多位受访专家表示，公积金贷款利率可能会根据市场走势下调。

中国指数研究院政策研究总监陈文静对时代周报记者表示，当前房地产市场正处于触底反弹的重要阶段，降低购房成本是助力房地产的重要举措之一。市场“止跌企稳”。预计公积金贷款利率也有望迎来新时代。下降，进一步降低了购房者的购房成本，带动了购房需求的释放。

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，下一步是通过降低公积金存款利率来拉低公积金贷款利率，从而维持利息商业贷款和公积金贷款之间的利率差异。

李玉佳分析，LPR下降是有规律的。一定是政策利率带动了LPR下降，LPR下降又带动了房贷利率。 “这意味着，如果商业贷款利率进一步下调，未来公积金利率肯定会跟进。但我认为，公积金利率跟进的前提是公积金存款利率也会降低，从而带动公积金贷款利率下降。”

具体削减多少？上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛在接受第一财经记者采访时指出，个人住房公积金贷款利率至少再下调80BP。

对于商业贷款利率是否会进一步下调，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，随着市场形势好转，进一步下调的可能性减小。例如，广州主动适度提高商业贷款利率，缓解商业贷款利率与公积金贷款利率倒挂问题。 “最重要的是要考虑到明年房地产与宏观经济的关系，把降低房贷利率作为激活购房需求的重要手段。”