2024 年 10 月 31 日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整

综合公告和倡议信息显示，2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再进行批量调整，将利率较高的存量房贷利率下调至全国新增房贷利率附近。批量调整后，自2024年11月1日起，符合一定条件的商业个人住房贷款双方可协商调整加点幅度和重定价周期。

美联社记者测算，以一笔期限为100万元、期限为25年、等额本息还款的现有抵押贷款为例，假设抵押贷款利率从4.4%下调至3.55%，借款人的每年可节省利息费用约5600元。现有房贷利率的下调，将有利于借款人进一步减少房贷利息支出，提高居民消费意愿。这也有利于稳定购房者预期，提振信心。

什么时候调整？如何进行批量调整？

根据《倡议》，在批量调整阶段，可对第一套、第二套及以上住房现有抵押贷款进行调整。去年调整了点加成的现有抵押贷款也包括在内。

降准方面，对LPR基础上加点超过-30BP的存量房贷，加点调整为不低于-30BP，且不低于新建商品房利息下限目前在其所在城市（如北京、上海、深圳）执行的费率。

《倡议》强调，原则上各商业银行应在2024年10月31日前统一对存量住房抵押贷款（含首套房、二套房及以上）利率实行批量调整。多家银行也向记者表示财联社表示，将在10月12日前发布操作细则，并在10月31日前实施统一批量调整。

批量调整后现有房贷利率会下降到什么水平？

央行数据显示，截至7月底，全部存量住房抵押贷款加权平均利率约为4.06%。 2024年前8个月，全国新增抵押贷款平均利率为3.61%。上述《倡议》明确，10月31日前，LPR涨幅高于-30BP的存量房贷加点幅度将分批调整至不低于-30BP。调整后，现有房贷利率将降至LPR（3.85%）-30BP=3.55%左右，略低于2024年前8个月全国新增房贷平均利率（3.61%）。

此前，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻办新闻发布会上明确表示，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，降低存量房贷利率利率至接近新房贷利率，预计平均下降约0.5个百分点。 “现有不同银行、不同时期、不同地区发行的房贷利率处于不同水平，上述下行波动是预期平均值。”

可以看出，根据上述情况，调整后，利率将较调整前的4.06%下降约0.5个百分点。预计跌幅为平均值，每份合约的具体情况都会有所不同。如果考虑央行政策性降息0.2个百分点，10月21日LPR或将跟随，贷款重新定价后，调整后的存量房贷利率将大幅低于3.55%，大幅节省房贷借款人利息开支。

但值得注意的是，由于借款人的重定价日期不同，批量调整后不同借款人的利率会有所不同。批量调整后利率下降主要是点加成幅度下降至-30BP所致。重新定价后，最近一个定价周期LPR的下降幅度也将反映出来，参与本次批量调整的借款人利率也将调整至同一水平。

以下表为例。假设2024年10月31日进行批量调整，由于2024年2月和7月5年以上LPR也分别下降了0.25个百分点和0.1个百分点，因此每年重定价日为1年。 10月1日，10月31日调整后利率为3.9%（当时LPR为4.2%-0.3%）。如果LPR维持3.85%不变，明年1月1日LPR重定价后利率为3.55%（当时LPR为3.85%-0.3%）。

如果假设2024年10月21日公布的5年以上LPR跟随央行政策利率0.2个百分点，则最新LPR将从目前的3.85%下降至3.65%，此后保持不变。明年1月1日LPR重新定价后，利率为3.35%（当时的LPR为3.65%-0.3%）。

各城市利率政策下限如何调整？现有按揭贷款固定利率如何调整？

对于部分新增住房贷款利率政策仍设定下限的城市，调整后的加点幅度不得低于下限。

例如，北京二套房贷款利率政策下限，五环以内的二套房贷款为-5BP，五环以外的二套房贷款为-25BP。当相应的二套房贷款批量调整时，奖励积分分别调整为-5BP和-25BP。例如，借款人2022年在北京五环外购买第二套房，房贷利率为“LPR+105BP”。本次批量削减调整为“LPR-25BP”，总计削减130BP。

对于现有的固定利率房贷，将最新的LPR折算成积分，然后将积分幅度调整为-30BP。例如，现有利率为4%的固定利率抵押贷款，5年以上最新LPR为3.85%。首先将固定利率折算为4%=LPR+15BP，然后将15BP调整为-30BP，总共减少45BP。