央行行长透露将降低存量房贷利率，购房者关注细则出台

“你想要官方的答复吗？”某大行个人贷款中心负责人笑着告诉记者，最近前来咨询的客户太多了。现有的按揭贷款关系到每个家庭的“钱袋”，也与银行的经营发展密切相关。

多地银行回应“下调存量房贷利率”：仍需等待具体细节发布

9月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，降低现有房贷利率，统一住房公积金贷款最低首付款比例，商业银行将降低现有房贷利率。引导降低现有抵押贷款利率至接近新抵押贷款利率。潘功胜在发布会上介绍，央行拟引导银行对存量房贷利率进行批量调整，预计平均降幅在0.5个百分点左右。预计这项政策将惠及5000万户、1.5亿人，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。

回顾一年前，上一轮存量房贷利率调整，存量房贷与新增房贷利差大幅缩小。 2023年8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于降低首套存量贷款利率有关事项的通知》，决定自9月25日起降低符合条件的首套存量贷款利率同年的。借款人可以通过申请新贷款取代现有抵押贷款并改变利率来减轻现有抵押贷款的压力。

随后，多家银行发布公告，自2023年9月25日起分批下调现有首套房贷款利率，并明确了操作细节。 9月初，工商银行、农业银行、建设银行、建设银行四大国有商业银行相继发布公告，明确存量首套房贷款利率调整相关事项并就调整范围、调整利率水平、调整方式等作出答复。此后，多家股份制银行和地方城乡商业银行纷纷效仿，陆续披露存量房贷利率调整细节。

记者注意到，央行此前发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，当年新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，较去年同期下降0.29个百分点。去年同期，存量突破23万亿元。首套房贷款利率平均降低0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

2024年5月17日，住房贷款新政策公布。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，央行取消了国家层面个人住房贷款利率下限。大部分城市取消了本地首套房、二套房贷款利率下限。金融机构可以自主确定客户的个人利率。住房贷款利率。此后，新旧房贷利率差距再次拉大，因此购房者尤其关注新一轮现有房贷利率的下调。

目前，我们现有的抵押贷款平均利率约为4%，甚至更高。以此计算，如果商业贷款金额为100万元，还款期限为30年，那么利率下调50个基点后，每月还款额将减少280元左右，利息支出可30年减少10万元以上。

值得注意的是，去年现有抵押贷款利率的下调并不包括第二套住房；然而，这一减少包括第一套住房和第二套住房，这表明了政策的力度。

“由于涉及借款人较多，银行也需要一定的时间来做好必要的技术准备。”潘功胜在新闻稿中表示，下一步，央行还考虑引导商业银行完善住房抵押贷款定价机制，与银行和客户按照市场化原则独立协商进行动态调整。

作为购房者，记者就存量房贷利率下调问题咨询了北京、上海多家银行个人贷款部门。工作人员均表示，还需等待具体细节的公布。 “具体执行时间和操作方式，还要等监管部门出台细则后，我们再开会讨论实施。细则出来后，我们会统一通报。”工商银行工作人员表示。成员。

行业净息差仍处于历史低位，银行转按揭业务“有困难”

记者注意到，目前市场热议的存量房贷降息模式中，除了与去年类似的“重定价”之外，还有“转按揭业务”。据英国《金融时报》报道，关于存量住房贷款跨行转抵押问题，央行9月24日表示，将首先在银行（商业银行）内部实施转抵押，然后再考虑是否有银行间再抵押的机会（允许）。 。

“重新定价”是指现有抵押贷款借款人与原贷款银行协商确定新的抵押贷款利率，购房者将抵押贷款从A银行以更优惠的利率转移至B银行，并根据该合同签订抵押合同。关于最新的贷款要素；而“转按揭”业务中，贷款人可以更换贷款银行。即C银行现有的按揭贷款利率是4.3%，但新的按揭贷款利率是3.3%。那么你可以与银行协商C签订新合同并将利率同步至3.4%。

那么，商业银行如何开展“转按揭”业务呢？他们的“困难”是什么？

“你想要官方的答复吗？”西部地区某大银行个人贷款中心负责人笑着告诉记者，近期咨询的客户不少，但目前还没有出台操作细则。我们只能说，“我行已关注相关消息，目前正在积极研究相关方案和具体操作细则。收到监管部门正式文件后，我们将尽快有序推进实施”。今后，我行将依法通过官网、网点、客户等渠道公布具体操作指引，欢迎您随时咨询。 ”

回顾过去，2008年存量房贷利率大规模调整期间，“房贷跨行转账”也放开了。当时央行将房贷利率下限从0.85倍下调至0.7倍。为了留住客户，不少小银行启动了银行间房贷转账，并大力打折利率。但当时银行的净息差较高，大多在3%以上，利润巨大。现有房贷业务即便经历“贴息战”，仍有超过2%的净息差。

今天与过去不同。 8月9日，国家金融监管总局发布2024年第二季度银行保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与一季度一致2024年第四季度，较去年同期下降20BP，处于历史低位。

据记者统计，上半年A股上市银行净息差持续收窄。东方财富精选数据显示，截至2024年6月末，42家A股上市银行平均净息差为1.64%，较上年末下降0.14个百分点，降幅为0.22个百分点。与去年同期相比的分数。

其中，16家上市银行净息差低于行业平均水平1.54%，4家银行与行业平均水平持平，共有30家银行低于《合格审慎评估实施办法》中的1.8% （2023年修订版）”评级“警戒线”。

行业：转贷业务需在风险控制与市场活跃度之间找到平衡

转按揭业务实际操作中存在哪些风险和困难？

兴业银行首席经济学家鲁政委指出，从发展“转按揭”业务需要考虑的问题来看，在银行间“转按揭”业务中，必须考虑抵押品的重估价值价值、抵押权属的变化、风险不同银行的贷款标准各不相同。此外，从操作便利性角度来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“转按揭”可能会增加很多额外的工作量。事实上，在此前对现有房贷利率的调整中，银行普遍采用了更为简单的方法，即系统自动调整，直接降低后续月份的月供金额，无需客户额外操作。

“与重定价相比，转按揭业务是一项相对复杂的金融业务，涉及多个利益相关方，需要在风险控制和市场活跃度之间找到平衡点。”一位银行业资深研究员告诉记者。他认为，银行面临的首要影响是利差压缩，尤其是净息差和盈利能力面临压力的银行。此外，银行可能需要降低利率来吸引和留住客户，这将增加市场竞争压力。

从操作角度看，转按揭涉及多个环节，增加了银行的运营成本和操作难度。该人士表示，“短期来看，转按揭业务可能会压缩银行息差空间，影响其短期盈利。但从长期来看，转按揭业务也可能在一定程度上降低不良贷款率，改善银行贷款利率。”资产质量，增强银行的市场竞争力。”

为什么转按揭业务首先在银行内部运作，暂时不支持跨行操作？

该人士认为，初步实行银行内部转按揭，可以避免跨行操作带来的复杂性，降低协调成本和风险。同时，也可以避免银行之间的不平衡竞争，影响市场稳定。 “房贷跨行转让涉及较多法律和操作上的困难，如房贷权属变更、信息共享等问题，需要进一步的政策和技术准备。”

对此，东方金城首席宏观分析师王庆表示，存量房贷将在银行内部“转抵押”，即存量房贷利率重新定价，与降息是一样的。去年9月的道路。之所以强调“转按揭初期将在银行内部实施”，主要是因为目前现有的按揭贷款对于银行来说仍然是高收益、低风险的优质资产。允许跨银行转按揭将加剧银行之间的竞争，特别是现有抵押贷款的竞争。规模占比较高的大型银行将受到较大影响。

“对于购房者来说，在实际办理转按揭业务时，需要对房产进行重新评估。如果房产估值下降，可能会导致可贷额度减少。”该人士提醒，如果房价下跌，可能会影响转按揭操作中的贷款金额，给房主带来额外的经济负担。此外，还应关注业务过程中可能产生的费用和时间成本，以及个人信用状况变化对新贷款申请结果带来的不确定性。

海外转按揭业务如何运作？

民生宏观团队分析认为，以美国为例，2008年金融危机期间，国家推出了住房保障再融资计划（HARP），通过降低利率或延长贷款期限等方式，帮助陷入困境的房主减少还款。付款压力。

此外，日本的转按揭业务主要依靠合同条款的创新来优化贷款条件。例如，日本住宅金融公司（JHF）提供的“Flat 35”产品，允许借款人选择固定利率的长期抵押贷款，以应对利率变动的风险。居民可申请前十年还款0.25%的折扣，前五年还可申请额外0.25%的折扣。同时，利率按月审核，合同中的固定利率有可能发生变化。

从实施主体来看，美国的转按揭政策由政府主导，设立专门目的机构从银行收购现有按揭贷款，不仅保证了商业银行资产负债表的健康，而且并确保房贷政策实施的范围和有效性；在日本，利用创新的合同条款，例如“Flat 35”提供的长期固定利率贷款，吸引借款人进行再抵押，从而降低利率风险。