2024 年 10 月 LPR 下调，购房成本再降低，年内已三次调整

10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公告，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%，5年期及以上LPR为3.60%，均较上期下降25个基点。上述LPR有效期至下一次LPR发行为止。

对于房地产市场来说，更能反映房贷利率走势的是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，LPR调整超过5年将影响购房者的房贷。也就是说，如果LPR下降，就意味着每月还款额会减少，也就意味着购房成本会降低。

此前，今年2月5年期LPR下调25个基点； 7月，5年期LPR再次下调10个基点。加上10月份下调25个基点，5年期LPR年内累计下调60个基点。基点，从年初的4.2%降至目前的3.6%。

抵押贷款利率输入前缀“2”

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前，除北京、上海、深圳房贷利率可能仍停留在“3”字头外，全国其他城市房贷利率均已进入了前缀“2”的行列。

以广州一线城市为例，此前广州首套房贷款主流房贷利率为3.1%（LPR-75BP）。按照10月LPR下降0.25个百分点计算，下调至2.85%。按贷款本金100万元和30年等额本息计算，每月还款额将减少约135元，30年利息总额将减少约4.85万元。

58安居客研究院研究总监陆其林指出，对于购房者来说，LPR下调最直接的好处就是利息支出的减少，有效缓解了购房者的还贷负担。此外，近期房贷政策显示首付比例不断降低。虽然这可能会增加购房者每月的还款压力，但降低利率以减轻其还贷负担，不仅可以让购房者买得起房，也能保证他们有能力买房。偿还贷款，从而促进房地产市场的稳定发展。

以上海为例，此前执行的首套房贷款利率为3.4%（LPR-45BP），二套房贷款利率为3.8%（LPR-5BP）/3.6%（重点地区，LPR-25BP） 。此次调整后，上海首套房贷款利率为3.15%（LPR-45BP），二套房贷款利率为3.55%（LPR-5BP）/3.35%（重点地区，LPR-25BP） ）。这里所说的重点区域是自贸试验区临港新片区和实行差别化政策的嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区。

降准后，北京首套房贷款利率调整为3.15%（LPR-45BP），二套房贷款利率调整为3.35%（五环外LPR-45BP）。 25BP)/3.55%（五环以内，LPR-5BP）。

深圳最新房贷利率也差不多。 5年以上首套房贷款LPR-45个基点，即3.15%；期限5年以上的二套房贷LPR-5个基点，即3.55%。

四季度楼市有望暖冬

对于存量住房贷款，LPR调整后，居民住房贷款利率不会立即调整。通常，房贷利率重定价日为每年1月1日或贷款发放日（不同银行政策有所不同）。除央行此前提到的新一轮存量房贷利率调整方案外，存量房贷利率调整将分步实施。

此前，央行已明确指示商业银行在今年10月31日前完成存量房贷利率批量调整（现房贷利率高于LPR-30BP的，调整为LPR-30BP（二期房贷利率除外） -北京、上海、深圳等地区房贷））），预计10月25日大部分现有房贷利率将分批下调，借款人可于10月通过贷款银行指定渠道查询调整结果26.

严跃进表示，10月25日分批下调存量房贷利率后，明年可再下调25个基点，这将进一步降低存量房贷的利率和压力。

以北京某现有房贷借款人为例，重定价日为每年1月1日：目前首套房房贷利率为4.75%。今年10月25日，商业银行将批量调整房贷利率LPR加分至-30BP。 ，抵押贷款利率降低至3.9%；到2025年1月1日重定价日，在5年以上LPR维持3.6%不变的情况下，房贷利率下调至3.3%。两次累计房贷利率下降1.45个百分点。按照100万元贷款本金和25年等本息还款方式计算，房贷利息总额将减少24万多元，每月还款额将减少800多元。

若现有客户贷款在北京/上海/深圳且不符合“二套房转首套房”条件的，根据现行二套房贷款政策下限，调整后的利率为：LPR北京五环外-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP； LPR-5BP属于深圳市管辖。

以上海为例，根据中国指数研究院测算，2023年12月上海核心区二套房商业贷款利率下限为LPR+30BP。对于此时购房的购房者来说，如果约定重定价日为次年1月1日，则现有房贷利率调整前的利率为4.5%（4.2%+30BP）。房贷利率调整后，将降至LPR-5BP，即调整至4.15%（4.2%-5BP），下降35BP。如果超过5年不会对LPR进行后续调整。 2025年1月1日后，现有抵押贷款利率将降至3.55%（3.6%-5BP）。

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，大幅降息可以带来市场需求的反弹。此次降息后，加上一线城市限购限贷的放松、税收政策调整、首付比例调整等，将为一线城市楼市带来暖冬行情。第四季度。