11 月 13 日三部门发布促进房地产市场平稳健康发展税收政策公告

本公告自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，个人买卖住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合规定的，可按照本公告规定执行。已满足本公告的要求。

相关税收调整前后变化

以下是澎湃新闻根据新政整理的政策要点：

变化一：全国范围内，购买家庭唯一或第二套房且面积不超过140平方米的，按1%征收契税。

新政：契税方面，现行享受1%低税率的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、广州四城市深圳可与其他地区统一征收家庭第二套住房契税。优惠政策调整后，全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%缴纳契税。 %。

58安居客研究院院长张波指出，新政之前，第一套普通住宅契税大致为1%-1.5%，非普通住宅契税为3%。目前，面积140平方米及以下的房屋统一按1%征收契税。对于一二线城市，包括一线和改善型，大量需求集中在140平方米以下，契税大幅优惠可以大大节省他们的购房费用，而契税则不同从抵押贷款来看，买房时需要一次性支付，减少契税费用让现在购房者的感受更加直接和明显。

上海易居房地产研究所副所长严跃进指出，以上海为例，过去仅对90平方米及以下的普通房屋征收1%的契税。现在，如果购买140平方米以下的房屋，无论是第一套还是第二套，都可以按1%征税。对于购房者来说，税率可以从原来最高的3%降低到1%。以价值500万元的房屋为例，契税由原来的15万元减至5万元。

变化二：购买140平方米以上房屋时，唯一一套住房抵押贷款利率降低1.5%，第二套住房按2%税率计算。

新政：个人购买家庭唯一一套住房（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女），面积在140平方米以上，减按1.5税率征收契税%。对个人购买第二套住房面积在140平方米以上的，减按2%征收契税。

严跃进指出，面积超过140平方米的住房可以通俗地约定为“豪宅项目”。对于一线城市来说，过去一般被归类为非普通住宅。无论是第一套房子还是第二套房子，税率都是3%。相比之下，新政下，如果以首套住房名义认购，税率将从3%降至1.5%，即价值1000万元的房屋，契税将从30万减免元至15万元。如果以第二套房子名义认购，税率将由3%降至2%，契税由30万元降至20万元。其他城市此税率没有变化。也就是说，在大城市购买“豪宅”项目，购买豪宅的税率与中小城市相同。

变化三：购买2年以上（含2年）的房屋免征增值税。

新政：北京、上海、广州、深圳取消普通、非普通住宅标准后，个人销售住房适用与全国其他地区相同的增值税政策。本市个人购买、销售住房满2年（含）的，免征增值税。

张波提到，降低交易税费将使购房者受益，这与此前市场预期一致。从卖家角度来看，新政前，一般住宅免征增值税两年，非普通住宅两年后按差额5%征收。新政后，两年以上的非普通住宅也免征增值税，不过一线城市一般住宅需要等待。政策发布后才会有所调整，但大概率会保持同样的节奏。两年以上的免税将更有利于提高人们尤其是非普通居民的市场准入。再加上目前交易过程中个人所得税减免的相关规定，房屋置换的税务成本将大大降低。即使除去二手房交易的经纪人佣金，大量房屋也能实现不断接近“零成本”的交易税费。

中国指数研究院政策研究总监陈文静指出，以北京为例，政策优化前，非普通住宅需缴纳两年增值税。若现价为500万元，购买时原值为200万元，则应缴纳增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。经过两年的政策优化，原来的非普通住宅也可以免征增值税，原来的增值税应纳税额可以省下来。

变化四：土地增值税预缴税率下限统一降低0.5个百分点

新政：土地增值税方面，各地区土地增值税预缴率下限统一降低0.5个百分点。

符合我国房地产开发模式，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调控作用，国家税务总局于2010年发文，明确了各地区预征税率下限，其中：东部地区为1.5%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整，各地区土地增值税预缴税率下限均下调0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。

张波提到，目前土地增值税减税空间不大。目前主要体现在预征费的减少，这将对减轻房地产企业的现金流压力起到一定的作用。

陈文静指出，近年来，随着房地产市场的不断调整，不少房地产项目实际土地增值税税率明显降低，不少企业多缴税款。如果这些资金不能及时退还，税收将会增加。企业资金压力。此次，各地区土地增值税预缴率下限统一下调0.5个百分点，有利于减少企业预缴土地增值税，减轻企业资金压力，对当前稳定企业预期也产生积极影响。