央行发布公告完善房贷利率定价机制，存量房贷利率调整引关注

9月29日，中国人民银行（以下简称“央行”）发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事项的公告（以下简称“公告”），明确11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行协商调整房贷利率加成点的同时，也可以协商调整重定价周期。同时，央行指导市场利率定价自律机制印发《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》），明确原则上所有商业贷款利率各银行应于2024年10月31日前统一调整现有房贷利率（含首套房、二套及以上）利率分批调整。

批量调整阶段，一套房、二套房及以上存量房贷均可以调整，去年加价调整过的存量房贷也包括在内。

批量调整后，借款人现有房贷利率原则上将下调至不低于贷款报价利率（LPR）负30个基点，即“LPR-30个基点”。批量调整和常态化调整阶段，不再区分首套房和二套房（房贷利率下限并区分首套房和二套房的城市除外）。因此，北京、上海、深圳两套及以上现有住房贷款需要考虑当地政策下限。

央行还明确，自2024年10月起，全国上季度新发放商业个人住房贷款加权平均利率将于每季度首个月在官网公布，供银行和借款人参考。

本轮现有房贷利率调整时间为：

1.原则上，各大商业银行最迟于2024年10月12日发布各银行具体操作细则。10月12日后，借款人可联系银行了解调整详情。

2、原则上，主要商业银行应在2024年10月31日前对存量住房抵押贷款（含一级、二级及以上）利率统一实施批量调整。《倡议》明确鼓励各商业银行办理“一键式”调整。通过网上银行、手机银行等线上渠道，为借款人提供便利。

3、11月1日后，双方可协商调整积分增幅范围。

10月31日前批量调整可从11月1日起协商

《倡议》明确，2024年10月31日前，商业银行对符合条件的存量住房贷款再次进行批量调整，将利率较高的存量住房贷款利率下调至接近全国新增住房贷款利率，使借款人能够尽快受益。

自2024年11月1日起，符合条件的借款人可以在与商业银行协商调整房贷利率加点的同时，协商调整重定价周期。

批量调整阶段，一套房、二套房及以上存量房贷均可以调整，去年加价调整过的存量房贷也包括在内。

对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，借款人和借款人可以自主协商重定价周期。重定价周期可以是每年、半年、每季度等。需要注意的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受到低利率，但在利率上行阶段，借款人也必须更快地承受高利率。

多数人现有房贷将下调至不低于“LPR-30个基点”

《倡议》明确，在批量调整阶段，商业银行将存量住房贷款LPR加点幅度高于“负30个基点”的批量调整至不低于“负30个基点”。

简单来说，借款人现有房贷利率原则上将下调至不低于贷款优惠利率（LPR）“低30个基点”。北京、上海、深圳两套及以上现有住房贷款需考虑当地政策下限。

值得注意的是，由于重定价日期不同，批量调整后不同借款人的利率会有所不同。重新定价后，最新定价周期LPR的下降幅度也将得到体现，参与本次批量调整的借款人利率将调整至接近全国新增房贷利率。

如果按照现行LPR计算，2025年1月1日为重定价日，假设调整前借款人存贷利率为LPR+55个基点，即4.75%（4.2%+55个基点） 。那么现有房贷利率将于2024年10月30日批量调整后降至3.9%（4.2%-30个基点），2025年1月1日重新定价后降至3.35%（3.65%-30个基点） 。

对于现有的固定利率房贷，将最新的LPR折算成积分，然后将积分范围调整为LPR负30个基点。例如，现有利率为4%的固定利率房贷，5年以上最新LPR为3.85%，则先将固定利率折算为4%（即加15个基点）。 LPR），然后将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。

对于部分新增住房贷款利率政策仍设定下限的城市，调整后的加点幅度不得低于下限。例如，北京二套房贷款利率政策下限为：五环以内二套房贷款下限为LPR负5个基点，二环外二套房贷款下限为LPR-5个基点。五环LPR负25个基点。相应的二套房贷款批量调整时，加点分别调整为LPR-5个基点和LPR-25个基点。

调整后的现有房贷利率如何计算？一张图看懂

至于借款人如何计算调整后的存量房贷利率，记者根据不同重定价日（浮动利率贷款合同中，利率根据定价基准调整）和不同幅度加分后的利率，编制了一张表格。抵押贷款：

假设2024年10月31日进行批量调整，假设2024年10月21日报告的5年以上LPR跟随央行政策利率下调0.2个百分点，由目前的3.85 %至3.65%，此后保持不变。例如：

由于5年期及以上LPR也将在2024年2月和2024年7月分别下降0.25个百分点和0.1个百分点，因此每年1月1日重定价日，调整后利率为3.9%。 1日LPR重新定价后，利率为3.35%。

若重定价日与合约签发日相同，则分为以下四种情况：

若重定价日为2024年10月21日至10月31日，调整后利率为3.35%（当时LPR为3.65%-0.3%）。

若重定价日为2024年11月1日至12月31日、2025年1月2日至2月19日，调整后利率为3.9%（当时LPR为4.2%-0.3%）。定价后利率为3.35%（当时LPR为3.65%-0.3%）。

若重定价日为2025年2月20日至7月21日，则调整后利率为3.65%（当时LPR3.95%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时LPR3.95%-0.3%）。 65%-0.3%）。

若重定价日为2025年7月22日至10月20日，调整后利率为3.55%（当时LPR3.85%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时LPR3.85%-0.3%）。 65%-0.3%）。

如果按照现行LPR计算，2025年1月1日为重定价日，假设调整前借款人存贷利率为LPR+55个基点，即4.75%（4.2%+55个基点） 。则现有房贷利率将于2024年10月30日批量调整后降至3.9%（4.2%-30个基点），1月重定价日后降至3.35%（3.85%-55个基点） 2025 年 1 月。

以现有100万元、25年、等额本息还款的抵押贷款为例，假设借款人的抵押贷款利率由4.4%下调至3.55%，则借款人的利息支出可节省每年约5600元。

由于本次调整的复杂性，权威专家建议，10月12日之后，借款人需关注放贷银行的具体调整细则。