央行今年第三次下调 LPR，首套房房贷利率将进入 2 字头时期

10月21日，央行下调一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）25个基点。 5年以上LPR下调至3.6%，上月为3.85%； 1年期LPR下调至3.6%。 3.1%，上月为3.35%。

“这是今年以来LPR第三次下降，也是调整幅度最大的一次。累计今年5年期LPR下降了60个基点，创下历史新高。”中原地产首席分析师张大伟表示，此次央行再次降息。除少数一线城市外，全国首套房贷款利率将进入以“2”为前缀的时期。

据中原地产测算，如果商业贷款金额100万元、贷款期限30年、等额本息还款计算，今年累计降息60个基点，每月可减少还款344元，30年以上每月累计缴费减少12.38万元。

“降息有利于稳定房地产市场预期，部分城市特别是一二线城市正在逐步触底，市场快速企稳将是一个趋势，预计在一定时期内将出现暖冬市场。” 2024 年第四季度的一系列市场。”张大伟说道。

中原地产张大伟：LPR再创历史新低

中原地产首席分析师张大伟表示，此次降息之前，LPR已经处于历史低位。此次降息，在全国首套房贷款利率已经处于“历史低位”的基础上，再下调25个基点，将再次刷新历史新低。这一纪录是史无前例的，市场预期有望彻底改变。

今年首次降息发生在2月20日，5年期LPR下调25个基点，但1年期LPR维持不变；第二次降息发生在7月22日，1年期和5年期LPR均下调10个基点；此次5年期LPR再次下调25个基点，相当于一年内5年期LPR累计下调60个基点，创下历史新纪录。

国庆前夕，房地产市场持续受益，从央行降息、二套房首付比例降至15%，到北京、上海、广州等地房地产新政不断落地深圳，特别是9月26日的政治局会议提出“推动房地产市场止跌企稳”。政策出台力度大、节奏快，就像给楼市打了一针强心剂，极大提振了市场信心。这些措施为市场提供了更加充裕的流动性，降低了购房门槛，让更多人有机会早日实现置业梦想。

在全国范围内，新增抵押贷款利率屡创新低。此次降息后，一线城市全面调整限购令后，房地产市场预计将出现较为明显的“小印度春天”。

此次降息政策主要影响一二线城市。三四线城市的房贷利率普遍低于3.2%。此次降息将使三四线城市房贷利率降至3%以下。一线城市首套房贷款利率最低为3.4%。此次降息后，预计利率将降至3.15%。我们预计，930新政后一线城市产生的市场热情有望持续一段时间。

对于已有抵押贷款的购房者，结合降息影响，单次降息预计将超过75个基点。十月将对现有抵押贷款产生巨大影响。大部分存量房贷将改为LPR-30基点，这意味着存量房贷基本会降至3.3%左右（LPR-30基点）的水平。

转为LPR定价模式后，大家的房贷利率一般每年会调整一次。至于调整日期，不同银行有不同规定。有的银行在合同签订日调整，但大多数银行从新年伊始调整。调整将从今年第一个月开始。

这意味着，现有的抵押贷款可能要到重新定价日才能享受到降息红利，但如果是新购房者，这群人将立即享受到本次降息带来的好处。

易居研究院严跃进：多数城市房贷利率将从“3”字头下降到“2”字头

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，5年期LPR下调25个基点，是一个非常大的调整，反映出货币信贷政策进一步宽松。

此次降息将对后续购房产生较大影响，将持续降低购房成本和月供压力。按照现行房贷利率水平，以100万元贷款本金、30年等本息计算，此次调整将减少购房者每月还款额约130多元，合计利息将减少约48000元。

此类操作对房贷利率的实质性影响是，全国大部分城市房贷利率将从3字头下调至2字头，进一步表明房贷利率调整进入史上最宽松阶段。

此次调整对现有房贷利率也产生了较为明显的影响。基准利率的持续下降将使明年现有的抵押贷款利率进一步降低25个基点。也就是说，今年存量房贷利率统一下调，平均可以降低50个基点，明年则可以降低25个基点，这将进一步减轻存量房贷的每月还款压力。

58安居客鲁其林：LPR下调将有效减轻还贷负担

58安居客研究院研究总监陆其林表示，今年第三次LPR调整符合预期。鉴于CPI持续处于低位，有业内人士认为，未来LPR仍有调整的可能。

对于购房者来说，LPR下调最直接的好处就是可以降低购房者的利息支出，有效缓解购房者的还贷负担。

此外，近期房贷政策不断降低首付比例，可能会加大购房者的月供压力。然而，降低利率将减轻他们的还贷负担，让购房者既能买得起房，又能确保自己有还款能力。贷款，有利于房地产市场的稳定发展。

广东省城市规划院李玉佳：降息将为四季度楼市带来暖冬

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，市场对降息已有预期。

从9月26日政治局会议开始，监管层不断强化积极的货币政策，释放降低贷款成本的信号。 10月18日五部委会议上，下调LPR的信号再次明确。此前的存款利率、准备金率以及央行公开市场操作利率的下调，为本次降息奠定了基础。

此次降息25个基点超出市场预期，与今年春节后降息相同。一方面，四季度商品房市场止跌企稳的要求较高。另一方面，三季度商品房下降压力较大，导致全年目标完成压力骤增，需要大幅降息。此外，目前各地购房需求以刚需和新装修物业为主。这群人对利率、税收等成本比较敏感。

大幅降息可以带来市场需求的反弹。比如今年2月20日，LPR的下跌导致今年一季度楼市出现小阳春。因此，本次降息后，再加上一线城市限购限贷的放松、税收政策调整、首付比例调整等，将为楼市带来暖冬行情在第四季度。

此前的降息并没有为贷款提供足够的激励，主要是因为居民预期利率会进一步下降。 “9.30”明确了现有房贷利率调整规则，即可以随时与银行协商，尽快将现有房贷利率降至最低。这将极大提振贷款申请热情，对稳定楼市发挥更大作用。此举的一个重要影响是，今年商品住宅销售降幅将明显收窄。