北京楼市新政满月，二手房市场回暖，成交量有望创八年同期新高

业内人士普遍预测，10月份网上签约总数将突破1.7万套，连续19个月创下新高；实际成交量预计突破2.5万套大关，成为2017年以来八年来同期最高水平。不过，业内人士也提醒，与此前预期不同的是，成交量大幅增加会引发价格上涨，从目前市场反馈，成交量回升导致价格较为企稳，尚未出现整体上涨的情况。

实际成交2万套

“银十”被视为传统购房旺季，成交量明显高于平常月份。此外，北京“930政策”优化了限购、首套房商业贷款首付比例、非北京居民购房政策。双重利好推动北京二手房交易量持续走高。

进入10月第四周，“本月北京二手房实售2万套”的消息开始在经纪人、买家和卖家中不胫而走。

“我们以24日为突破口进行监测。”作为中原地产首席分析师，张大伟非常关注二手房市场的交易情况。据他介绍，“930新政”实施以来，北京楼市成交量持续走高。实际成交量2万套，达到近年来同期最高点，同比增长超过150%。预计10月实际成交量将达2.5万套，成为2017年以来同期最高值。

北京市房协相关负责人告诉北京商报记者，10月份，北京二手房市场迎来整体上涨趋势。在政策推动下，实际成交量实现突破，10月底前一周突破2笔。几千套。

由于二手房销售周期长、连续订单量大的特殊性，单套房子从成交到成交往往短则一两个月，长则半年甚至一年。到最终的网上签名。这也导致实际交易与网上签约存在较大差距。

和硕机构首席分析师郭毅表示，正常月份一线城市二手房市场，实际成交量通常维持在1万至1.5万套之间，但当市场下行时，成交量可能会减少。超过 10,000 单位。但当实际成交量突破2万套时，就标志着市场进入了极佳状态。

实际交易数据的变化也很好地反映了市场活跃的趋势。郭毅表示，在二手房交易中，每笔交易都代表着一次住房的改变，即卖方成功出售旧房，买方完成购买需求。当实际成交量大幅增加至2万套时，就意味着市场上房屋的买卖活动异常频繁。这不仅提高了市场的流动性，也增强了市场的活力。这是一个积极的市场信号。

中国城市房地产研究院院长谢一峰也给出了非常一致的观点：他认为，10月结束前，实际成交量突破2万套，这意味着北京楼市将在2019年迎来爆发期。十月。

这样的惊喜来了。北京商报记者走访多家中介了解到，部分门店10月中旬的订单量超过了9月全月。大兴黄村片区某龙头机构经纪人杜虎表示，随着北京楼市政策不断出台和落实，10月中旬门店已完成20多单，比2019年还要多。整个九月。保守估计月底前会有更多订单。已完成 5 笔交易。购房者青睐的房产正在一一出售。尤其是10月11日选定的一套房子，仅仅因为多了一周的犹豫，就被另一位买家预购了。这是北京市场许久未见的场景。

在线签证量创19个月新高

同样带来惊喜的是10月份的在线签名数量。

据谢一峰介绍，由于网上签约流程存在一定的滞后性，10月份的部分实际成交量可能会推迟到11月份甚至更晚。因此，当某月销量超过1万台时，可以合理推断，即使考虑到网签的滞后性，该月网签量也很有可能超过9000台。由此可以推测，10月网上签约也会有新的惊喜。

谢一峰的猜测得到了官方数据的证实：据统计，10月1日至26日，北京二手房网上交易量已达1.3万套，环比增长29%；剔除国庆假期，日均在线数约680套，环比增长76%。北京链家研究院分析师冷辉表示，北京二手房成交量已超过9月全月水平，较9月同期增长近一倍，环比增长近1.5倍。与去年同期相比。

谈及实签与网签的时间差，郭毅表示，二手房交易进入网签阶段，通常意味着购房者需要支付首付。然而，提高首付往往需要一定的时间。因此，从买家最初认购到最终完成网签往往存在3-6个月的滞后期。

此外，二手房交易往往涉及连环订单的问题，即买家需要出售旧房筹集首付，同时购买新房。郭毅介绍，有时二手房的连环订单，一条交易链上可能涉及多达16、17个买家和卖家。这种复杂的置换过程使得各个交易环节紧密相连。一旦其中一个环节出现问题，可能会对整个链条的房屋交易产生影响。

尽管网上签约存在滞后，但“银十”仍有望突破8月份15575套的高点，达到19个月来的最高值。据北京商报记者统计，2023年4月至2024年9月，北京网上二手住宅数量分别为13928套、12982套、11607套、9718套、10960套、14261套、10653套、12545套、12963套、12444套、6332套。 、14280、13354、13383、14987、15575、14363、13274套。张大伟预计，10月份网上签约数量将突破1.7万台。

卖家的声音略有好转

在业内人士看来，二手房网签量达到1.5万套是房价走势的重要指标。郭毅解释说，一般情况下，如果挂牌房源在8万至10万套之间，单月网上二手房交易量超过1.5万套，房价就会出现积极变化。这一点，在本月成交量上升的过程中，更多地表现出“企稳”的一面。

丰台方庄片区某龙头机构经纪人李佳表示，以方庄门店为例，随着成交量的增加，近期成交的楼盘价格一直非常稳定。

李佳告诉北京商报记者，同一个方古园小区近期销售的几套房源单价为5.5万元/平方米。根据房屋类型、朝向等因素，单价会有所不同。虽有一定差异，但成交价格与9月基本持平。

冷辉表示，从供需基本面看，买家数量明显增加，卖家数量略有减少，市场天平逐渐向卖家倾斜。北京链家数据显示，10月（截至23日）新增客户数较去年同期增长近50%，较9月同期增长近30%，而新客户数较去年同期增长近30%。挂牌量和库存均较上月下降。潮起潮落中，新房客人比例从1:9变为1:14，卖家话语权略有提升。

由于供需关系的变化，地段好的“老小”住房率先反弹。西城区广安门外片区龙头中介李爽表示，此前店内新增需求户型的价格波动较大，但随着政策的实施，这些房屋迎来了明显变化十月。例如，一栋45.5平米的急需房屋，长期只有看房而没有买家。但随着市场回暖，买家信心增强，经过五天的洽谈，最终以418万元成交。达成协议。

但“旧、破、小”房的反弹并没有带动整个二手房市场成交价格的整体上涨。丰台大井片区某龙头机构经纪人王晓指出，虽然挂牌价有所上涨，但近期成交仍有价格浮动空间，但浮动幅度正在收窄。廉租房涨价后，询盘量和浏览量下降，迫使小业主再次调整价格。

对于二手房市场的价格波动，郭毅认为，供需和产品结构是关键因素。虽然目前成交量有所增加，但挂牌房源数量仍处于较高水平，表明供应量依然较高。因此，即使单月交易量达到较高水平，也没有引发房价的整体上涨。张大伟指出，10月份北京二手房市场成交量增长的主要动力来自于总价400万元以下的刚需房，尤其是已成交的二手房。前期价格调整较多。成交价格开始回升并小幅上涨。

从政策角度看，目前利率和首付比例都处于较低水平，大大降低了购房门槛。贷款成本的降低也给购房家庭带来了关键的好处。郭毅认为，当前市场正处于逐步复苏阶段，购房需求不断增加，但库存依然较大。无论是新房还是二手房，价格上涨的项目并不多，大多处于价格博弈或稳定状态。因此，市场上的住房选择相对丰富，购房者有更多的选择和空间，可以用更低的价格买到更满意的房子。

北京商报记者 王银浩 李涵