二手房市场新变化：价格反弹，买方市场悄然转变

从2023年初开始，核心一二线城市二手房挂牌数量激增，现房供应超过需求。二手房市场已悄然从卖方市场转变为买方市场。 “大幅降价”已成为二手房购房者的共识，“以价换量”已成为二手房市场常态。

然而，10月份一揽子重大房地产新政策出台后，市场出现了新的变化。在二手房交易“潮”涌动的背景下，部分城市的二手房价格开始出现反弹。国家统计局数据显示，70个大中城市中，10月份二手房价格环比上涨的城市有8个，四大城市二手房价格环比上涨三线城市13个月来首次上涨。

随着二手房交易量的增加和交易周期的加快，那些想要“认真交易”的买家发现议价变得困难。

“几乎没有任何房产可以讨价还价”

“一大早，我还在睡觉的时候，就被中介的电话吵醒了。他告诉我，我一直谈的房子已经卖了，成交价足足有五六十万。”除了我的报价，我还能说什么？”上海购房者张斌近日告诉记者，他一直想着在浦东某板块“便宜买”，但一处即将谈价的房子突然被高价卖出。 “隔断”。

这套公寓总价在900万元左右。地段好，出租方便，但户型有缺陷。张斌认为，这类公寓不好卖，而且业主急于出售，所以他看到了议价的空间。第一次谈价时，报价为800万元，随后双方陷入了漫长的报价拉锯战。业主一直希望张斌能再涨价20至30万元，但张斌却“咬住”了他原来的报价。

张斌内心盘算着，如果这套布局不好的房子再两三个月卖不出去，业主必然会向他“跪拜”。没想到，在10月份房地产一揽子重磅政策的助力下，10月份上海二手房销售2.2万套，环比增长63%。张斌关注的浦东某板块二手房10月成交量也达到了7月、8月、9月三个月的总和。在汹涌的交易潮中，这套布局有缺陷的房子以远高于张斌的价格成功售出。

“那个房子我没有买，所以我会继续坚守这个地段，寻找其他性价比高的房子。但我发现，由于成交量增加，议价空间也随之缩小，基本上没有可以大幅议价的房子。 。”张斌说道。

陆伟是一位专门服务上海中心区高端住宅交易的房产经纪人。他告诉记者，近两年多，高端住宅在谈价时降价数百万甚至上千万元已是普遍现象。不过，这种情况最近一个多月来越来越少见。

“最近，浏览量和转化量都不错。如果你卖掉一套低价房，你就会失去一套。许多房东已经在提高价格来测试市场温度。例如，价值超过2000万元的房子，房东会制定挂牌价。我们先增加到七十万到八十万吧。”卢伟说道。

“我现在开始不愿意卖了。”准备在广州出售房产的江青也告诉记者，她最近拒绝了一位一开始就大肆讨价还价的客户。 “从市场数据来看，等情况好转后，我认为没有必要降价卖房，我可以等待。”

上海中原地产高级分析师陆文曦告诉第一财经记者，二手房议价空间缩小现在已经成为一线楼市的一个非常普遍的现象。

“可能只有两种类型的房屋仍有大幅讨价还价的空间。一是总价几千万，二是质量差的房子。大多数普通房屋的其他业主都不愿意咬价格。非常紧。这是10月份一系列房地产新政策出台后出现的新现象。 ”据陆文昔观察，不仅“惜售”的业主增多，提价的业主也明显增多。二手房价格虽然上涨，但尚未涨价。市场的主流情况，但对于一些业主来说，提高挂牌价确实是一个新情况，这可以反映出市场趋势确实在发生变化。

“不愿意卖、涨价的原因，其实是成交周期缩短了，房子变得容易卖了。以前，业主贴出价格后，如果两周没有人感兴趣，业主自然会慌，赶紧降价；但现在的情况是，购房者可能看了5套房子，其中两套房子很快就被卖掉了，另外两套房子的房东又涨价了， “有一套房子本来愿意打10%的折扣，现在只愿意打95%的折扣，如果有折扣的话，就轮到购房者心态波动了。”陆文曦说道。说。

超60%从业者认为二手房价格将企稳

近两年，二手房市场整体呈现出“以价换量”的买方市场特征。一般来说，买家在议价时会大幅降价，而大多数有诚意且急于出售的卖家都会接受报价。 。不过，二手房价格大幅下跌的趋势正在扭转。

11月15日，国家统计局公布了今年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，各一线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或有所扩大，同比降幅趋于平稳。尤其是一线城市，有了明显的改善。

总体来看，70个大中城市中，8个城市二手房价格环比上涨，而9月份这一数字为零。

四大一线城市二手住宅价格也出现13个月以来的首次上涨，从9月份环比下降1.2%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、深圳分别增长1.0%、0.2%和0.7%。 。

国家统计局发布的问卷调查结果也显示，房地产从业者对行业的预期发生了巨大变化——认为新建商品房和二手房销售价格将保持稳定的受访者比例未来6个月增幅分别达到75.9%和60.4%，比9月份分别提高17.6和15.0个百分点。

在国家统计局公布的70个城市房价数据中，杭州二手房增速十分引人注目，环比上涨0.8个百分点，在70个城市中排名第二，仅次于北京。要知道，10月之前，杭州还是典型的二手房“以价换量”城市——限购彻底放松后，二手房成交量虽然有所增加，但价格却持续走低。

杭州10月二手房交易数据是“量变引发质变”。据贝壳研究院统计，全月杭州二手房网上签约9120套，创全年新高，较9月（6033套）增长51.2%。与去年10月（6277台）相比，增长了45.3%。值得注意的是，这次不再是“以价换量”——10月杭州二手房网上成交均价为29411元/平方米，较9月价格足足上涨4.7% （28091元/平方米）。此前被称为“破局板块”的杭州亚运村、“跌得很惨”的未来科技城板块，自11月份以来，出现了不少房价上涨的情况。

然而，仅凭这些数据就能判断楼市已经“止跌企稳”了吗？这是短期脉冲还是长期趋势？这些仍然是广大业主和购房者关心的问题。

“从10月份以来的成交量来看，跌势已经止住，一线城市楼市成交量同比、环比都有明显增长；从价格来看看来，部分城市的二手房价格出现了小幅回升，至于是否可以判断楼市已经“企稳”，还需要观察，因为市场情况不会一夜之间发生改变。 “过去两个月都不错，未来能否持续还得打个问号。”陆文曦表示，从以往的经验来看，楼市政策集中出台后，市场将迎来爆发期。预计本轮市场交易量爆发持续到12月上半月是没有问题的。 12月下半月成交势头可能减弱，1、2月也可能减弱。楼市进入传统淡季。

“传统淡季过后，明年春季市场还会继续火爆吗？现在很难说。但由于我们的短期刺激政策是有效的，如果未来市场走弱，我个人的判断仍然是通过政策来维持。市场升温才会真正稳定市场。”陆文曦告诉记者。

“我认为核心一二线城市楼市需要‘止跌企稳’，乐观的是明年下半年。目前，重点一二线城市已经量价跌势并未完全止住，市场成交量价反弹能否持续还有待观察。”经建咨询创始人张宏伟表示。

（应受访者要求，文中张斌、鲁伟、江青均为化名）