中信证券:政策积极力促房地产市场止跌回稳,新政策避免市场转冷,开发企业受益
事情:
11月13日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》,国家税务总局税务总局发布《关于降低土地增值税预征税率下限的公告》提高房屋交易契税优惠力度,土地预征税率下限降低增值税,明确与取消普通非普通住宅标准挂钩的增值税、土地增值税优惠政策。本公告自2024年12月1日起执行。
▍降低新房和现房交易契税,其中一线城市和大户型降低最为明显。
本轮改革前,除北京、上海、广州、深圳外,全国各地购买90平方米以下房屋契税为1%,90平方米以上房屋契税为1.5%和2%分别为第一宫和第二宫。在一线城市,第二套住房契税为3%。此次改革主要集中在两点。一是1%优惠税率的适用范围从90平方米扩大到140平方米。其次,北京、上海、广州、深圳的第二套住房税率也统一为2%。综合来看,政策实施后,大中型房屋契税免征额将较多,小型房屋则较少(90平方米以下房屋无影响);一线城市契税免税额会较多,但其他契税免税额会较少。综合各城市成交数据统计,我们观察到,目前一线城市商品房成交存量在100平方米左右,90平方米至140平方米是主要成交面积。因此,预计政策对于减轻需求负担将有显着效果。
▍降低一线城市住房交易增值税。
改革前,一线城市(北上广深)销售两年以上住宅,非普通住宅按差额5%征收增值税。该政策降低了一线城市住房交易增值税。即在北京、上海、广州、深圳交易满两年的住宅,无论面积大小,均免征增值税。这对于降低一线城市面积144平方米以上较大房屋的交易成本效果显着。此次,非一线城市不涉及住房交易增值税免征。
▍减轻企业土地增值税负担,优化房地产开发企业现金流,这也对利润表产生客观积极的影响。
本轮改革还将全国土地增值税预缴税率下限下调0.5个百分点。同时,大型低容积率项目,普通标准住宅销售增值额不超过抵扣项目金额20%的,有望免征土地增值税。土地增值税是房地产企业缴纳的最高税种。 2024年上半年,保利发展和招商蛇口的土地增值税分别相当于公司归属于母公司净利润的25%和50%。我们预计,新规全面实施后,政策有望对房地产企业业绩带来不同程度的提升,平均达到8%-15%。毛利率较低的公司,业绩向上的弹性更大。当然,由于土地增值税的具体实施标准尚未出炉,理论上,未来业绩增长可能只是针对一些新项目。当然,与利润表相比,现金流量表对于房地产企业更为重要,预计预收率下调对开发企业的影响将会更快体现。
▍关键时刻政策再度出手,有望再次推动市场情绪上行。
据北客网、爱我家网数据显示,2024年10月,74个城市二手房交易同比增长60%,部分城市房价10月初步止跌。然而,目前现有住房市场的复苏非常不稳定。现有房屋挂牌量仍处于较高水平。业主周报价下跌的城市数量仍明显多于上涨的城市数量。开发企业在2022年之前去库存仍有一定难度,在未来市场预期差异较大的背景下,政策再次出手,有利于进一步巩固市场止跌企稳的预期。从一线城市出发,需求改善,将提振市场真正的交易热情。我们重申中国房地产市场有望在2024年止跌企稳的观点。
▍危险因素:
居民收入和财富预期下降影响商品房需求;一线城市降价示范效应扩散缓慢;二、三线城市房价持续下跌的风险。
▍投资策略:
我们认为,当前我国房地产市场交易税负已达到历史最低阶段,特别是一线城市改善需求的交易税负将大幅下降。这充分体现了政策解放思想、努力止跌回稳经济的积极态度。在房地产市场预期再次分化的关键时刻,我们相信新政策能够阻止市场再次降温。这也是十多年来首次专门针对开发企业推出免税政策。这不仅符合开发活动毛利率下降的事实,也有助于开发商专注于高质量建设。也有利于低毛利开发企业盈利能力的恢复。 。
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