财税政策加速兑现，房地产市场迎来多重利好

支持房地产市场的财税政策正在加快落实。

11月13日，财政部发布关于促进房地产市场平稳健康发展税收政策的公告，明确了契税减免等多项支持房地产市场发展的税收优惠政策税、增值税等

“此次税收调整符合市场预期。其中，一线城市非普通住宅和90-140平方米新装修房屋需要减税免征。对于购房者来说，自新建房的税收主要是契税，二手房涉及契税、个人税和增值税，所以这个政策对于二手房会有更大的好处，我们相信这种好处会更明显地体现出来。二手房交易量浙商证券房地产分析师杨帆告诉记者。

对于房企而言，杨帆指出，“土地增值税政策的放宽，有利于缓解房企现金流压力，同时有利于房企利润恢复。对开发商的支持政策超出了之前的预期。”

中国指数研究院政策研究总监陈文静认为，这一政策对于购房者和房地产企业来说都将带来实质性的好处。在降低购房者购房成本、缓解房企资金压力的同时，有利于进一步稳定市场预期，提振购房。投资者对置业的信心。

其进一步表示，10月份房地产市场经历“阶段性企稳”，财税政策的陆续落实有望进一步加强市场复苏步伐，助力房地产市场止跌企稳。

契税调整后一线城市购买二套房受益最大

分析人士指出，在房产交易环节，此前的契税政策一般为：首套房面积在90平方米以下的，契税为1%；第一套房屋面积超过90平方米，契税为1.5%；第二套房子面积90平方米以下，契税1%； 90平方米以上，契税为2%；北京、上海、深圳、广州第二套住房契税为3%。

此次税收政策调整，将现行享受1%低税率的面积标准由90平方米提高至140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳四个城市可适用第二户税率与其他地区统一。住房契税优惠政策。

调整后，全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一缴纳1%的契税。

中原地产首席分析师张大伟表示，此次契税调整对于90平米以下和140平米以上首套房购房者没有影响。首次购房90-140平方米的，契税可减免0.5%。购买第二套住房面积超过140平方米的可减征契税1%，购买140平方米以内的住房可减征契税2%。

其中，最大的受益者是在一线城市购买第二套房的购房者。过去，四个一线城市的二套房房产契税为3%。新政策变为140平方米以内的房产1%，140平方米以上的房产2%。购房者可享受高达2%的契税减免。比如，总价500万元的第二套房，以前的契税是3%，也就是15万元。新政策后，契税税率为1%，即5万元，契税减少10万元。

“这项政策的实施，将进一步降低购房者的置业成本，无论是对眼前需求还是对改善性住房的需求，尤其是改善性住房的需求，都会有很大的利好。”一线城市特别强。”陈文静说道。

张大伟也认为，本次税收政策调整主要影响一线城市。此前，大部分城市已减免契税和增值税，有的城市甚至对购房者实行全部契税补贴。

一线城市优化增值税政策，非普通住宅交易成本大幅降低

增值税方面，最受关注的措施之一是其对一线城市非普通住宅市场的影响有多大。

最新政策明确，北京、上海、广州、深圳取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人销售住房适用与全国其他地区相同的增值税政策。这些城市的个人购买住房2年以上（2年内（含2年）内将住房对外出售的，免征增值税）。

一线城市降低增值税政策是与取消普通住房标准的补充措施。陈文静表示，“这项政策可以大幅降低一线城市的增值税，进一步降低购房者的置业成本，有利于加快一线城市市场的修复。”

非普通房标准的取消，结合最新的税收政策，将为一线城市居住2年以上的购房者节省大量税费。据中国指数研究院测算，以北京为例，政策优化前，非普通住宅需缴纳增值税两年。若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴纳增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。经过2年政策优化，原有非普通住宅可免征增值税，并可节省原有应纳增值税。

“取消普通住宅和非普通住宅的标准。这项政策旨在鼓励消费，特别是鼓励现有居民改善居住条件、更换住房。未来，非普通住宅的税收政策将“与普通住宅一致，这是一项大规模的税收政策，有力支持高端改善住宅消费。”张大伟说。

减少预缴土地增值税有利于间接增加房企现金流

土地增值税方面，该政策降低了各地区土地税增收预征税率下限，减少了预缴税款数额。

其中，在已取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定，纳税人建造普通住宅销售标准住宅且增值税额不超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

同时，各地统一降低土地增值税预缴率下限0.5个百分点。各地可根据本地实际情况调整实际预征费率。

“随着房地产市场的不断调整，近年来不少房地产项目的实际土地增值税税率大幅降低，不少企业多缴税款。如果这些资金不能及时退回，将会增加企业的资金压力。此次，各地区预缴土地增值税下限降低0.5个百分点，有利于减少企业预缴土地增值税，减轻企业资金压力，也将有利于减少企业预缴土地增值税，减轻企业资金压力。对稳定企业预期产生积极影响。”陈文静说。

不少分析人士认为，此举将有助于间接增加房地产企业的现金流。

“在土地增值税层面，目前减少的空间并不大，目前主要体现在预征费的减少，这对于减轻房企现金流压力将起到一定的作用增值额不超过扣除项目金额的20%免征，该条也适用于非普通住房，可以降低房地产企业的开发成本，对各类房地产企业有利。尤其是大量的房地产企业位于一二线城市的企业，由于非普通住房比例高，受益会更大。”58安居客研究院院长张波表示。