房地产相关税收政策优化，加大居民购房优惠力度

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》（以下简称《公告》） ）11月13日，包括优化住房交易契税政策、明确取消普通住宅房产等。符合非普通住宅（以下简称“普通住宅”）标准的增值税、土地增值税优惠政策。国家税务总局还发布《关于降低土地增值税预征税率下限的公告》，降低土地增值税预缴税率下限。相关政策将于2024年12月1日起施行。

简单来说，此次政策调整将加大居民购房优惠力度，降低二手房交易成本，缓解房企资金压力。广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳向中国证券报指出，本次政策调整都是为了减轻交易税负。随着房地产市场从增量时代转向存量时代，房地产税改革的方向将是减轻流通环节税负，促进交易良性循环。

三部门相关司局负责人指出，根据当前房地产市场运行情况，将进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展房地产市场。

以深圳某二手房转让价1000万元、90平方米<建筑面积<140平方米为例，本次政策优化前一房、二房契税税率均为1.5分别为 % 和 3%。政策优化后，首套房、二套房契税税率分别为1%、1%。因此，购买第一套房子可以节省5万的税费，购买第二套房子可以节省20万的税费。

加大居民购房优惠力度

契税方面，本次政策调整主要是加大住房交易契税优惠力度，积极支持居民刚性、改善性住房需求。

《公告》规定，个人购买家庭唯一一套住房（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女，下同），面积在140平方米及以下的，契税减按1%征收；面积为140平方米；面积超过平方米的，减按1.5%的税率征收契税。

个人购买第二套住房面积在140平方米及以下的，减按1%征收契税；面积超过140平方米的，减按2%征收契税。

简单来说，此次政策调整后，全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一征收契税1%。一线城市不再“区别对待”。

“这项政策的实施，将进一步降低购房者的置业成本，对于刚性住房需求和改善性住房需求都有很大好处，一线城市的税收优惠力度会更大。”中国指数研究院政策研究部主任陈文静对券商中国记者表示。

据中国指数研究院测算，按单价5万元计算，住房面积分别为80、100、150平方米。政策优化前，第一套房契税税率为1%、1.5%、3%，第二套房契税税率为1%。 %、2%、3%，而“北上广深”第二套房契税税率为3%。

政策优化后，首套房契税税率分别为1%、1%、1.5%，优惠分别为0元、2.5万元、11.25万元；第二套房子的契税税率分别为1%、1%、1.5%。优惠分别为0元、5万元、7.5万元，“北上广深”的两套房子分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

调整“豪宅税”降低二手房交易成本

在衔接普通与非普通居住标准的增值税、土地增值税方面，本次政策调整主要是明确取消相关税收优惠政策，降低二手房交易成本，维护二手房交易稳定。房地产企业的税负。

取消普通住宅和非普通住宅标准，是加快构建房地产开发新模式的一项关键改革举措。此前，个人出售住房时，普通住房比非普通住房享受更大的税收优惠。由于非普通住宅通常指的是别墅、高档公寓、度假村等“豪宅”，因此相关税收政策也被称为“豪宅税”。

近期，“北上广深”四市相继发文取消或调整普通非一般住宅标准。此次税收政策调整与各地取消标准的措施保持一致。

《公告》规定，在北京、上海、广州、深圳等取消普通住房和非普通住房标准的地区，个人销售住房增值税适用于全国其他地区。取消普通住房和非普通住房标准。政策规定，本市个人购买房屋满2年（含2年）并出售给他人的，免征增值税。

对于已取消普通、非一般住宅标准的城市，《公告》明确，纳税人建造普通标准住宅出售且增值额不超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

上海财经大学公共政策与治理研究所副所长田志伟在接受券商中国记者采访时指出，普通住房和非普通住房标准涉及的增值税政策房屋主要针对二手房交易，有利于减轻非普通房交易税负。 。土地税上调更多针对新房交易，对房地产企业税负影响较大。因此，统一和规范一手住房增值税相关制度，对于房地产行业的健康发展具有重要意义。

统一降低预收率下限缓解房企资金压力

土地增值税方面，本次政策调整主要降低各地区土地增值税预缴率下限0.5个百分点。

我国实行土地增值税预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调控作用，国家税务总局于2010年发文，明确了各地区预征税率下限，其中土地增值税预征税率下限为2%。东部地区为1.5%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

此次预收率调整后，除保障性住房外，东部地区预收率下限为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。

陈文静指出，随着房地产市场的不断调整，不少房地产项目实际土地增值税税率明显降低，不少企业多缴税款。如果这些资金不能及时归还，将会增加企业的资金压力。 。此次各地统一降低土地增值税预征税率下限，有利于减少企业预征预缴土地增值税，减轻企业资金压力，稳定企业预期。