2024年深圳二手房成交量创近四年新高，全年录得量突破6万套

美联物业全国研究中心主任何千如表示，2024年年初至年末，深圳房地产政策保持持续宽松趋势，延续2023年四季度以来的调控方向，符合行业对2024年的展望。2024年出台的房地产优化政策强于预期，尤其是9月底提出的“促进房地产市场止跌企稳”，引发了行业对2024年的展望。四季度商品房成交量迅速创出全年新高，引发市场萎缩。

全年二手房销量再次突破6万套大关

深圳乐友家经纪人蔡新涛形容2024年的深圳楼市是“欲涨则抑”。

据深圳市房地产经纪协会统计，2024年，深圳二手房销售量（备案量是指深圳市房地产业协会根据二手房销售合同推出时间整理的数据）为66880套单位数量，较2023年的42,574单位增长57.1%，创近四年来最高值。

网上签约数据方面，2024年深圳二手住宅网上签约54487套，同比增长66%。也是近四年来的最高点，远超2021年。

蔡新涛指出，深圳“9月29日”楼市新政结合国庆假期效应，将直接让2024年10月二手房交易量翻倍，并在后续几个月继续上涨。这一变化给市场打了一针强心剂，成交价格明显企稳。

从数据来看，2024年前9个月，深圳二手房月均入账量为4525套。到第四季度，月平均销量几乎翻了一番，达到 8,718 辆。其中，2024年12月，深圳录得二手房9115套，环比增长3.9%，同比增长108.3%，创近47个月新高。

蔡新涛指出，“深圳市场对政策反应极为敏感，新政出台后，市场预期快速变化，二手房成交量价齐升。虽然从全年来看，整体格局仍是以价换量的格局，但与年初相比，成交价格正在逐步恢复。”

乐游家研究中心数据显示，2024年7月，深圳二手成交均价一度跌破“6字头”，但10月价格上涨7%重回“6字头”，并稳定在6.3万元/第四季度。大约平方米。

蔡鑫涛所在的福田区是深圳市中心城区。他提到，“我们这个区域比较成熟，主要以二手房市场为主。新政出台之前，这个区域的交易周期较长，买卖双方处于博弈状态。新政出台后，这个区域的成交周期较长，买卖双方处于博弈状态。”新政出台后，市场预期有所改善，对于优质楼盘来说，成交周期明显缩短，而对于一些老旧、布局较差的楼盘，虽然价格没有上涨，但新政策也有所回稳。带来了一定的销售窗口。”

新房交易量同比增长20%，创近三年最高水平

2024年深圳新房市场虽然经历了低谷，但在新政影响下，全年预售新房成交量稳步上升，达到43779套。其中，住宅成交量尤为突出，共成交37,972套，同比增长20.1%，创近三年新高。

深圳中原研究中心数据显示，去年新房交易高峰主要集中在第四季度，占全年总量的近一半。 2024年11月的交易量是过去46个月来最高的。

深圳中原地产一位经纪人表示，2024年深圳已出台10余条政策，调控力度为近年来最强。 “每一次政策的落地，都会对市场带来一定的利好。2月、5月、9月，深圳出台了楼市放松限制的政策，新房项目的观望量明显提升。”

其中，2024年9月出台的政策被认为对市场影响最为重大。

上述券商提到，2024年全年，深圳共有6个日本新房项目上市。其中，海德花园于2024年7月推出，其余5个新房项目均是“9·29”楼市新政后出现的“日本”项目。光盘”。

公开信息显示，2024年9月29日晚，深圳正式公布了一系列楼市新政。 10月1日起，明确优化分区住房限购政策，取消商品房、商务公寓转让限制，优化价格备案流程，调整个人转让住房增值税征免年限完善个人住房贷款政策。政策调整后，深圳明确取消非核心区域的限购措施，核心区域仅保留一年的社保或个税。购房门槛大幅降低；增值税征免期限由5年调整为2年。

得益于新政的实施，2024年下半年新房交易量将大幅增加，库存压力也将得到一定程度的缓解。深圳中原研究中心数据显示，截至2024年12月末，深圳新增住房存量398.9万平方米，处置时间约为12.28个月。新建住房存量和年末处置时间均创近三年来最低。

有开发商营销人员表示，新政后市场活跃度有所增加，但由于年底开发商需要降低业绩、回笼资金，深圳以外的新房项目保持了一定的折扣。

改善需求占比大幅提升

从购房需求来看，无论是二手房还是新建房，改善型住房需求占比明显上升。

这也得益于政策的落实。 2024年11月，深圳全面取消普通住房标准为市场火上浇油，与之挂钩的住房交易税负迎来大幅降低。

蔡新涛提到，以往豪宅面临的高额增值税在新政之后得到了减免，真正降低了购房者的现金成本。因此，改善型住房的交易活跃度显着增加。深圳市房地产经纪协会数据显示，2024年12月，二手房市场成交面积90平方米以上的房源比例较11月大幅上升6.3个百分点。

就新房市场而言，改良型户型也占据主导地位。机构监测数据显示，随着“7090政策”的取消，未来改善型户型占比有望继续上升。 2024年，深圳90-144平方米细分市场成交量占比将达到55.9%，需求量位居各类型户型之首。

蔡新涛在接受采访时提到，他2024年前9个月的个人表现将主要关注刚需房产的客户，因为价格下跌对于刚需购房的客户来说是一个更好的时机。新政出台后，两套价值超过3000万元的新房陆续售出，显示了客户对市场政策的敏感度提高以及对市场的认可。

值得一提的是，2024年深圳楼市还有一个积极信号，那就是二手房再次开始占据主导地位。

机构数据显示，2021年至2022年，深圳楼市成交量将以新房为主，占比60%左右； 2023年，一手和二手交易占比将达到55%，二手交易略高2个百分点。到2024年，二手房市场终于恢复了市场主导地位，一手住宅网上化率达到41%，二手住宅网上化率达到59%。一手和二手交易比例接近4：6。

蔡新涛认为，这一变化表明买卖双方对市场的预期已经调整到更加合理的状态，买家愿意购买，卖家也接受了当前的市场价格。这是一个重要的转折点，意味着市场正在朝着更加稳定的方向发展。

展望2025年，何倩如认为，房地产市场的政策环境仍将保持宽松。随着经济环境稳步改善，房地产市场将出台零星优化政策，但力度不会像2024年那么强烈。预计2025年各级城市房地产市场分化依然存在，但一线城市和强势二线城市成交量预计将首先企稳。因此，预计2025年深圳商品房成交量大概率与2024年持平，而价格则保持稳定，总体呈现企稳趋势。