2024年房地产市场回顾：政策放松带动成交量强势反弹，深圳、北京、广州表现亮眼

1月1日，深圳贝壳研究院发布的数据显示，2024年，深圳新房交易同比增长近20%，二手房交易同比增长超60% 。虽然成交量明显回升，但“以价换量”仍是主基调。

另外，根据北京市住房和城乡建设委员会网上签约数据，2024年12月，北京二手住宅网上签约数量突破2.1万套，环比增加15套。 %，同比增长66%。网上签名量创21个月新高。广州市房地产经纪协会数据显示，2024年12月（2024年11月26日至12月25日），广州二手房市场持续活跃，网上签约量保持在1.1万套以上，环比涨幅0.67%，同比增长17.33%，成交量创年内新高。

深圳二手房市场重回主导地位

1月1日，深圳贝壳研究院发布的数据显示，2024年，深圳新增商品房销售37972套，同比增长20.1%；二手房销售54487套，同比增长66.3%。

2024年，深圳楼市将有四分之三的时间处于“低位横盘期”。作为过去一年深圳楼市的“分水岭”，“9·29新政”为深圳楼市注入了一剂强心剂。

2024年9月29日，深圳发布进一步优化房地产市场平稳健康发展的政策措施，包括调整分区住房限购政策、取消商品房和经营公寓转让限制、调整增值税等个人住房转让豁免期限、优化个人住房贷款政策等措施。随后，深圳进一步调整非同质住房标准等政策，进一步提振市场情绪。

乐友家研究中心数据显示，分2024年各月来看，12月深圳一手住宅网上预售量为6769套，较11月下降16%，但仍维持较高水平。这也是月度交易第二高点。 10月至12月，深圳二手交易量明显复苏，网上签约、购买数量“连续三年上涨”，一路回到8000套的“繁荣线”上方。

此外，2021年至2022年，深圳楼市交易量将以新房为主，占比约60%； 2023年，一手、二手交易占比分别为50%、50%，二手交易略高两个百分点。到2024年，二手房市场将恢复市场主导地位，一手住宅网上化率达41%，二手住宅网上化率达59%。

业内人士表示，对于像深圳这样地少人多的一线城市来说，存量房市场的主导地位也是楼市稳定运行的表现之一。

“以价换量”是主基调

与成交量的回升相比，深圳的新房和二手房市场仍然以“以价换量”的原则为主。

“成交量增加、价格稳定，是2024年二手房市场的反映。”这是深圳多位房产中介经理对记者的回复。福田区八卦岭资深房产经纪人黄经理表示：“购房者变得更加理性，不会再盲目追价，大部分房价仍处于触底回升的过程中。”

乐友家研究中心数据显示，2024年深圳新房成交均价为5.4万元/平方米，同比下降10%。在市场“以价换量”的主基调下，开发商近四年来赚取了可观的利润，新房价格持续下降。此外，2024年深圳二手房成交均价为每平方米6.3万元，同比下降3%。 2023年，深圳二手房价格同比下降12%。相比之下，2024年二手房价格的企稳趋势也非常明显，并将在四季度全面呈现“止跌企稳”。

深圳市房地产中介协会此前表示，本轮新政是近两年来所有救市措施中持续时间最长、最有效的。从目前的二手房销售量可以看出，这次新政的成效还在继续发酵，但也可以看出，当前市场所谓的“增量”仍然依赖于“数量基于价格”。待市场复苏后普遍调整价格还为时过早。

中国指数研究院最新发布的《中国房地产指数百城价格指数报告（2024年12月）》显示，100个城市新建住宅销售均价环比上涨0.37%，同比上涨2.68% -去年12月同比；二手住宅销售均价环比上涨。下跌0.53%，同比下跌7.26%。对于2025年，中国指数研究院预测，乐观情景下，如果城中村改造、存量房征收等政策加快，居民购房意愿增强，全国商品房销售面积可能会2025年能够止跌，但在市场复苏过程中，不同城市市场的复苏步伐和复苏程度仍将存在分化。其中，核心一二线城市将受益于政策力度加大和优质市场供给增加，有望率先止跌企稳。同时，宏观经济运行稳定、居民就业收入改善也是房地产止跌企稳的必要条件。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，2024年房地产市场将开始触底反弹，2025年将是止跌企稳的关键时期。关键是前期部署的政策能否落地。