多重政策助力房企融资环境好转，偿债压力仍存，融资结构调整中

中国指数研究院监测数据显示，2024年10月，房地产企业债券融资总额289.7亿元，同比增长3.2%。连续两个月同比正增长。不过，10月份债券融资规模环比下降32.4%。

“房企融资规模连续两个月同比正增长，融资市场初步显现出一些复苏迹象。今年房企偿债高峰已过，但整体债务状况还款压力依然存在。”中国指数研究院企业研究部主任刘水表示。预计2024年房地产企业融资整体规模仍将同比下降，但从边际来看，房地产企业融资环境有望改善，降幅将继续收窄。

从融资结构看，10月份房地产行业信用债融资金额217亿元，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比74.9% ; ABS融资72.7亿元，同比下降24.9%，环比下降71.9%，占比74.9%。 25.1%。

从监测数据可以看出，10月份信用债发行总量同比大幅增长，而发债规模较高的房企仍以央企为主，并无民间房地产企业。房地产公司已发行债券。其中，华润置地、保利发展、中交地产等央企10月份信用债发行活跃，发行总额分别为30亿元、30亿元、20亿元。此外，苏高新的平均融资利率为2.13%。融资成本为本月最低。

对于民营企业融资仍困难的原因，刘水表示，一方面，金融机构对房地产行业尤其是民营房地产企业信心不强；另一方面，银行对房地产企业的授信需要以房地产企业的新开工项目为基础。但民营房地产企业普遍减少投资和拿地，无法依靠在建项目进行新的融资。

多位分析人士表示，由于房地产销售端仍处于触底回升过程中，房企整体偿债压力依然存在。据悉，目前仍有房企在进行债务延期或重组。

中国指数研究院数据显示，2024年11月至2024年12月，房企债券到期余额总计约1000亿元； 2025年，房地产企业到期债券余额将超过7000亿元。

据光大证券统计，2024年四季度、2025年一季度、二季度、三季度，房企境内外债券到期总规模（不含回售） ，合计6752亿元。其中，房地产企业境内债务在这四个时间段预计到期分别为814亿元、1126亿元、1075亿元、1423亿元；境外债务到期金额分别为447亿元、563亿元、803亿元、497亿元。其中，房地产企业2025年二季度将面临较大的海外债务到期压力。

分析人士表示，随着政策的持续发力和市场环境的逐步改善，整体融资环境将呈现向好的趋势。

9月26日，自监管部门提出“推动房地产市场止跌企稳”以来，住建部、央行等部门联合推出房地产一揽子政策。例如，如果所有房地产项目都被纳入白名单，“白名单”项目的信贷将在年底前减少。规模增至4万亿；强调金融业支持房地产，“金融十六条”延长至2026年底；通过信贷、债券、股权等方式支持房地产融资，强调不同所有制房地产企业融资“对等”；地方专项债券 支持闲置土地等的回收利用。

“未来几个月房地产企业融资将持续改善，主要是房地产一揽子政策效果开始显现，房地产市场预期改善，机构投资房地产意愿增强。 ”刘水表示，融资支持政策不断强化，叠加市场需求端的利好政策，有利于促进行业企稳复苏。如果市场回暖，将从根本上促进房地产企业资产升值，增强现金流流入，缓解企业债务压力。

“目前房地产企业的融资状况较之前发生了一些变化，中小房地产企业在融资方面面临的不利地位有所改善。”一位房地产行业分析师指出，过去融资更多是在集团层面，金融机构和房地产企业集团“金融机构更喜欢规模较大的房地产企业进行融资，这意味着规模较大的房地产企业将具有优势”目前，金融机构实行的是项目级融资，即项目白名单融资，金融机构主要看具体的项目情况，房地产企业的规模对金融机构的融资决策的影响和作用已经很大。因此，中小型房地产企业和大型房地产企业面临的融资环境较之前有所改善。