北京2025年首场土拍开门红：海淀区朱房2宗宅地181.9亿成交，溢价率21.04%

1月2日，北京市海淀区朱坊两块住宅用地出让，总起拍价150.3亿元，不限地价、不限销售指导价。最终，华润+中铁地产+招商联合体经过161轮现场报价，以91.52亿元拿下一地，溢价率为17.33%；另一块土地，建发经过244轮现场报价，以90.404亿元的价格拿下。保费率为25.04%。两地块成交总金额181.924亿元，平均溢价率为21.04%。

业内人士认为，北京土地市场在全国率先开放，海淀区朱坊两块优质地块的供应得到了市场积极反响。与此同时，北京不断优化交易方式，更多商品住房价格由市场供需决定。进一步激发了市场活力，提振了市场信心。

北京两块住宅地块成交价181.9亿元

1月2日，北京市海淀区东升镇北区珠坊四街棚户区改造项目二期（剩余土地）HD00-0803-0029地块、HD00-0803-0030地块出让，总用地面积82037.86m²。规划总建筑面积197676.95平方米，总起拍价150.30亿元。两块地块均为纯住宅用地，无其他不必要的建筑，地价及销售指导价均无限制。

其中HD00-0803-0029地块用地面积42734.155m²，规划建筑面积102561.972m²，建筑限高48m，容积率2.4。起拍价78亿元，起拍楼面价76052元/平方米。该地块共吸引建发、中国海外、金茂、中铁地产+投资+华润联合体、保利发展等5家竞标者竞标。加上拍卖开始前的网上报价，共计170轮报价，最终中铁地产+招商+华润联合体以总价91.52亿元拿下该项目，成交均价89234元/平方米，溢价17.33%。

HD00-0803-0030地块用地面积39303.709m²，规划建筑面积95114.9758m²，建筑限高48m，容积率2.42，起拍价72.3亿元，起拍楼面价76013元/平方米。该地块共吸引建发、中国海外、金茂、中铁地产+投资+华润联合体、保利发展、城建等6家投标人参与竞标。加上拍卖前的网上报价，累计报价达到249轮。最终建发以总价90.404亿元拿下该项目，成交价为95407元/平方米，溢价率为25.04%。

中国指数研究院土地市场研究部主任张凯认为，北京土地市场在全国率先开放，海淀朱坊两块优质土地凭借优越的地理优势被出让。地理位置优越，配套设施齐全，交通条件便利。 5家和6家竞标者参与竞价，经过多轮竞价最终以溢价17.3%和25%完成交易。北京优质地块供应增加，市场反应积极。此外，北京不断优化交易方式，商品住房价格更多由市场供需决定。在推动房价回归合理水平的同时，也为企业打造差异化产品和服务创造了有利条件，进一步激发市场活力。 ，提振市场信心。

未来核心城市本地拍卖或将持续活跃

中国指数研究院数据显示，2024年，300个城市住宅用地交易规划建筑面积同比下降20%以上，土地出让金同比下降28% -年。各一线城市成交量萎缩，一线城市土地出让金占比上升。土地拍卖市场整体保持高热度且持续分化的态势。 “9·26”新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市的部分地块被高溢价拍卖。

从土地拍卖的火爆程度来看，北京、上海、深圳、杭州依然是房企的重要所在地，而广州、成都、合肥等地拥有优​​质地块的房企也在积极参与拍卖。中国指数研究院数据显示，2024年22个城市住宅用地溢价成交占比达21.1%。其中，杭州、深圳、上海溢价成交数量占比超过50%，北京、合肥、成都的溢价成交均超过30%。

随着新政策于2024年9月底持续生效，自当年10月起，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土壤摄影热度持续提升。例如，2024年10月22日，杭州上城四堡七堡单元地块溢价率达到29%； 10月29日，杭州蜀山单元地块溢价率达51%； 11月6日和11月15日，成都高新区贵溪街道和锦江区柳江街道两地块溢价率分别为46.1%和44.4%； 11月15日和11月20日，杭州萧山奥体博览中心、商城东部新城、西湖之江度假区三地块溢价率均在30%以上。 11月27日，上海浦东新杨寺地块达到停牌价，进入“高质量建设”阶段（溢价率达40.4%）； 12月19日，杭州萧山区北干东单元地块溢价率达77%； 12月30日，上海徐汇龙华地块触发停价，安装招标达到7000元/平方米，配套公建招标达到1840平方米，溢价率高达40%。

此外，北京、深圳住宅用地出让价格也创下历史新高。 2024年11月29日，中海收购北京酒仙桥1019-0014等三组地块总成交价达153.3亿元； 12月2日，深圳市南山区粤海街道T107-0107地块成交总价达到185.1亿元，由中海、华润联合体获得。

中国指数研究院分析师孟欣欣指出，2024年10月以来，核心城市土地拍卖市场保持一定活跃度。当年12月，北京、深圳、上海等一线城市、广州相继高价出让多幅地块。大部分拿地都是央企龙头拿下，导致百强房企拿地总额同比降幅收窄。中国指数研究院数据显示，2024年，百强房企拿地总额9280亿元，同比下降29.7%，降幅较上年收窄1.8个百分点。一月至十一月。

孟欣欣认为，2024年本地拍卖的火爆仍将仅限于热点城市或​​核心区域，市场分化加剧。展望未来，房企拿地仍将保持审慎聚焦策略，核心城市土地拍卖市场或将保持一定活跃度。不过，土地拍卖市场的整体复苏仍需要销售市场的支撑。