险资投资公募REITs三年经验与挑战：64只REITs发行规模达1697亿，保险机构占比30%

保险基金已被允许投资三年多的公共房地产投资信托基金。他们积累了什么有用的经验以及他们面临的挑战吸引了市场的很多关注。

截至3月26日，市场现有的公共房地产投资信托基金已达到64个，总发行量表为1697.6亿元人民币。在所有非原始股权投资者中，保险机构占参与比例最高的，约为30％。有47家参与战争分配的保险机构，其中最高的是中国人寿保险，Taikang Assets和Ping An。在离线投资者中，保险机构也非常积极参与，占65％。

尽管房地产投资信托基金很强，并且保险基金被积极部署，但公共房地产投资信托投资的风险因素很高，保险基金的总体参与仍然很大程度上可以改善。

根据Ping资产管理的相关人员的说法，公共房地产投资信托基金的资本衡量因素为0.5，不仅远高于其他类型的公共资金，而且远高于以财产权或公平形式投资的投资房地产。对于保险公司而言，风险因素相对较高，参与公共房地产投资信托基金意味着更高的资本职业，这将增加对保险公司偿付能力管理的压力。其监管机构在第二代情况下为风险因素提供了优先政策，以减轻投资于公共房地产投资信托产品产品的保险基金的消耗。

中国生命集团前董事长杨明申建议进一步解决基金投资的困难，并赋予战略投资者更多的参与和知道的权利，例如允许参与发行定价，在基金决策委员会或咨询委员会中建立观察席，等等，以增强战略投资者的热情来增强战略投资者的热情。

保险基金已成为公共房地产投资信托基金的重要机构投资者

虽然公共房地产投资信托基金的发行敦促“加速器”，并且保险基金也在大量干预并继续参与投资。

2020年4月30日，国内房地产投资信托基地试点计划启航。 2021年6月，发射了第一批9种产品，并开始开发国内房地产投资信托基金市场。截至3月26日，市场现有的公共房地产投资信托基金已达到64个，总发行量表为1697.6亿元人民币。

具体而言，从2021年到2024年，每年的公共房地产投资信托基金的发行量表为3641.3亿元，元人民币41.948亿元，美，201.42亿元和645.69亿元人民币，分别为645.69亿元，发行项目分别为11个订单，13订单，6订单，6订单，6订单和29订单和29订单。

自2025年以来，总共发行了5份公共房地产投资信托基金，并于2025年3月发布了一份新的公共房地产投资信托基金，比例为14亿元。此外，目前还有18个公共房地产投资信托基金要列出。

值得注意的是，由于允许保险基金在2021年参加公共房地产投资国投资，因此中国生活和中国保险投资基金代表的机构一直在不断参与投资。

仅在今年列出的五个公共房地产投资信中，保险基金通过战略分配和离线分配获得了约7.65亿元人民币的分配金额，实际拨款约为2.27亿股，实际分配股份份额的9.8％，占本年度公共回复股票总股票份额的9.8％。

截至3月26日，在列出的64个公共房地产投资信中，保险机构占所有非原始股票投资者比例最高的，约为30％。有47个保险机构参加了战争分配，最高排名是中国人寿保险，Taikang Assets和Ping An。

负责中国房地产投资部生命投资的一名相关人员告诉凯利安斯记者，整个中国生命系统已经参与了23个公共房地产投资信托公司的战略分配，项目格式涵盖了商业房地产，租赁住房，新能源，高速公路，工业工厂，工业公园等，占保险业投资规模的近10％。

在离线投资者中，保险基金投资帐户的分配金额为84.97亿元人民币，占65％。有60家保险机构参加了离线投资者，包括新华社资产，PICC资产，Taikang资产等。

预计高股息将吸引增量保险基金

随着市场的加速和扩展，列出的公共房地产投资信托产品数量增加了，其高频股息和高比例股息的特征逐渐出现，这也是增加风险偏好较低的保险基金的重要原因。

数据表明，42个房地产投资信托基金在2024年分配股息，总股息为83.87亿元，而5个REIT分配了超过1亿元人民币的股息。自今年年初以来，市场上有12个房地产投资信托基金已经支付了股息。

就股息额而言，中国商人高速公路REIT，ICGH North Expressway REIT和CICC Anhui通信控制REIT的股息分别超过1亿元，1.1亿元，1.9亿元和1.8亿元人民币。就股息比率而言，中国商人高速公路REIT，JIASHISHI中国电力施工清洁能源REIT和JIASHISHI WUMEI消费者REIT的股息比率分别为5.9％，3.5％和3.4％。

千座证券研究所的宏观宏观分析师Liao Bo告诉Cailianshe Reporter，公共房地产投资信托基金具有强制性的股息比率，收入分配比率不少于合并基金的年度分配金额的90％，而收入分配机制则比其他大型资产更为严重。

“更重要的是，公共房地产投资信托基金的基本资产主要是稳定的基础设施项目，现金流期望相对清楚。在低利率的背景下，公共房地产投资信托基金的不足，资本收益的成本效益优势和固定回报均应突出显示。”狮子博说。

中国产品管理部门的一个人在与凯利安·塞希（Cailianshshe）记者采访时说：“房地产投资伯人具有强大的股息式资产属性。当股票市场退回或中小型中小型市场的趋势时，股票的下降趋势可能会增加，而在某些持续分配的情况下，REIT可能会增加，而在经济上进行了持续的分配。尤其是周期性的潜在资产，预计会经历弹性变化，带来多余的回报。”

展望2025年，来自Huatai Securities Research Institute的相关人员告诉Cailianshe Reporters，非银行机构的分配压力仍然很高，高质量的资产很少。 REIT作为股息高，中等风险和低相关性的资产具有长期分配价值。预计公共房地产投资信托基金市场将进一步吸引增量保险基金进入市场。

REIT投资保险基金的风险因素仍然很高

值得注意的是，尽管公共房地产投资信托基金会共同加强了，但与成熟的海外市场相比，它们仍处于起步阶段，而且市场规模仍然相对较小。此外，公共房地产投资信托基金投资的风险因素很高，保险基金的总体参与仍然很大改善。

根据Ping资产管理的相关人员，公共房地产投资信托基金是保险公司偿付能力监督标准（第二代薪酬）中的非基础设施资产，公共房地产投资信托基金的信息披露内容无法满足渗透要求。因此，公共房地产投资信托基金的资本测量因素为0.5，不仅远高于其他类型的公共资金，而且远高于投资以财产权或股权形式投资的投资房地产。

“对于保险公司来说，风险因素相对较高，参与公共房地产投资信托基金意味着更高的资本占领，并将增加对保险公司管理偿付能力的压力。”

中国生命集团前董事长杨明申还说：“目前，投资房地产投资信托基金的风险因素仍然相对较高，一些保险公司受到偿付能力的限制。”

与Taikang Asset有关的人告诉Cailianshe记者，目前的监管政策仍然对资产方面的公共房地产投资信托基金的运作有许多限制。公共房地产投资信托基金的杠杆作用是净资产的40％，将其转换为28.6％的债务比率，可用杠杆水平相对较低。

许多行业内部人士建议，在第二代情况下，监管机构通过投资于公共房地产投资国的产品投资的保险基金来减轻偿付能力的危险因素的优先保单，引入更多的保险资金来参与房地产投资国投资，更好地参与REIT的产品投资，更好地发挥保险基金的长期投资，增加了对现实经济和资本市场的长期资金的供应，并为高级市场提供了高级和高度的开发，并提供了高度的开发。

杨明申建议，进一步解决了基金投资的困难，并赋予了重要的战略投资者参与和知道的更多权利，例如允许参与发行定价，在基金决策委员会或咨询委员会中建立观察席，以增强战略投资者的热情参与。

此外，中国生命资产在接受Cailianshe Reporter的采访时说：“目前，保险资产管理公司的人员数量相对较小，他们的经验相对较小，他们的经验仍然需要改善。这种类型的业务需要高的产品管理需求，需要更复杂的交易和专业知识。运营。