2025年公募REITs市场展望：华夏首创奥莱REIT涨幅达9.26%，特变电工新能源REIT单日上涨6.04%

1月3日公募REITs涨跌

据统计，截至2025年1月3日收盘，中金厦门安居房产信托等3只产品自2024年初以来的价格涨幅均超过50%。

该机构认为，配置压力是固定收益基金参与REITs投资的主要驱动力，2025年REITs市场或将继续呈现三大主线。

公开发行的房地产投资信托基金在除夕夜受到欢迎

2024年是公募REITs蓬勃发展的“流行年”。今年，公募REITs以46%的年增长率、超百倍认购记录、基础资产不断扩张等表现，展现出活力和潜力。作为与股票、债券并列的金融资产之一，公募REITs已成为资本市场不可或缺的一块拼图。

据统计，2024年市场上58只上市公募REITs产品平均增速为11.48%。涨幅最大的是中国北京保障性住房REIT，当年上涨46.5%，中金厦门安居REIT上涨46.19%。平安证券研报显示，2024年，保障性住房、水利设施行业REITs增速最高；其他大部分行业都将出现正增长，只有仓储和物流行业出现下降；此外，交通运输板块虽然增速处于中档，但波动较小，夏普比率较高。

进入2025年，公募REITs的受欢迎程度持续上升。

截至2025年1月3日收盘，中金厦门安居房地产投资信托、华夏北京保障性住房房地产投资信托、嘉实中国清洁能源房地产投资信托三款产品自2024年初以来涨幅均超过50%。

2024年初以来公共REITs的增长率

2024年，受益于我国公募REITs支持政策的不断完善，公募REITs发行将迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。据统计，全年REITs发行募集资金超过600亿元，而往年发行资金规模大多在300亿元至400亿元之间。截至2024年12月31日，公募REITs已发行项目59个，资产类型涵盖园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流、租赁住房八类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型也不断涌现。此外，光伏发电、租赁住房、产业园区等多类项目也纷纷宣布扩大投资计划。

在股息稳定、二级市场价格坚挺等因素推动下，投资者对公募REITs热情高涨，线下认购倍数不断创新高。 2024年12月31日，全国首个市政及供热基础设施REITs项目——国泰君安济南能源热力REITs，线下询价及申购倍数高达140.96倍，创下2023年以来公募REITs市场新高。本项目询价结束后，进入常态化发行新阶段的公募REITs市场将于2024年画上圆满句号。

机构看好2025年三大方向

中金公司分析认为，配置压力是固定收益基金参与REITs投资的主要驱动力。国泰君安研究报告显示，从供给和需求两方面来看，尽管2025年新增供应可能维持高位，但在广泛的“资产荒”背景下，REITs的估值仍有望维持或上涨。从横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。

平安证券研究所首席固定收益分析师刘璐认为，2025年将是公募REITs的布局之年，随着供给浪潮和指数调整，可加大配置布局。

在具体配置方向上，中金公司表示看好三大方向：一是关注强周期性板块的弹性。从资产运营周期来看，消费、一线城市产业园区以及货运比例较高的高速项目可能最先受益，而二线产业园区以及物流仓储还有待观察。其次，弱周期板块（如保障房、环保能源）在估值修正后仍有配置价值。第三，随着一级市场供给量的增加，可以根据项目的稀缺性、运营的稳定性以及一二级定价的差异，选择参与创新的机会。

国泰君安研究报告认为，随着无风险利率持续走低以及债券市场利润率下降，固定收益投资者可能会对保障性住房等弱周期性行业的REITs产品更加感兴趣。另外，由于部分项目底层资产表现不及预期，股价可能存在一定补涨空间，可提前做好预案，等待估值回报或业绩反转带来的潜在机会。