国泰君安济南能源供热REIT市场表现分析：首日涨停后波动，投资者需警惕高估值风险

2月19日，在开业的第一天每日限制袭击之后，吉湾吉南·吉南（Guotai Junan Jinan Jinan Jinan）能源供暖房地产投资投资（REIT）再次上涨了7.69％。 2月20日，Guotai Junan Jinan Energy Heating REIT于同一天10:30停职，并在恢复交易后掉落。截至20日结束时，该基金二级市场的交易价格下跌了0.34％，收盘价为11.480元人民币。

该基金的普及是最近几天REIT的整体市场的缩影。 “每日限制点击”“订阅终端记录”和“高保费”再次成为高频词。一些基金经理分析了某些REIT项目的估值可能已经偏离了基本面。在此阶段，投资者应全面判断成本效益和基本趋势，并注意具有高估但因此不足的项目的下降风险。

房地产投资信托市场升温

在过去的两三个月中，长期休眠的REIT资金终于感到“骄傲”。自去年12月的市场表现以来，CSI REIT指数的总体增长趋势已接近14％，仅一年的增长就超过了8％。

具体而言，今年表现最佳的贾西·瓦梅（Jiashi Wumei）消费者REIT增长了30％以上，Huatai Nanjing Jianye REIT增长了26％以上，Huaxia Joy City Corment REIT和CICC基础设施REIT REIT分别增加了24％以上和23％。在目前市场上的61种产品中，其中只有一种在一年内略有下降。

二级市场的加强也导致了发行和订阅结束的普及。 2月12日，Huitianfu基金发布了有关其子公司Huitianfu Jiuzhoutong Pharmaceutical REIT的订阅申请确认率的公告，其中公共投资者有效订阅申请的实际确认比率为0.084％，有效地订阅了1192次。自1月份Jinan Energy供暖的REIT以来，Guotai Junan Asset Management再次创造了创纪录的高度。

资本市场是最近市场的重要驱动因素。 CITIC建筑投资国家电力投资New Energy REIT的基金资金经理Xu Chenglong解释说，最近的市场趋势表示，公共房地产投资信托基金的股息收益率通常高于国库券的收益率，为投资者提供可能获得更高及更多的投资在利率向下周期中的某些回报。选择。目前，该国已在FOF资金，社会保障基金和其他资金的投资范围内包括公共房地产投资信托基金，同时促进了公共REIT，将其包括在上海 - 香港股票Connect中。这些方法将为公共房地产投资信托市场带来更多的增量资金。

中国公共基金的一名投资者和研究人员还分析了最近的公共房地产投资信托基金的激增主要是由于各种因素的综合作用，例如新股票，高股息和稀缺性以及市场的情感和政策环境。

首先，在缺乏潜在的资产类型和特许经营的情况下，REIT在发行和上市后的二级市场交易中表现出强烈的新股票影响。其次，在利率的下降阶段，进一步揭示了利率敏感属性和高股息支出优势。此外，持续的政策支持和渐进政策也为公共房地产投资投资市场带来了更多的发展机会。持续的实力不仅反映了市场对公共房地产投资信托基金分配价值的认可，而且还强调，在当前的经济环境下，拥有股票和债券属性的房地产投资信托资产正成为投资者分配分配的重要选择。

高价区域

随着市场“苦难和甜蜜的到来”，基本资产管理的运营没有重大突破，REITS资金的高级现象变得越来越突出。截至2月19日，溢价率最高的基金是贾西·瓦梅（Jiashi Wumei）消费者REIT，溢价税率高达59％。三种产品的溢价率，包括北京北京负担得起的住房房地产投资信托基金，吉南·吉南（Guotai Junan Jinan Jinan）能源供暖房地产投资信托基金（Junan Jinan Jinan Energy Heating REIT）和jiashi中国电力建筑清洁能源REIT，也超过50％，是其他五种产品的溢价，包括CICC Xiamen Anju Anju Reit超过40％。

CICC曾经在最近的一份研究报告中提醒，某些REIT项目的估值可能会偏离基本面，市场轮换加速，交易分配的困难也有所增加。在此阶段，投资者应全面判断估值的成本效益和基本趋势，并注意具有高估且基本韧性不足的项目的下降风险。

“基金二级市场的交易价格将上升，这将导致购买成本的增加并影响投资者的实际净现金流量分配率。” Huabao Fund提醒人们，由于公共房地产投资信托基金的特殊性，二级市场的价格太高了。股息收入将被稀释，因此在参与二级市场投机活动时要谨慎。

值得注意的是，在集体溢价的背景下，有些产品也面临折扣。例如，包括中国通信建筑高速公路REIT和两个工业园区REIT在内的四个高速公路房地产投资信托基地，例如中国建筑信息技术中国工业园区，仍处于“折扣价”状态。