国泰君安济南能源供热REIT创纪录：15亿规模吸引1292.93亿资金疯抢

国泰君安资管1月9日公布旗下济南能源热力REIT认购申请确认比例结果。公告显示，该基金创下公募REITs公开认购两项历史记录：认购倍数达到813.44倍，创历史新高;最终认购比例仅为0.12293446%，创历史新低。

不仅互联网上热闹非凡，包括战略配售、线下销售、公开发售的全过程，国泰君安济南能源热力REIT的发售吸引资金高达1292.93亿元，是其首次发行规模的86.43倍（ 14.96亿元）。这意味着不足15亿元的规模已全额认购1300亿元。

2024年以来，公募REITs市场加速正常发行。截至2024年底，市场上共有58只公募REITs产品。 REITs 表现良好。截至1月9日，中证REITs总回报指数自2025年初以来累计上涨3.54%，年内已有十几只REITs涨幅超过7%。

从机构角度看，公募REITs资产配置价值日益凸显。未来2025年，REITs市场有两大预期。一是规模预计突破2000亿；二是发布REITs实时指数，推广指数产品。

规模14.96亿元REIT获认购资金1300亿

国泰君安济南能源热力REIT销售业绩公告显示，该基金总发行限额为2亿份，其中线下发售3500万份，扣除初始战略数量后已售出股份比例为70%。配售股份，并向公众出售 1,500 股。 10,000股，占本次战略配售初始发行股份数后的30%。

公开发行方面，1月6日上市的国泰君安济南能源热力REIT在发行仅一天后就提前结束募资。公众投资者有效认购122.02亿份。按每单位7.48元计算，募资规模约为912.68亿元，是社会公众发行初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。

不仅是公开发行，在此前的战略配售和线下发行阶段，国泰君安济南能源供热REIT也创下了新纪录。

1月3日发布的基金份额发售公告显示，该基金网下发售有效报价的投资者数量已达80家，托管配售对象数量为234名，有效申购总数约为49.34亿份，初始线下销售份额。 （3500万股），创近两年公募REITs项目线下询价倍数新高。

按发行价计算，网下配售前募资规模约为369.03亿元；战略配售基金份额数量1.5亿股，认购规模11.22亿元。

由此，包括战略配售、网下发行、公开发行全过程，国泰君安济南能源供热REIT本次发行募集资金1292.93亿元，是其初始募资额（14.96亿元）的86.43倍。

此次REITs还打破了两项历史记录：创下公募REITs发行以来的新高，以及创下公开认购比例的新低。此前纪录由中国特变电工新能源REIT创下，公众投资者认购倍数高达448.5倍，最终投资者确认比例仅为0.223%。

国泰君安济南热能REIT推出后，线下及公开认购倍数再创新高。在国泰君安看来，这也得益于资产类型的创新和底层资产运营的稳健。供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求相对刚性、运行相对稳定的特点。国泰君安济南能源热力REITs的发行，不仅为投资者提供了更加多元化的资产选择，也为公募REITs市场拓展了新的资产类型。

底层资产“一阶”REITs密集发行

2024年底，4只REITs产品密集获批，分别是易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华夏金宇智能制造工厂REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT。从底层资产来看，分别是农贸市场、供热设备、改造工业园区、医药物流仓储等，都是“首单”。

目前，除了国泰君安济南能源供热REIT完成募资外，易方达华威市场REIT也于1月6日宣布，公开投资者发售部分将提前结束募资，并进行比例配售。在此前的网下询价阶段，易方达Warwick Market REIT也获得超额认购，为网下首次发行股份金额的80.132倍。

2024年以来，公募REITs市场加速正常发行。截至2024年底，市场上共有58只公募REITs产品。从机构角度来看，REITs因其股息属性，今年可能会有更大的发展空间。

值得注意的是，公募REITs的二级市场表现也较为亮眼。截至1月9日收盘，2025年以来中证REITs总回报指数累计上涨3.54%，公募REITs资产配置价值日益凸显。

但从个别产品来看，截至1月9日收盘，市场上有13个产品年内涨幅超过7%。其中，中国大悦城商业REIT年内上涨12.02%，嘉实京东仓储基金融通涨幅超过10%。房地产投资信托基金。此外，华泰南京建业房托、嘉实物美消费房托、首创奥特莱斯房托、国泰君安东九鑫经济房托、中金重庆两江房托等产品年内回报率也超过8%。

行业展望2025：规模突破2000亿，指数产品推广

刚刚过去的2024年，是REITs大踏步前进的一年。数据显示，2024年公募REITs发行数量高达29只，募资规模655亿元。新发行数量相当于过去三年（2021-2023）的总和。在市场体系进一步完善的背景下，REITs的资产配置属性开始显现。投资者对确定性的溢价更高，战略配售比例逐年上升。

从整个市场规模来看，截至1月8日收盘，二级市场已上市REITs项目58个，发行市值约1609.82亿元，扩容市值约50.64亿元。业内认为，2025年REITs市场有两大预期：一是规模有望突破2000亿；二是规模有望突破2000亿。二是发布REITs实时指数，推广指数产品。

REITs是现金流稳定、预期收益率下降的资产，未来有望持续受益。中泰证券研究所分析师陈锡瑞表示，从固定收益来看，国债收益率持续走低，12月2日跌破2%大关，进入“1时代”。低利率时代意味着低投资收益率时代。整个市场的预期收益率下降，给REITs市场带来了增量资金。从权益角度来看，在低利率环境下，股息资产因其稳定的现金流和较高的股息收益率而表现良好，权益将进一步巩固低波动性的股息策略。

“目前REITs市场规模较小，市场投资者类型和策略可能存在较大波动，投资行为趋同，因此二级市场价格可能面临大幅波动的风险。”中泰证券研究所分析师陈锡瑞提醒投资者，此外，目前市场发展时间较短，REITs立法、税收、信函披露、投资等制度尚待建立和完善，也存在风险。未来市场相​​关扶持政策的调整。