央行完善房贷利率定价机制，存量房贷利率有望降低

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中国人民银行今日发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许符合一定条件的存量住房贷款重新协商加点幅度，推动存量住房贷款利率下调。市场利率定价自律机制也发出倡议。原则上，各商业银行应在2024年10月31日前对符合条件的存量住房贷款进行批量调整。存量房贷利率涨幅高于-30个基点的，统一调整至不低于- 30个基点，且不低于所在城市目前实行的新增房贷加点下限（如有），使得利率水平接近全国新利率。抵押贷款利率平均约为 0.5 个百分点。

为适应房地产市场供需关系新变化，批量调整和定期调整阶段，不再区分首套房和二套房（限购下限城市除外）。抵押贷款利率以及第一套和第二套住房的区别），并对第一套和第二套住房给予指导。现有第二抵押贷款利率已降至全国新抵押贷款平均水平附近，减轻了现有抵押贷款借款人的利息负担。

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央行：完善商业性个人住房贷款利率定价机制

中国人民银行公告[2024]11号

中国人民银行公告[2019]16号自发布以来，对推进利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系新变化和人民群众对优质住房的新期待，深化房地产市场化为更好发挥市场机制作用，维护借款人和贷款人合法权益，现将完善商业贷款利率定价机制有关事项的公告如下：如下：

1.借款人申请商业个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。如果合同约定固定利率，则合同期内利率水平保持不变。若合同约定浮动利率，则以最近一个月的贷款市场报价利率为定价依据，加上加点（加点可以为负值）形成利率。加分幅度应反映市场供求、借款人风险溢价等因素。

2.固定利率商业个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构发放新的浮动利率商业个人住房贷款替代现有贷款。置换时，利率根据最近一个月贷款市场报价利率形成，并加点作为定价依据。加点幅度等于原合同利率与最近一个月贷款市场报价利率的差额。

三、自2024年11月1日起，合同约定浮动利率的，商业个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。利率重定价日，定价依据调整为最近一个月贷款市场报价利率。贷款合同应当约定利率重定价周期和调整方式。

四、自2024年11月1日起，浮动利率商业个人住房贷款利率与全国新发放商业个人住房贷款利率出现一定程度偏离时，借款人可与银行业金融机构协商，银行业金融机构金融机构将发放新贷款。发行浮动利率商业个人住房贷款以取代现有贷款。重新约定加点幅度应反映市场供求变化、借款人风险溢价等因素，加点幅度不得低于商品房加息点下限（如有）贷款被替换的城市的贷款。

五、中国人民银行省级分支机构要指导省级市场利率定价自律机制，指导辖内金融机构根据辖内城市房地产市场情况和实际情况落实工作。地方政府监管要求，规范市场竞争，维护市场秩序。

六、银行业金融机构要做好政策宣传解读和咨询服务，依法依规保护借款人合同权利和消费者合法权益，确保相关工作顺利有序开展。

本公告自发布之日起施行，中国人民银行公告[2019]16号同时废止。此前相关规定与本公告不一致的，以本公告为准。

中国人民银行

2024 年 9 月 29 日

人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制答记者问

1、本公告发布的背景是什么？

答：为畅通货币政策传导渠道，促进实体经济融资成本下降，中国人民银行于2019年8月改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，推动贷款利率上调及时反映市场利率变化。在改革完善LPR形成机制过程中，充分考虑商业性个人住房贷款（以下简称住房贷款）覆盖面广、期限长、公众关注度高等特点，发布了16号公告。中国人民银行发[2019]号，明确抵押贷款利率在LPR基础上加点形成，使合同期限较长的抵押贷款利率可随市场利率调整，起到了调节抵押贷款利率的作用。对于推动房贷利率市场化、促进房地产市场平稳健康发展具有重要作用。但随着利率市场化改革不断深入、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制也暴露出一些弊端。群众反映强烈，亟待调整优化。

为贯彻落实中共中央政治局会议精神，回应群众关切，中国人民银行发布2024年第11号公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制推动降低存量住房贷款利率。

2、现行房贷利率定价机制存在哪些问题？如何改进？

答：根据合同规定，按揭贷款LPR加分点在合同期内是固定的。抵押贷款合同期限普遍较长，固定点保证金无法反映借款人信用、市场供求等因素的变化。一旦市场形势发生变化，很容易造成新旧房贷利差拉大。随着利率市场化改革不断深入，需要优化制度设计，推动商业银行和借款人适度变更合同。

2023年8月，为充分回应群众诉求，本着紧急原则，人民银行会同国家金融监管总局指导商业银行分批调整存量房贷利率通过协商修改合同利率等方式，取得了良好效果。但由于现行房贷利率定价机制下加点率无法自主调整，新旧房贷利率矛盾近期再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调，对符合条件的存量住房贷款进行另一批调整，利率下调至全国新增住房贷款利率附近。然而，上述方法都是治标不治本。要从根本上解决新旧房贷利差问题，需要深化利率市场化改革，在保持契约严肃性的同时，破除制度障碍，推动商业银行市场化。和借款人。自主协商、动态调整的原则。

3、本公告调整优化的主要内容有哪些？

答：中国人民银行公告[2024]11号主要进行了以下优化：一是允许以LPR为基础改变房贷利率区间。借款人和借款人可以通过协商、合同变更等方式调整积分加成范围，以更准确地反映市场供求、借款人风险溢价等因素的变化。未来，市场竞争机制可以鼓励商业银行与借款人自主协商，及时调整加点幅度。无需等到新旧房贷利差积累较大时，商业银行才进行批量调整。这样可以逐步有序地缓解矛盾，保持合同的严肃性。

二是取消最低一年期房贷利率重新定价周期的限制。自2024年11月1日起，新签合同的浮动利率抵押贷款将与除抵押贷款外的其他浮动利率贷款保持一致，重定价周期可由借款人与借款人自主协商确定。符合条件的存量房贷借款人可与商业银行协商调整房贷利率加点，同时调整重定价周期，使存量房贷利率及时、平滑地反映定价基准（LPR）变化。货币政策的传导。

4、公告公布后，现有房贷利率将如何下调？

答：市场利率定价自律机制将发布倡议，指导商业银行在2024年10月31日前对存量房贷利率进行批量调整。商业银行将发布相关公告和批量调整细则，统一降低存量房贷利率。在LPR基础上加分房贷利率，尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人无需前往商业银行网点，即可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键操作”。详情请关注贷款商业银行官方平台及时发布的相关信息。批量调整完成后，双方还可以按照中国人民银行公告[2024]11号的规定，按照市场化原则自主协商、动态调整现有房贷利率。