2024 年房价或止跌回稳，被低估的地产公司值得推荐

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中信证券发布研究报告指出，房价与股价中长期走势一致，但房价表现往往滞后，波动幅度往往较小。当然，房地产市场不能简单地将其估值与股票市场进行比较，因为房地产市场中自住物业和出租物业的性质存在很大差异，这体现在较低的租金上。预计2024年房价将止跌企稳，在此背景下，估值被低估的房企值得推荐。

全文如下：

中信证券研报指出，房价与股价中长期走势一致，但房价表现往往滞后，且波动幅度往往较小。当然，房地产市场不能简单地将其估值与股票市场进行比较，因为房地产市场中自住物业和出租物业的性质存在很大差异，这体现在较低的租金上。预计2024年房价将止跌企稳，在此背景下，估值被低估的房企值得推荐。

研究报告原文如下：

▍房价和股价中长期总体呈现相同趋势，即财富效应明显。

无论资本市场处于上升阶段还是下降阶段，房价变化的趋势往往与股价变化的趋势一致。在海外发达国家，房价与股票价格同向走势的特征较为明显，但房价的变化往往晚于股票价格的变化。财富效应是房价与股价同向变动的主要原因，即居民财产性收入的增加反过来又增加了居民对其他资产配置的需求。另外，当股价、房价上涨时，往往宏观经济趋势向好。

▍房地产市场的表现往往滞后于资本市场的表现，但总体上更为稳定。

无论是资本市场的上涨还是低迷时期，股价往往先于房价表现。当然，房价的波动性远小于股票价格。据国家统计局和Wind数据显示，2005年以来，房价指数月度标准差为0.5%，沪深300指数标准差达到8.0%。无论是在上涨还是下跌的环境中，股票市场往往都更具弹性。从交易量来看，楼市的波动性也明显小于股市。

▍房地产市场不能简单地将其估值与股票市场进行比较。

我国住房租金回报率的倒数（相当于股市的PE）确实长期高于资本市场。但两者不能简单比较，因为业主在教育等方面的权益是领先于租户的。业主的装修自由度和居住稳定性也明显领先于租客。租赁房屋的居住权与自有房屋的居住权存在明显区别。不同之处。房地产市场的短期交易成本非常高，而且作为一种资产，其流动性较差。房地产资产结构存在显着差异。以二手供应为主、新增供应较少的地区房价受预期影响较大。

▍我们预计2024年房价将止跌企稳。

2024年9月以来，政策以促进房地产市场止跌企稳为目标，综合运用降低首付、降低利率、提高公积金贷款限额等一系列手段。国庆假期过后，市场初步出现止跌迹象。成交量和看房人数大幅增加，新房、二手房市场人气均有所提升。据北科APP显示，国庆假期（10.1-10.7）84个样本城市二手房成交量同比增长54%，二手房看房量增长48人与上周相比的百分比。我们认为，在政策持续发力的背景下，改善需求有望持续释放，有望年内实现止跌企稳的目标。

▍风险提示：

居民预期未逆转，房地产市场基本面升温不可持续；低线城市存在供给过剩风险；房地产企业盈利能力持续下滑，资产负债表承压。

▍投资策略：

股市并不是决定房地产市场的根本因素，但股市和房地产市场往往同向变化，房地产市场的表现往往落后于股市。房地产在居民资产负债表中的权重明显高于金融资产。房地产市场的稳定对于宏观经济稳定具有重要意义。如果政策目标实现，房地产开发企业盈利能力有望大幅恢复，当前市值可能被大幅低估。