2024年前三季度沪深上市房企营收下降21.1%，净利润均值亏损1.6亿元

从盈利到亏损

报告显示，2024年前三季度，沪深上市房地产企业平均营业收入162.6亿元，同比下降21.1%。平均净利润从去年同期的8.4亿元下降至-1.6亿元，呈现亏损。从公布财务数据的72家沪深上市房地产公司具体表现来看，75%的公司实现营业收入同比下降，53%的公司出现净利润亏损。

以大悦城为例。前三季度，公司实现营业收入204.8亿元，同比下降1.1%。归属于母公司净利润-5.9亿元，同比下降16.7%。归属于母公司的扣除非经常性损益的净利润为-163亿元，同比下降187.4%。大悦城给出的归属于母公司净利润下降的原因是，主要原因是部分项目计提了减值准备。受共同开发项目结算周期影响，合资企业投资收益同比下降。 。

对于房企常提及的减值准备，和硕机构首席分析师郭毅解释称，开发商支付土地成本、建筑安装成本等一系列运营成本后，预计销售或经营应收款将金额经历了不可预测的显着减少。因此，开发商选择通过集体减值一次性充分反映损失。这种做法无疑会对开发商的净利润产生负面影响，因为相关成本已经发生，而预期收入却大幅下降。

值得注意的是，因减值准备导致归母净利润下降并非个案，大悦城只是其中之一。在2024年半年报中，金地集团、熔盛发展等多家房企也遇到了类似的困境。中国城市房地产研究院院长谢一峰表示，因减值准备而陷入亏损的房地产企业不在少数。这些房地产公司出售房地产或土地项目等资产时，往往面临较大损失或价格大幅下跌，导致其账面价值低于可收回金额。这种现象通常发生在公司早期以高价收购土地，然后以明显较低的价格出售时。

为了加速销售、增加收入，房地产企业普遍采取降价销售策略。但与拿地时的高溢价相比，降价销售不仅会导致房企销售收入减少、毛利率下降，还可能引发已售项目存货折旧损失，从而增加了拨备减值准备的压力。

以2021年为例，大悦城高价收购高陵区4幅住宅用地，共计244.93亩。交易总价约为22.17亿元。上述地块溢价率分别高达148%、112%、151%。和 131%。如今，房地产企业纷纷降价出售这些土地开发项目，这无疑进一步压缩了房地产企业的利润空间。

收入下降背后的结转面积问题

此外，房地产企业2024年前三季度普遍遭遇归属于母公司净利润下降的情况，这种情况不仅受到减值准备增加的影响，也与营收下降密切相关。

作为房地产龙头企业，保利发展2024年前三季度也出现了营收和净利润同比下滑的情况。具体来说，2024年1月至9月，保利发展营业收入435.25亿元，环比下降较去年同期增长21.62%；归属于上市公司股东的净利润3.93亿元，同比下降63.31%；合同额24168.6亿元，同比下降27.89%；签约面积1349.62万平方米，同比下降29.66%。

保利发展指出，本期归属于母公司净利润减少的主要原因是结转收入减少以及项目毛利率下降。

对此，郭毅分析，开发商结转收入遵循会计准则要求，通常在房屋竣工、备案、验收、交付后结转。这意味着卖房后收入无法结转，因为目前市场上出售的房屋大多是期房，从期房到竣工备案往往需要至少两年的时间。因此，开发商的结转收入大部分只能在房屋竣工并登记后才能实现。通常，结转收入的减少伴随着结转面积的下降趋势。

郭毅的观点是有数据支持的。 2024年1月至9月，全国房屋竣工面积约3.68亿平方米，同比下降24.4%，其中住宅竣工面积约2.69亿平方米，同比下降年下降23.9%。不过，值得注意的是，尽管整体竣工面积有所下降，但10月份房企销售情况却有所改善。中国指数研究院数据显示，2024年1月至10月，房地产百强企业销售总额34599.95亿元，同比下降34.7%，但降幅较上月收窄;尤其是10月份，百强房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。

对此，中国指数研究院企业研究总监刘水表示，虽然结转面积大幅下降是房地产企业营业收入下降的主要原因，但房地产销售的改善10月以来房地产企业可能对未来房价预期的稳定和结算产生影响。转会收入的反弹构成了积极因素。但短期内效果可能并不明显。

杠杆率和短期债务有所改善

但这也不全是坏消息。杠杆率的上升和短期债务的改善表明开发商的融资环境和债务压力将再次改善。报告指出，截至2024年9月末，沪深上市房企杠杆率呈现上升趋势，短期偿债能力有所下降。其中，沪深上市房地产公司平均净负债率达到87.1%，同比上升6.3个百分点。同时，现金与短期负债比率下降至1.1，较去年同期下降0.3。

以万科为例，截至2024年9月末计息负债总额为3276.1亿元，其中一年以上计息负债占比64.4%，净负债率为66.2%，资产负债率为66.2%。不包括预收预付款的负债率为65.4%。较年初微降0.1个百分点，货币基金持有量797.5亿元。保利发展资产负债率下降至74.9%，比上年末下降1.7个百分点。

郭毅表示，杠杆率上升的原因主要是融资层面的政策支持，特别是白名单制度的建立以及相应贷款的要求，使得企业在资金的使用上相对宽松，导致杠杆率上升。 。

不过，谢一峰也指出，如果沪深上市房企杠杆率上升，通常意味着其短期偿债能力下降。其次，杠杆率的变化可能有助于房地产企业在股市建立相对良好的增长基础。但从中长期债务角度来看，这可能会给房地产企业带来一定压力。

从到期债务规模来看，房地产企业仍面临一定的偿债压力。据中植研究统计，2024年四季度房企到期偿还债券余额为1304.6亿元，一年内（2024.10-2025.09）到期余额为7272.7亿元；两年内（2024.10-2026.09）到期余额为13892亿元。

刘水认为，总体来看，沪深上市房企短期内改善现金流仍面临一定挑战。需要聚焦流动性，加强现金流管控，加大高流动性项目的推广力度，密切关注销售回报。同时抓住政策窗口期增加现金流入。

郭毅进一步指出，回顾房地产行业的黄金二十年，开发商一度超过整个经济的平均利润率，但这种超凡表现并不可持续。如今，随着行业恢复正常发展和盈利水平，房地产企业首先必须接受利润率持续下降的现实。在此基础上，房地产企业应调整业务布局，将投资更多地向需求相对稳定的一二线城市倾斜，特别是在核心城市布局核心产品。只有这样，房地产企业才能增加销量，实现利润率的小幅恢复。展望未来，房企还应继续打造好产品促进销售回款，同时寻求盘活存量、改善资产负债表、增强盈利能力的政策机会。