杭州房地产计容新规落地后首场土拍热度回升，开发商信心增强

12月19日，杭州迎来产能规划新规后的首次土地拍卖。杭州2024年第20批住宅用地出让中，共出让住宅地块2块，总建筑面积9.18万平方米，总起拍价15.52亿元。分别位于萧山区北干东单元和临平区乔司新城单元地块。

此次土地拍卖吸引了众多房地产开发商的关注。从最终招标结果来看，两块住宅地块总成交价约为25.92亿元。萧山区北干东单元地块由海威置业有限公司、中天美发集团有限公司以17.99亿元竞得，溢价率76.5%，创下杭州市最高溢价率纪录2024年土地拍卖；临平区乔司新城地块由浙江盈冠控股集团以7.92亿元竞得，溢价率为48.83%。

本次拍卖是杭州发布新产能规划规定后的首次本地拍卖。此前，12月12日，杭州楼市的又一重大利好正式结出硕果。杭州市规划和自然资源局发布《杭州市规划和自然资源局关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。自 2024 年 12 月 13 日起生效。

此次新规涉及车位、阳台、门厅等多个方面：一是符合停车设施最低标准的车位不计入容积率计算；其次，住宅门厅和开放的风雨走廊不计算在内。容积率的计算；三是独立于建筑、通向室外地面的楼梯、电梯井不纳入容积率计算；第四，规划条件中明确需要封闭式阳台的，阳台应按水平投影面积的二分之一计算容积率。

总之，新容量计算规则的发布，意味着杭州新出让的住宅用地可以享受新的面积认定规定。比如封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨廊道不计入容量。业内人士分析，未来杭州新房购房率将会提升，开发商将有更大空间开发社区优质配套。

关于本次拍卖的两块住宅用地，我们先来看看萧山北干东住宅用地。该地块容积率1.8，建筑面积4.86万平方米，起拍价10.19亿元，起拍楼面价2.1万元/平方米。该地块位于萧山区政府板块，生活配套资源成熟，市场接受度较高。例如，板块内已售完的项目澜清轩销售情况良好，注册总价约1300万元至2100万元。

中国指数研究院华东区常务副院长高元生指出，值得一提的是，萧山北干东住宅区基本供不应求，竞品很少；未来，产品可以高低混合，提高产品溢价，甚至可能出现联排别墅，预计萧山北干东住宅用地未来销售价格将在5万元/平方米左右。

临平区乔司新城建筑面积4.33万平方米，起拍楼面价1.23万元/平方米。周边有不少低密度项目在售，但该地块位置较好，离地铁较近，容积率较低，仅为1.1。附近在售的宝益勤东润公馆别墅均价为30800元/平方米，销售情况较好。该地块的销售价格预计约为35,000-40,000元/平方米。

据高年级大学生分析，从本次土地拍卖结果来看，土地拍卖竞争较为激烈，开发商拿地信心进一步增强。此次土地拍卖之所以受到如此高的热度，有几个原因。首先，两块住宅地块地段好，市场接受度高。两地块建设面积较小，开发风险可控。二是开发商年底补仓，可以考虑用于明年的促销；三是杭州11月新房市场成交量持续增长，房地产活跃度环比明显增加；第四，本次土地拍卖是杭州产能规划新规发布后的首次土地拍卖，土地价值大幅提升。新政之后，开发商的可售面积有了一定的增加，积极性自然会提高很多。

2024年11月，楼市政策效应持续释放。杭州新房数量增加，房价上涨。二手房成交量创年内新高，土地拍卖热度持续升温。中国指数研究院数据显示，11月份，杭州十区（含临安、富阳）商品住宅供应44.1万平方米，环比下降29.4%。随着新政持续影响，11月杭州商品住宅成交面积81.9万平方米，环比增长14.8%，与3月持平，为年内第二高。那一年。价格方面，11月份杭州新建住宅价格环比上涨0.15%，涨幅比上月扩大0.26个百分点，同比上涨3.56%。