北京土拍一日收金 127.54 亿，海淀双子星地块溢价触顶，丰台巨无霸地块不设限价

最终，海淀双星地块分别被绿城集团和越秀地产拿下，溢价率达到顶峰，导售价10.5万元/平方米。值得注意的是，近日，北京丰台一幅巨型地块进入预申请阶段，起拍价110.54亿元，且地价、导售价均不设上限，这是3年来北京市首个未设地价上限、导售价的地块。

海淀双星剧情锤

公开资料显示，海淀区拱德寺棚户区01地块用地面积3.47万平方米，规划建筑面积7.28万平方米，容积率2.1，起步价45亿元。经过 35 轮竞标，该地块因触及地价上限而被转入开奖。最终，绿城集团将这块地入包，成交价51.75亿元，溢价率15%，成交底价7.11万元/平方米，销售指导价10.5万元/平方米。

海淀区拱德寺棚户区02地块规模略大于01地块，起拍价55.5亿元，共有7家企业参与拍卖。拍卖开始后，02地块也很快触及地价上限，变成了彩票。随后，越秀地产以63.83亿元的价格接手该地块，溢价率15%，成交底价71600元/平方米，导售价10.5万元/平方米。

中国指数研究院土地市场研究负责人张凯告诉《中时报》，海淀区拱德寺棚户区双星地块位于上地板块，两个地块仅由一条邻里道路隔开，地块三面为绿地或公园， 生态景观要素配置合理。同时，地块北侧是中关村软件园，这里坐落着许多大型工厂的总部。

“公德寺棚户区的双星地块周围也有很多知名大学。高端提升具有很强的购买力。再加上“上地学区”优质的教育配套资源，深受房企的欢迎。“张凯告诉《中国时报》记者。

不过，张凯表示，围绕双子座地块，还有很多竞争项目。从远处看，地块西侧的西山观府于今年6月开盘，但线上签约数量不多，成交价远低于双子座的指导价7.88万元/平方米。主打高端品质的印象山和响山月，2023年底开张，线上签约数量也不容乐观。

“10万以上”地块的销售指南价很频繁

《中时报》记者注意到，随着楼市的回暖，北京土地拍卖市场的热度近期也有所上升，出现了一批导销价在10万元/平方米的地块。

10月23日，中国金茂以底价40.13亿元拿下丰台区东铁营棚户区地块，楼面价约5.57万元/平方米，导销价10.75万元/平方米。据公开资料显示，该地块总土地面积约 33,300 平方米，建设规模约 72,100 平方米。

与上面提到的海淀双星地块不同，此次通州挂牌的地块并不是很受追捧。通州区土桥中路西侧棚户区改造地块由金宇集团以11.96亿元的价格拿下，导销价为每平方米6.2万元。《中时报》记者注意到，近日，金酌集团在土地拍卖市场上表现积极，刚刚斥资21亿元拿下丰台区科技园一块地块。

对于这个地块，张凯表示，未来项目入市后，可以承接国贸、东单、王府井、望京等板块劳动人民的居住需求，但目前地块周边有4个新房项目在售，如光明AD，竞标项目均成交价在5.5万元/平方米至6万元/平方米， 而且目前竞品项目的市场库存大，有一定的竞争空间。

“不过，通州区土桥中路西侧棚户区改造地块成交楼面价为25200元/平方米，成交楼面成交价较低，开盘价相对灵活且有空间，临铁的优势叠加，因此在项目后期值得关注。”张凯分析道。

百亿巨地块招购

最近，北京当地的拍卖市场发生了微妙的变化。《中国时报》记者注意到，10月30日，丰台区万泉寺棚户区地块上发布了一则预申请公告。根据公开资料，这是一块巨大的地块，用地规模约6.37公顷，规划建设规模约17.83万平方米，起价110.54亿元。目前，这是继朝阳酒仙桥老地块、孙河前集团棚地块之后，北京推出的又一个总价超过100亿元的地块。

值得一提的是，这块百亿地块的地价上限已经被取消，导售价也不再定。这是北京三年多来第一个没有设定地价封顶和导销价的地块。

张凯表示，此次政策调整是北京积极适应市场变化和发展需要所采取的积极措施，没有地价上限意味着土地市场的竞争将更加激烈和开放，有助于增强市场活力和透明度。根据市场需求和供求关系对土地资源进行定价，使土地价格更好地反映其市场价值，通过市场化的定价机制，可以更有效地配置土地资源，吸引具有更多开发经营能力的企业参与进来，进而提高土地利用效率和经济效益。

“不再设定销售指导价意味着房地产公司有更多的自由来创造符合市场需求的优质住宅产品，并鼓励开发商选择优质土地进行高质量开发建设。将有助于房地产市场的供给侧改革，刺激改善住房需求，满足市场对'好房子'的期望，促进房地产市场高质量发展。张凯分析了取消导销价对市场的影响。