沪楼市政策最宽松期，11月二手房成交量显著攀升

据统计，截至11月23日，11月上海二手房成交量突破2万套。安居客上海数据显示，11月是继3月、6月、7月、10月之后第五个也是最快实现二手房交易量突破2万套的月份。

上海市房管局数据显示，刚刚过去的周末（即11月23日和11月24日），上海二手房成交量分别为1113套和1224套。 11月以来，上海二手房每日成交量每个周末均超过1000套。

随着急需、改善型房产的购房者积极入市，房产中介机构记录的二手房浏览量和成交量大幅增加。上海链家数据显示，上周上海二手房成交量较去年11月第三周同比增长106%，数量同比增长43% 。

11月25日下午，记者来到上海浦东新区房地产交易中心房地产登记交易大厅，看到大厅内人流量大，等候区十分忙碌。

交易大厅电子大屏显示，截至14时33分，当日受理号码为889个，目前正在受理第798个号码，目前等待号码为53个。在办理事项方面，登记、受理、颁发证书占总数的一半。

现场一名工作人员告诉记者，近期前来交易的人流量较前几个月有质的增加，几乎每天都排起长队。

房产经纪人唐经理当天陪同客户办理过户手续。期间，他经常接到其他客户的电话。他表示，经过一系列政策刺激，近期二手房成交量明显增加，门店接待量和参观量也增加了数倍。

上海中原置业市场分析师陆文曦表示，11月份以来，从到访游客等前瞻性指标来看，上海二手房市场活跃度一直处于中高位运行，成交量预计11月将超过10月。新房方面，上海新房供应量的增加也为市场成交提供了基础。预计11月最后一周，新房和二手房市场成交量均有望实现进一步增长。

上周，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门联合下发了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易税收优惠政策覆盖面。 《通知》自2024年12月1日起施行。

《通知》明确，上海取消个人转让非普通住房按照转让收入的2%确定个人所得税应纳税额的要求。其他个人所得税政策未调整。例如，转让家庭唯一居住房屋自用5年以上取得的收入，免征个人所得税。个人出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。上海个人购房契税优惠政策与全国一致。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海新政策的实施将有助于降低后续购房成本。政策调整后，上海申购140平方米及以下房屋契税已降至最低水平，即1%。这基本覆盖了绝大多数刚性、改善性购房需求，有力支撑了购房消费行为。购买第二套房契税减负效果显着。比如，认购总价为1000万元的房屋，新政前契税最高为30万元，新政后最低为10万元，直接减免20万元。

9月底，上海市住房城乡建设管理委员会等部门印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称“沪七条”），表示将调整住房限购政策。非本市户籍居民的家庭和单身人士在外环线以外购买住房的，购买住房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为连续缴费年限购买日期前一年或以上。持有《上海市居住证》且积分达到标准值并在本市缴纳社会保险或个人所得税三年以上的非本地居民家庭，购买住房时享受与上海居民家庭同等的待遇。 。

“上海七条”还明确，要优化住房信贷政策。落实国家降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率至接近新贷款利率，进一步降低购房者房贷利息支出。首套商业性个人住房贷款首付最低比例调整为不低于15%。第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%；差别化政策地区第二套房贷款最低首付比例调整为不低于20%。住房公积金第二套住房贷款最低首付比例也将相应调整。

从10月份的数据来看，无论是新建房还是二手房，上海市场都表现积极。上海市房管局数据显示，10月份新房成交67万平方米，环比增长31%，同比增长14%；二手房成交182万平方米，环比增长53%，同比增长77%；新房和二手房合计成交量249万平方米，同比增长54%。

值得注意的是，虽然新房、二手房成交量大幅增长，但上海二手房价格仍处于下行阶段，尚未达到拐点。中国指数研究院数据显示，10月上海二手房样本均价为6.02万元/平方米，环比下降0.1%，同比下降7.94%。