全国楼市止跌回稳，成都、北京土拍市场火热，多城加快土地供应速度

11月6日，成都中心城区迎来三宗住宅用地出让。其中，位于成都高新区大源片区的一块58.9亩地块，经过84轮角逐，最终被四川远大以楼面价26300元/平方米、溢价率46%拿下。房地产企业8家。打破高新区楼面价格纪录，成为高新区单价“新地王”。

就在前一天（11月5日）的北京土地拍卖中，海淀区功德寺的两幅地块均达到地价上限，被抽签出让。分别由绿城中国和越秀地产夺冠，成交金额分别为51.75亿元。 63.825亿元，溢价率为15%。

《每日经济新闻》记者（以下简称《每日经济新闻》记者）注意到，临近年底，包括北京、上海、深圳、武汉等多个城市加快了土地供应速度。其中，北京、深圳挂牌地块总价超过100亿元。

“9月份增量政策出台后，市场热度明显上升，房企收购优质土地的热情更加高涨。”中国指数研究院分析师孟欣欣在接受记者采访时表示，土地拍卖环境持续宽松，政府对土地和土地拍卖政策的调整更加市场化。但由于房地产市场正处于底部阶段，房地产企业的投资仍将以销售为主。未来，如果市场销售能够在政策引导下逐步企稳回升，或将进一步提高房企的投资热情。

高地价地块频现

近期，北京、杭州、成都等地土地拍卖市场上陆续出现地块高溢价出让的情况。

例如，杭州10月共举行3次土地拍卖，成功出让6块地块，总建筑面积39.5万平方米，成交总金额93.1亿元，平均地价率为19.43%。整体人气较9月份有所上升。 。

其中，“杭五”新政后的首次土地拍卖于10月15日举行，拱墅区的市桥单元和康桥单元地块分别被绿城中国以18%的溢价和底价拍得。 10月22日，江湾新城最后一块限价地块，经过77轮竞拍，总价34.2亿元，被绿城中国拿下，楼面价50717元/平方米，溢价率28.55% ，创下杭州住宅用地新纪录。底价记录。 10月29日，出让的三块住宅用地中，最受关注的是蜀山单元低密度住宅用地。经过61轮竞标，滨江集团中标，溢价率51.31%，为年内第二高；另外两块地块有溢价。税率分别为16.45%和0%。

11月5日，北京共有3套住宅成交，成交总金额127.535亿元。其中，海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块共吸引华润置地、中海地产、中国金茂、绿城中国等6家房企参与竞拍。经过35轮竞价，达到地价上限，转入拍卖行。在抽签过程中，绿城中国最终以总价51.75亿元、底价71061元/平方米、溢价率15%的价格中签。

同区另一项目海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-002吸引了越秀地产、华润置地、中海地产、中国金茂等7家房企参与拍卖会。拍卖会开始后不久，拍卖会就开始了。在达到地价上限并进入摇号流程后，越秀地产最终以总价63.825亿元、楼面价71574元/平方米、溢价率15%中标。

成都11月6日迎来三宗住房相关土地出让，其中备受关注的高新区地块，共吸引了华润置地、招商蛇口、中海地产等8家房企入手。地产、中国金茂、四川远大。招标过程中，共举牌84手，最终四川远大拿下该项目，总价约20.67亿元，楼面价2.63万元/平方米，溢价率46.11%。

但值得注意的是，虽然近期各地土地拍卖中频繁出现地块高溢价出售的情况，但大部分地块均以低价出售。例如，10月25日，上海第六批4块住宅用地出让，其中3块以最低价出让。 10月30日，广州5个住宅地块、苏州3个住宅地块、南京江北新区4个住宅地块全部底价出售。 11月5日，武汉市底价出让一处商住用地；同日，北京出售三幅地块，其中一幅以底价出售。 11月6日，成都出让3块地，其中2块地以最低价成交。

“据中国指数研究院监测，9月份增量政策出台后，一些热点城市的优质地块更加抢手，但剩余地块仍多以最低价出售。 ，短期内土地拍卖冷热不均的情况仍将持续。”孟欣分析指出，尽管房企拿地信心有所恢复，但拿地仍持谨慎态度，更多关注优质板块。

民营地产企业准备拿地

记者注意到，近期各地的本地拍卖中，民营地产企业表现活跃。

以滨江集团为例。在10月29日的杭州土地拍卖中，萧山区最受欢迎的蜀山单元地块经过61轮竞价，以总价17.69亿元、楼面价26479元/平方米的价格卖给滨江集团。 ，溢价率高达51.31%%。

中国指数研究院数据显示，今年前十个月，滨江集团以股权拿地金额218亿元位列行业第六，以全规模新增价值位居行业第七。 477亿元。尤其是在其大本营杭州，滨江集团的股权拿地金额位居榜首。

在佛山，该市高明区土地市场近期连续出让多幅土地，竞价多达近20轮，最高溢价达到34.09%。获奖者都是民营企业。其中，西江工业新城文昌路以东地块由佛山市银豪泰富置业有限公司以2.28亿元购买，西江工业新城和福大道以西地块由佛山市银豪泰富置业有限公司购买。丰源喜宴企业管理有限公司溢价率为34.09元。 %拿下，西江产业新城傲云路以东土地被佛山市博才教育投资有限公司以溢价21.78%收购。

此外，在一些核心城市，民营房地产企业拿地量也占了相当大的比例。以杭州为例，今年前十个月股权拿地金额前十名的企业中，有5家为民营房地产企业，分别是滨江集团、伟星地产、海威地产、星耀地产、建航地产财产;在成都，包括远大、润大丰滨江、中瑞天悦等民企也于近期落下帷幕。土地;在10月9日郑州土地拍卖中，高新区土地由民营房地产企业河南正弘置业有限公司以总价6.77亿元、楼面价5176元/平方米拍得。 。公司此前曾以8.31亿元的价格拿下郑东新区两块优质商业地块。

“原因是这些民营企业位于经济相对发达、房地产需求旺盛的地区。同时，部分民营企业是多元化工业企业，利用土地来支持业务发展。”孟欣欣分析指出，滨江集团、绿城中国等民营企业和混合所有制企业主要集中在重点地区补充土地储备，而金鸡地产、润大丰滨江等区域性房企则集中在重点城市增加土地储备储备。

此外，据中国指数研究院监测，今年前10个月，全国22个重点城市中央国企和地方国资拿地金额约占75%。 %，仍是征地主力军。私营企业占土地征地量的比例不足20%。总体而言，拿地信心较弱。 “短期来看，中央国企和地方国企仍将是后期拿地的主力，民企整体投资积极性有待提高。”孟欣欣说道。

多城市增加土地供应

临近年底，多地也加大了土地供应力度。

以北京为例，10月15日，北京市规划和自然资源委员会发布朝阳区酒仙桥旧城改造项目用地预申请公告。三组团总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米。起拍价153亿元，上限价175.95亿元。

10月30日，北京市丰台区万泉寺村棚户区改造用地开发项目FT00-0613-0024预申报公告发布。用地面积约6.37公顷，规划建筑面积约17.83万平方米，起拍价高达1105.4亿，预申请受理期为2024年10月31日至2024年11月29日。

值得注意的是，北京此次启动的万泉寺村棚户区改造用地有一个重大变化：土地价格不设上限，不设销售指导价。土地出让公告显示，该地块没有土地价格上限，也没有“现房销售面积竞价”等竞价规则。未来的土地拍卖，将是“价高者得”。而且，该地块没有未来商品房销售指导价，将由开发商根据市场情况，申请备案后确定。这也是近三年来北京土地拍卖市场首次出现“不限价”地块。

11月2日，深圳市公共资源交易中心发布土地出让公告，挂牌位于南山区粤海街道T107-0107地块，建筑面积约26.3万平方米，起拍价126.5亿元。此次拍卖价格也超过了中海地产2023年中竞得的深圳湾超级总部基地T207-0060地块（起拍价108.98亿元）。

值得注意的是，这块住宅用地是深圳今年出让的第五块住宅用地，也是唯一一块起拍价超过百亿元的地块。这块土地最大的吸引力在于：交房即发证，售价不限，户型不限，价高者得。如果此次T107-0107地块成功拍卖，它将成为深圳土地拍卖市场上第九块起拍价突破百亿元的地块。

除了北京、深圳等地想方设法拿出好土地，尽可能优化土地拍卖规则，吸引更多企业参与拍卖外，不少热点城市近期也加大了土地供应量。

10月25日，上海挂牌第七批10宗集中出让地块，涉及杨浦、浦东、虹口、闵行、普陀、青浦、宝山7个区，出让面积24.96万平方米，规划建筑面积547.39万平方米，起拍总价256.4831亿元。

同样在10月25日，武汉市自然资源和城乡建设部公布了2024年第十批土地供应项目名单，涉及东湖新技术开发区、江夏区、黄陂区三幅土地，共计面积约15.6万平方米，用途包括住宅及商业服务； 11月5日，第十一批拟建土地项目清单出炉，共5幅住宅用地，除新洲区2幅土地为住宅用地和商业用地外。其余三幅土地均为纯住宅用地。

11月1日，青岛市自然资源和规划局公布了今年第五批住宅用地出让详细清单。拟出让的两块地块分别位于西海岸新区和高新区，面积分别为6867平方米和4.98平方米。数千平方米。

长沙市国土资源网上交易系统信息显示，长沙市近期挂牌3块住宅用地，总起拍价24.4亿元。他们来自省北地块、开福中心、梅溪湖二期等热门区域。 。

据记者不完全统计，11月份成都将拍卖11幅地块，涉及锦江区、成华区、天府新区、龙泉驿区、新都区、崇州市、东部新区等。锦江区33.2亩地块18000元/平方米；天府新区55.1​​亩地块起拍价为1.9万元/平方米，为天府新区起拍价最高地块，也是成都起拍价第三高的地块。 。

克而瑞数据显示，截至10月27日，10月全国300个城市商业用地供应量12528万平方米，环比9月增长35%，同比下降30% ;商业用地成交量7370万平方米。环比增长14%，同比下降32%。

“今年前十个月，全国300个城市住宅用地出让金较去年同期下降多达4个城市。重点城市出让金同比普遍下降，土地供应计划完成情况一般。”孟欣欣分析指出，现在已是年底，优质土地将尽快推出。一是出于财政收入需求，二是9月底增量政策出台后，市场人气明显提升，房企获取优质土地的热情更加高涨。