河北张家口逐步取消公摊面积，湖南衡阳明确商品房按套内建筑面积计价

近日，湖南省衡阳市自然资源和规划局等部门联合下发通知，明确自2025年1月1日起，当地商品房销售按单元建成面积计价。根据该通知，套房内建筑面积为专属建筑面积，由三部分组成：套房内房屋使用面积、套房内墙面面积和套房内阳台建筑面积。套房。由于新政策中不再包含“公摊”一词，不少人将其视为“废除公摊”的开始。

但记者梳理后发现，事实上，通知中并没有“取消”二字。相反，它明确房地产企业应在销售前披露“共享共享部分”和“参与共享共享建筑面积”。也就是说，调整套房内区域的定价方式和取消共享区域是两件不同的事情。

中南大学建筑艺术学院副院长谢明晶：衡阳这次的楼市新政策，明确公布了这一系列的内容，让消费者对自己买的房子非常清楚。我应该分配多少公共摊位面积？这样可以更好的让消费者清楚地进行购买。

不仅是衡阳，今年很多地方都明确要按照公寓面积进行促销和销售。近日，广西发布通知，引导市场按面积定价和销售住房。此前，湖南湘潭也明确，房地产开发企业可按房屋套数实施定价和促销销售。今年5月1日起，广东肇庆开始实行按公寓面积定价。从各地的实施效果来看，无论是按建筑面积计算，还是按公寓内面积计算，都只是两种不同的计算方式。买房的成本不会改变，实际花的钱是一样的。

清华大学房地产研究中心主任吴静：假设我们买一套房子，总价200万元，你的建筑面积是100平方米，房子的建筑面积是80平方米。价格可以按照建成面积来计算，每平方米2万元。米，也可以根据套房内的建筑面积定价为每平方米25000元。他们的定价方式可能不同，但支付的总价实际上不会改变。

两种计算方式下，不仅购房成本不变，相关的供暖费、物业费也不会发生变化。业内人士表示，衡阳政策备受关注的主要原因是房地产行业缺乏“共享面积”的约束性条款，导致部分地方共享面积过大，导致住房供应不佳。太低，推高了购房者的购房成本以及后续的维护成本，从而引发了是否取消共享面积的猜测。

共享区域能被“拿走”吗？

事实上，近年来，围绕共享区域的讨论很多。共享区域到底是什么？泳池面积是不是越小越好？可以直接取消吗？

共享区域制度在我国早已存在。 2001年实施的《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由内部建筑面积和公共建筑面积组成。具体来说：

套房内的建筑面积包括：

套房内使用面积+套房内墙面面积+阳台建筑面积。

公共建筑面积一般由以下两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾槽、变压器房、设备间、公共门厅及走廊、地下室、值班门卫室及其他功能上服务于整栋建筑的公共及管理用房的建筑面积；

公寓（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙及外墙（含山墙）墙水平投影面积的一半。

简单来说，如果电梯、公共设施等公共空间以及走廊、过道等多一些，那么共享系数自然就大一些。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：取消共享意味着计算价格时不再计算共享面积，但共享体现的是哪一部分？公共摊位实际上反映了建筑物的公共部分，例如楼梯、走廊和屋顶。例如，当你进入单元门时，有一些坡道。事实上，从建筑的角度来看，没有这些东西就不可能生活，因为没有这些东西，这个建筑就不会存在。

因此，在业内人士看来，消除“共享面积”不可能一蹴而就，会影响购房者的权益。 《商品房销售管理办法》明确，共有建筑面积属于共有产权，买受人依照法律、法规的规定享有权利并承担责任。从购房者的角度来看，“共享面积”太小，可能意味着电梯间狭窄、一部电梯多住户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住质量和舒适度。活的。此外，取消共享区域也会给业主入住后共享区域的管理和维护以及后续的安全责任带来很多实际问题。

优化设计以增加住房供应

公摊不能盲目、生硬地取消，那么如何改变被诟病测量过程中规模过大、不明确的问题，真正实现买房“所买即所得”呢？事实上，随着近年来房地产市场的深入调整，多地政府通过调整建筑规范和容积标准，提高住宅建筑的“住房率”，让“共享面积”变得更多。经济实惠又不影响生活质量。更合理。

今年，长沙出台了房地产项目产能新规。新规后拿地开工的住宅项目，住房获得率大幅提升。在浙江，绍兴、温州、金华、湖州等地也明确，空中花园绿化阳台、社区景观绿亭、开放式风雨廊道等不计入容积率，高吊顶客厅仅计入单层面积。

不久前，杭州出台楼市新政，首次明确所有新出让住宅用地均可享受新面积认定规定。例如，封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨廊道不计入容积率，用于满足停车设施的最低标准。空间不包括容积率等。

此外，广西提出，在符合国土空间规划控制要求的前提下，允许建设单位优化调整住宅停车位比例、住宅配套商业服务用地比例、住宅用地配置等。依法依程序规范社区住房，引导市场按住房套房面积定价销售。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：用公寓内部面积来计算价格。告诉我内部区域是什么。到时候我就付了钱，把房子交给了他。当我进去时，我看到合同上写着什么。安全套里面的面积有多大，所以我觉得比较开放透明？

在广东，广州修订了建设项目容积率计算办法，将住宅套房中半开放空间比例由原来占建筑面积的15%放宽至20%，鼓励住宅单元配备室内单元。花园、生活阳台、大进深多功能阳台等半开放空间。

深圳发布新版《建筑设计规范》。避难层、机房等公共区域将不再计入容积率，这意味着购房者承担的分担成本将会减少。

惠州还表示，部分公共附属建筑不计入容积率，对计入公共泳池的面积设定上限，这也有利于减轻购房者的负担。

清华大学房地产研究中心主任吴晶：可以倒逼房地产开发企业进一步优化产品设计，特别是真正把公建面积用在最前沿。比如，大多数人愿意多花一点钱，让大厅、电梯间宽敞明亮，同时保证安全。至于其他的公共建筑空间，比如一些设备间等，我们希望让它们的空间更加集约和高效，让它们在公共建筑中占用更少的空间。

加快构建房地产开发新模式

在各地调整计算标准、提高“住房率”的同时，我国目前也在着力构建房地产开发新模式，引导房地产企业从追求规模扩张转向注重项目质量，取得了巨大的进步。努力建设安全、舒适、绿色、智能的建筑。好房子。

住建部日前表示，要着眼长远，加快构建房地产开发新模式，大力建设安全舒适绿色智能住宅。目前，已编制《住宅工程规范》，从建筑高度、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面提高住宅建设标准。下一步，将进一步完善《关于提高住房质量的意见》，明确提高住房质量的工作要求，提出土地、财政、金融等相关保障和促进措施。

清华大学房地产研究中心主任吴晶：当前背景下，有利于释放刚性、改善性住房需求，让他们将潜在需求转化为现实购房行为，有利于促进房地产市场企稳房地产市场。这也是一种推动。

随着近年来房地产市场的深度调整，购房者的观念发生了明显变化。业内人士表示，越来越多的房地产企业开始真正认识到，只有打造“好房子”，才能赢得市场的选票。如何从“有吗”到“好不好”？在此背景下，目前各大房地产企业都在不断探索创新，力争在产品研发上实现突破。他们开始专注于公寓设计、社区规划、服务设施等。我们将从多方面入手，增强核心竞争力。