购房者必看：公摊面积新规解读及得房率计算指南

长期以来，中国的许多地方通常实施了购买房屋的公共区域的计算。为什么最近有许多地方提议“取消公共区域”？购房者应该如何计算购买区和“购买区”？

购房者对公共区域有疑问

居住在北京的乔阳区的李文莎（Li Wensha）两年前购买了2004年建造的房屋。购买房屋时，房屋书中陈述的建筑区为66平方米，而套装中的实际区域仅为45平方米。 “两者之间的区域差异是共同的部分。尽管我知道买房子前有公共区域，但我买了一间小公寓，该公寓占20平方米以上，所以我仍然感到有些不可接受。”李文萨说。

大多数人在购买房屋时会计算普通帐户。

根据2001年实施的“商业住房销售法规”，商业住房的建筑区域由套房的建筑区和共享的共同建筑区组成。套件中建筑区域的一部分是独立的财产权，共享共同建筑区域的一部分是共享财产权。您拥有权利的买方，并根据法律法规的规定承担责任。这是普通人通常称为“普通人”的“共享共享建筑区”。

从购房定价方法的角度来看，可以根据集合（单位）或基于集合中的建筑区域或建筑区的定价商业住房销售。基于集合中的建筑区域的定价，即未计算共享的建筑区域。

哪些部分被认为是共同点？避孕套中考虑哪些部分？记者了解到，房屋的建筑区域包括套房的使用区域，套房的墙壁和阳台建筑区域。公共建筑区通常由两个部分组成：一个是电梯竖井，楼梯间，垃圾通道，变电站室，设备室，公共房屋和过道，地下室，值班卫队室以及其他为整个建筑物提供服务的公共房间。和管理室的建设区域；第二个是集合壁（单元）与公共建筑空间和外墙（包括山墙）之间的分区壁的水平投影区的一半。

“在'公共'房屋面前存在客观的现象。毕竟，建筑物不能有楼梯和过道。”北京 - 蒂安吉·赫比房地产经济与商业大学房地产研究所的主任赵奇告诉记者，在中国实施住房改革后，在房屋书中持有的房屋买家，在房屋书中持有建筑物区域，包括包括公共区域。但是，从当前情况来看，确实存在一个问题，即某些建筑物的公共范围还不够清楚。套件包含哪些特定零件？该地区有多大？您计算得太多了吗？购房者会遭受损失吗？这些都是购房者有疑问的地方。

来自Hefei的Chen Jing，Anhui告诉记者，他购买了一座电梯房，建筑面积为140平方米，但实际的内部区域仅为99平方米。 “我社区中的建筑物相对较高，涉及庇护所，电梯高度等的计算，并且公共区域相对较大。购买电梯房屋适用于一个更好的生活环境。购买时，我还被告知这些因素。众议院，但我没想到两者之间的区别是不可避免的，即公共区域的比例是不合理的。”

一些购房者认为，某些住房的公共区域的计算方法不够透明。山东从韦芬（Weifang）的王·利平（Wang Lipeng）购买了一间三卧室公寓，建筑区域约为120平方米。购买房屋时，销售人员告知公共区域约为24平方米。收到房屋后，他发现实际的公共区域与以前的口径有显着不同。 “合同中套房的面积约为10平方米，与我们收到房屋后的实际测量不同，这意味着公共面积是前面提到的20平方米。差异主要是墙，外墙的一半是该区域被计算为所有者房屋的建筑区域，但是当我们签订合同时，房地产销售并未解释。条款必须“认识”。

这不是零常见，而是定价调整

关于某些购房者关注的常见问题，一些地区最近“正式宣布”了相关的新政策。

2024年12月17日，Zhangjiakou City，Hebei Province和其他部门的住房和城乡开发局发布了“促进房地产市场稳定和健康发展的多项措施”公共体育场的;同时，亨南省亨南省，自然资源和规划局，亨奇市政府和城市农村发展局以及亨利亚市政发展和改革委员会共同发出“有关实施套件内建筑区域定价的通知在城市的商业住房销售中”，这清楚地指出，从2025年1月1日起，将出售Hengyang商业住房销售。在集合中实施建筑区域的定价。

如何理解这些新措施？这是否意味着将来，“公共区域”将不再包括在购房的计算中？

“实际上，这只是测量标准的变化。”赵Xiuchi告诉记者，公共区域是客观地存在的，无法取消。一些地区提议根据集合中的区域进行计数，这仅改变了房价的计算方法。对于购房者，购买某房屋的总价格不会改变。例如，如果您购买的房屋为100平方米，建筑面积为80平方米，总价为200万元。根据建筑区域的价格为每平方米20,000元，基于套装的建筑区域为25,000元。 “价格基于集合中的建筑区域，指定的单位价格将上涨。与此同时，基于住房区域的财产费用，供暖费和其他税款的标准尚未更改。这些费用仍然包括公共区域。” Zhao Xiuchi说。

由于房屋的总价格保持不变，为什么我们应该调整定价方法？行业内部人士说，这主要是为了使消费者在购买房屋时更加透明。

Zhangjiakou市政房屋和城乡开发局的相关人员介绍，“公共占用的取消”是鼓励房地产公司根据套装中的建筑区域进行定价和销售，而不是忽略普通成本。定价方法已更改以使消费者“清晰”地消费。 ”。汉阳市政房屋和城乡开发局的相关各方还表示，与基于建筑区的价格相比，基于套装建筑区域的价格对购房者更为直观，这使他们能够直观地了解规模他们实际购买的居住空间，这意味着购房者经常听。可以帮助购房者直接判断其预定房屋的价值的“房屋增益率”。

李Yujia认为，广东省城市规划研究所的住房政策研究中心首席研究员，该政策本身是通过调整定价方法来消除购房者的信息不对称性，而不仅仅是“取消公众”。 “基于套装的建筑区域的价格可以使购房者找到建筑区，建筑区域，公共区域以及购买房屋时购买的房屋的哪些部分。与此同时，它可以同时使用还可以有效地防止开发商应该在公共区域中包含的区域。李Yujia说。

使普通摊位成为“好房子”的选择标准

因此，从长远来看，是否有必要考虑完全取消共同的前提？

“客观地说，'取消公共住房'是无效的，没有实质性的意义，但可能会引起误解。调整涉及公共住房的定价方法的最初意图是在购买房屋时使购房者更加轻松。此外，此外，即使有必要更改公共住房，包括公共住房。 Zhao Xiuchi说。

实际上，公共区域的规模也会影响居民的生活经验。

从购房者的角度来看，公共区域越小，室内居住区越大，但这并不意味着公共区域越小。在李Yujia认为，对于居民来说，有必要合理的公共立场。 “例如，楼梯，电梯，大堂和其他零件都保留了某个区域，这不仅可以改善所有者的生活舒适性，而且还相对安全。年轻的”，这也改善了居民的幸福。重要的是没有这些空间，尽管室内居住区似乎增加了，实际上，业主的整体舒适度也有所下降。”李Yujia说。

行业内部人士表示，在推广更透明的购房定价方法的同时，消费者还可以使用共同区域作为选择“好房屋”的评估标准。例如，一些房地产项目的公共区域很大，标有大型公共设施和公共场所，包括为社区的“老年和年轻”活动空间设置，以及更宽敞的电梯楼梯。如果所有者想居住在这样的空间中，他可以选择这种类型的财产项目。

记者注意到，除了专注于公共区域外，最近还有许多主要的房地产市场政策指出了加强“好房屋”的建设。不久前举行的全国住房和城乡发展工作会议指出，有必要建造一个安全，舒适，绿色和聪明的好房子。在创建升级版本的“中国建筑”的关键任务中，还强调，有必要在更大范围内促进智能建筑，绿色建筑和预制建筑物，这是促进“良好房屋”的重点”。

根据中国指数学院的相关人员的说法，全国许多地方都在新供应地块中不断优化地板面积比和容量计算规则，指导和鼓励房地产公司创造更好的产品并改善购房者的生活经验。在中国的许多城市中，有许多新的住房项目，其住房产量超过100％。预计将来会有更多的城市继续优化供应方面的政策，以提供“好房屋”的支持。随着“好房屋”数量的增长，预计将进一步指导释放改善的住房需求，并促进将来的房地产市场恢复。 （记者Liao Ruiling）