商品房按套内面积计价新规：购房者明明白白消费，多地实施套内面积计价政策

商品房明确按照建筑面积（​​以下简称单元内面积）定价，让“买的是啥，得到的是啥”才是购房者想要的。随着越来越多的城市正式宣布商品房销售按套内面积计价，这一现实正在逐渐到来。

“购房者想要的是看得清楚的消费。”中原地产首席分析师张大伟对中青报、中青报记者表示，老百姓“长期饱受公摊建筑面积不透明之苦”。此举更重要的意义在于，为了让人们买房更安心，有必要进一步明确公摊建筑面积的具体内容，加强对公摊建筑面积的监管。 。

公共摊位的建筑面积一直备受关注。近年来，与“废除公共摊位”相关的词语时常出现在热搜中。明年1月1日起，湖南省衡阳市商品房销售按套内面积计价；不久前，河北省张家口市也宣布将逐步推进“取消公共摊位”。随后，“取消公共摊位”话题成为热搜话题，引发广泛讨论。例如：商品房销售实行按面积计价是否意味着“取消公摊”？此举会降低购房成本吗？住房面积相关税费是否会调整？按套房定价的实施还可能带来哪些“连锁反应”？

按公寓面积定价并不意味着“取消公租房”

公摊建筑面积是提高居住小区品质、保证舒适度的重要建筑形式。公共建筑面积一般是指由整栋建筑业主共同拥有的整栋建筑公共部分的建筑面积，包括电梯井、管井、楼梯间、公共区域的建筑面积。室和管理室。

很多人对这一轮“取消公摊”存在一定的误解。张大伟指出，目前，不少人将商品房销售实行按面积计价解读为“取消共享面积”。事实上，这本质上并不是取消建筑中的共享区域，更多的是购房定价方式的改变。

一般来说，购房者支付的价格包括建筑物的共享面积和室内居住面积。在一定总量下，共用面积越小，购房者的购房率就越高。很多购房者认为自己买的房子共用面积大，住房获得率低，不划算。事实上，老百姓对“取消公租房”如此敏感，与他们在买房过程中经常遇到的与公租房建设相关的“烦人事”密切相关。

“现在老百姓的痛点主要集中在泳池区域的不透明性上。”张大伟表示，该建筑的泳池区是客观存在的。很多购房者主要批评的是“泳池区不透明”，以及它超出预期、超出常理的事实。的公共泳池区。他还注意到，一些开发商利用期房销售制度，在共享面积上做手脚。向买家展示的样板房与实际交付的房屋存在很大差异。人们实际收到的房子质量可能与面积、样板之间往往存在很大差距。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，过去，开发商或中介机构采用不透明的方法和模糊的合同条款来计算共享面积，导致购房者最终的住房购买率很低。有一种无法表达的痛苦。”尤其是前几年，在限价政策下，一些房企刻意扩大合租面积来牟取暴利。在一些房地产项目中，合租面积甚至超过40%，损害了购房者的权益，影响了购房者的信心。

严跃进认为，现阶段“取消公租房”更准确的含义是“取消房屋销售过程中的公租房”或者“按单位面积调整商品房售转购买”。 ”实行房屋内面积计价，将真正保护购房者的权益，让购房者真正实现“所买即所得”。从这个角度来说，会减少房屋交付后的各种纠纷和冲突，有利于提高买房的信心。

“最大的问题不是购房者觉得不应该公开共享，而是购房者应该能够明明白白地消费。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，房屋销售是按照公寓面积定价的，显然公股是不行的。摊位的必要内容可以防止开发商将部分不应该包含在共享摊位区域的区域。在他看来，地方政府出台这一政策的目的是提振市场信心。 “房屋销售是根据公寓面积定价的，这并不排除‘共享’价格。这一点购房者应该知道。”

购房成本有何变化？税收和物业费会发生什么变化？

商品房销售按单元内面积定价。买房的成本会改变吗？

多位专家向中青报、中青网记者表示，这一政策主要带来的是购房定价方式的变化，对购房成本几乎没有影响。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵修池表示，按公寓面积定价确实使自用住房面积更加透明，可以实现所谓“所见即所得”。她认为，即使在商品房销售实行单位面积计价的城市，购房合同中仍会同时反映单位面积和共用面积。对于购房者来说，共享面积是真实的，房子的总价不会改变。

对于购房者关心的住房收购率问题，赵秀池认为，商品房销售按单元内面积定价，这对开发商来说是一个制约因素。开发商会想方设法提高住房获取率，减少共用面积。但她也提醒我们应该更理性地看待共享区域。优质住房拥有更大的共用面积。从追求高品质生活的角度来看，“更大的共享面积并不一定是坏事”。李玉佳认为，虽然定价方式的改变对购房整体成本影响不大，但允许开发商按照户型内面积明确标价，可以让房地产行业更加规范。他建议进一步明确房屋共享面积的具体内容。

房屋销售按房屋面积计价后，与房屋面积相关的税费、物业费、取暖费等服务价格是否会调整？

一些购房者认为，商品房销售将按单元内面积计价，相关税费将按单元内面积实行。

“其实，这只是幻觉。”张大伟表示，物业费等税费无论是按建筑面积还是按公寓面积计算，都只是计算方式的变化，购房者需要缴纳的费用不会有明显变化。如果根据套房内的面积调整收费方式，相应的单价将会发生变化。

“共享部分是财产中最应该谨慎管理的部分。”李玉佳表示，目前物业费和取暖费仍按建筑面积收取。商品房的销售按照公寓面积定价，让老百姓对自家公寓面积有更清晰的了解。在缴纳物业费时，他们也会对共用面积的大小有更清晰的认识，对自己的权利也有更清晰的认识。这也倒逼物业管理企业提高服务质量。

赵秀池表示，现阶段物业费、税收、取暖费等不会因为购房计算方式的变化而减少。 “如果要修改标准，还需要经过一个相对较长的法律程序。”

专家：进一步明确公共摊位内容加强监管

目前，越来越多的地区开始按照单元内面积对商品房销售定价。不少专家表示，商品房实行按单元内面积销售已是大势所趋。

“对于购房者来说，所买即所得，户型不缩水，交易公开透明，这些都是买房满意度的重要体现。”严跃进认为，这有利于巩固房地产止跌企稳的发展态势。按楼面积定价也是2025年各地可以用来提振房地产市场的政策“工具”之一。要真正保证政策效果的积极释放，各地要切实推动这项工作并防止其成为房地产公司的项目营销。手法。

我国商品房的建筑面积通常占建筑面积的15%-25%左右。共享建筑面积过高且不透明会损害购房者的利益，但如果共享建筑面积过低，购房者也应警惕，因为房屋质量可能会受到影响。张大伟担心商品房的销售是按照公寓内的面积定价的。一旦监管不到位，个别开发商可能会盲目追求公寓内面积，不断压缩公共面积，导致购房者的居住质量难以保障。 “我们需要加强对公共公寓的监管。 ”

“泳池越小越好。”李玉佳表示，为了提高业主的舒适度和安全性，合理的泳池面积是必要的。例如走廊、楼梯、电梯等区域需要保持一定的面积​​。一方面，要提高业主的居住舒适度和安全性。另一方面，业主居住的舒适度也是需要提高安全性的。

适当“减持”和提高住房质量要齐头并进。事实上，为了从本质上“减少公租房”、增加住房供应量，不少城市推出了“不限容”政策。例如，今年5月，深圳发布2024年版《深圳市建筑设计规范》，明确提出要减少住宅泳池面积、切实提高住房可用率、限高等。住宅楼和宿舍的间距应为150米。修订后，避难层、机房等公共空间将被列为“排除容量”。这意味着住宅共用面积将减少，住房获得率可以有效提高。

“近期，各地出台的‘共享住房’政策，往往与现房销售、新房开工、增加住房供应等并列，是房地产供应管理的重要政策创新，改善住房管理。”从业主需求角度出发，提升精细化程度、信息透明度、公共空间及配套设施，提高业主福利。”李玉佳说。