新华保险百亿不动产基金接盘万达广场项目，扩大至6个核心资产

王健林掌管的万达集团去年以来一直在出售核心资产万达广场自救，而保险资本是重要的“买家”。

拿下6个万达广场项目

12月19日，大连万达商业管理集团有限公司（简称万达商管）退出晋江万达广场有限公司股东，并于12月17日退出赤峰万达广场有限公司这两家万达广场公司的股权由坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（简称坤华基金）100%受让。

坤华基金于今年年初成立。是保险资金规模达百亿的房地产私募基金。新华保险出资99.9亿元，中金资本出资1000万元。

新华保险在宣布设立该房地产基金时表示，其作为有限合伙人参与设立该基金，主要依托专业机构的投资优势和专业的投资管理团队，拓展投资渠道，探索投资机会。

截至目前，坤华基金已有6笔投资，均指向万达资产。在本月收购晋江、赤峰两个万达广场项目股权之前，该基金分别于10月收购了成都万达商业广场投资公司、9月收购了南京万达茂投资公司股权，并于7月投资了烟台芝罘万达广场。该公司4月份控股北京万达广场实业公司99.99%的股权。

不少保险公司也出现了

新华保险并不是唯一一家投资万达广场项目的保险机构。去年下半年以来，多个万达广场项目被保险资金收购，阳光人寿是收购频率最高的保险公司。

券商中国记者根据天眼查信息获悉，今年7月，东莞厚街万达广场投资有限公司发生股权变更。原全资股东万达商业管理退出，由苏州联商绿豪商业管理有限公司接管全部业务。通过股权可以看出，阳光人寿为主要投资者。这是阳光人寿自去年底以来接手的第六个万达广场项目股权。此前，阳光人寿参与了太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥五个万达广场项目的股权变更。

记者查询到的信息显示，2023年12月，阳光人寿初始出资55亿元，与中联乾元地产基金联手设立丽水联融第一股权投资合伙企业（有限合伙），通过旗下子公司投资万达广场项目股权。 2024年11月，太保资本、中银三星人寿各出资5亿元，获得丽水联融1号股票基金部分份额。阳光人寿投资减少至45亿元。

保险资金入主万达广场的动向从去年就开始引起市场关注。去年12月，有媒体报道，万达商管透露，计划出售旗下一二线城市的万达广场以换取流动性，并表示正在与保险机构洽谈。

除新华保险、阳光人寿外，投资万达广场项目的保险公司还包括大家保险、横琴人寿等。其中，嘉嘉保险承接了上海松江万达广场、江门台山万达广场等项目。嘉嘉保险和横琴人寿均通过房地产私募基金投资了上海周浦万达广场项目。

据一位保险投资者向中国证券报介绍，该类房地产私募基金的持有期收入主要来自于基础资产的租赁和运营收入。具体收益与项目所在地、运营条件及交易结构设计有关。 。

抄底和消除债务的背景

多位业内人士告诉记者，虽然多家保险公司都投资了万达广场，但各家保险公司的情况和初衷都不同。一些大型保险公司与房地产公司联合开发的房地产项目，或者大中型保险公司此前配置了大量非标资产，而其近期接手的房地产项目都有债转背景。 。债务置换项目与主动投资项目存在实质性差异，预期回报也会存在显着差距。

据券商中国记者此前统计，2023年以来，已有十几家保险公司通过直接股权投资、房地产基金等方式投资了数十个房地产项目，预计投资金额超百亿元。

保险投资者表示，在经济下行压力下，保险资金可以趁周期投资房地产。一方面支持房地产市场的融资需求。另一方面，通过“抄底”投资，既可以享受持有期收益，又可以等待行情。回收后实现资产增值。尤其是在当前“资产荒”的环境下，优质地产项目配置的价值逐渐体现。今年，明显有更多保险资金在房地产项目中寻找投资机会，但与此同时，相关投资的预期回报却在下降。

一位市场化私募基金人士向券商中国记者分析，对于保险资金来说，一直在寻找现金流回报稳定的资产。房地产资产现在“便宜”，适合加大投资力度。