2025年碧桂园境外债务重组提案关键条款公布，目标减少116亿美元债务

进入2025年，对于很多房企走出债务困境来说，将是关键的一步。

1月9日晚间，碧桂园（02007.HK）公布海外债务重组方案的关键条款，主要解决碧桂园现有债券债务、现有银团贷款债务以及借入或担保的若干其他贷款融资项下的海外债务。碧桂园出品。

碧桂园表示，如果重组方案得以实施，碧桂园集团将能够实现大幅去杠杆，目标是减少最多116亿美元的海外债务。据碧桂园介绍，已与七家银行组成的协调委员会达成共识。七家银行持有的债务金额约为17.28亿美元。

中国指数研究院企业研究总监刘水认为，债务重组的完成只是走出债务危机的第一步，碧桂园仍需全面改善经营基本面。 9月底支持政策落实后，核心城市市场销售加速。企业要抓住政策窗口期，提升项目产品能力，加大营销力度。

此外，还可积极与政府部门协调土地监管、退地换地政策，回笼资金或互换头寸，推动处置。

不过，这个计划只是一个初步建议。截至目前，碧桂园与专案组、协调委员会及其他债权人仍在就重组方案的条款进行协商。双方尚未就重组方案达成任何具有法律约束力的协议。

五大方案，旨在减少债务116亿美元

公告显示，碧桂园重组方案的关键条款显示，重组方案拟给予范围内债务持有人/贷款人（统称“债权人”）五种经济选择，将其范围内债务转换为现金（通过要约收购）。回购协议）、强制性可转换债券、各种票据和/或贷款便利。

具体来说，方案一是现金回购，实现至少90%的本金减免；方案2为强制可转债，即100%股权；方案3包括强制可转换债券和替换部分新债券，实现67%股权；方案4是更换新债券，本金减少35%；方案五是用新债券完全取代它们，提供给不减少本金的债权人。

具体目标是减少债务最多116亿美元，并将债务期限延长至最多11.5年。加权平均借款成本由重组前每年约6%减少至重组后每年约2%。

不同的选择将对应不同的债务期限。总体而言，重组后的新债务期限将在7.5至11.5年之间。同时，债务利率也会根据选择的不同而有所不同。

此外，碧桂园还在公告中披露了控股股东的支持措施。

碧桂园公告显示，公司控股股东正考虑将集团现有未偿还本金总额11亿美元的股东贷款转换为公司或其关联公司的股份，具体条款有待商定。

对于该计划，知情人士表示，碧桂园已收到多位债权人的声明，表示愿意长期支持公司渡过当前困难，并希望公司能够尽快完成重组。可能的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，重组的基调是股东与海外债务人共同渡过难关。一是债务人同意将债务期限延长至最长11.5年，并将债务加权平均利率从之前的6%降低至2%左右；二是将11亿美元的股东贷款转换为公司或关联公司的股份，近年来不断出售应出售的项目和股权，以表明股东渡过难关的决心。

李玉佳表示，2021年下半年以来，经过三年半的调整，房地产市场跌幅收窄，一手、二手房合计成交量稳定在14亿-1.5亿。亿平方米。一线城市企稳，三四线城市跌幅明显收窄，市场底部日益明朗。

“对于企业来说，在住房交付有保障、资金监管加强的情况下，碧桂园在各地，尤其是三四线、县城的项目还是很受欢迎的。这个时候，对于债务人来说，不能天亮就倒下。”目前，最好的选择是与公司一起渡过难关，等待市场和企业价值的恢复。”

海外债务方面，截至2023年12月31日，碧桂园海外有息负债总额（不含应计利息）约164亿美元，其中现有债券债务未偿本金约103亿美元，当前未偿债务银团贷款债务本金约为 36 亿美元，股东贷款未偿本金约为 11 亿美元，其他有担保和无担保债务未偿本金约为14亿美元。

在碧桂园看来，海外债务重组工作已经启动一年多了。此次推出的重组方案将赋予公司选择实物支付利息（即额外发行新债务工具而不是支付现金利息）的权利，给予公司一定的空间。确保公司在完成重组后的境外债务偿还义务的同时，尽可能实现资产价值最大化。

因此，碧桂园将拥有更可持续的资本结构，使其能够专注于提供住房、持续业务运营、维持资产价值以及实施其认为最有潜力为所有利益相关者实现价值最大化的业务和资产。销售策略。

房地产企业向保险公司追债正在加速

2025年以来，陷入困境的房企积极自救，新的一年债务重组工作加快。

除碧桂园外，1月10日，龙光集团（3380.HK）也发布了整体海外债务重组的最新进展公告。公司与现有票据持有人组成的债权人集团已就整体重组计划达成一致，并签订了日期为2025年1月8日的债权人支持协议（“整个CSA”）。

这意味着龙光整体海外债务重组已达到重要里程碑，取得重大关键进展。将加快推动其他债权人签署CSA，有利于推动整体海外债务重组尽快完成。

据了解，龙光的重组方案共提供了现金收购、短期票据与强制可转债组合、强制可转债、长期票据四种选择，让各个债权人可以根据自己的喜好进行选择和需求。总体来看，龙光控股海外债务保留金额约为24.19亿美元，综合减债比例超过70%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，龙光的海外偿债资源包括现金、海外项目和股票。其是同业中海外资源价值较高的房地产公司，公布了重组方案，其还款资源确定性较高。 。近期，不少房地产企业加快了重组进程。龙光集团重组成功后，公司债务负担减轻，业务可继续稳定运营，估值有望进一步提升。

而且，在沟通过程中，不少债权人也明确表示支持龙光的债务重组方案。

一位保险地产公司内部人士告诉界面新闻，2023年是大部分保险地产公司陆续推出第一版重组方案的一年。当时，百强房地产企业年销售额总额为62.791亿元。 2024年，百强房地产企业销售总额为62.791亿元。 43547.3亿元，同比下降30.6%，保障房企业销售额降幅更大。因此，基于当时销售额的现金流量预测将无法支持后续的还款计划。

“从资产角度来看，在市场低迷时期，原本可以作为债务重组抵押品或处置后偿还债务的资产价值缩水，使得房地产企业需要通过减少更多债务本金来平衡资产价值。在债务重组过程中。与债务的关系，从而提高债务减免比例。”上述人士表示。

这也是龙光、碧桂园等房企海外债务重组计划减债比例达到70%以上的重要原因。如果不减债，房地产企业的生存将更加困难。

“当前，房企整体纾困已进入关键时刻，债务人积极自救，债权人根据实际情况调整预期、作出让步，是化解债务成功与否的关键。”同测研究院研究总监宋红伟告诉界面新闻，只要房企重组方案是有诚意的，债权人通常都会支持。债权人更关心债务重组完成的时间，而不是计划本身。

上述房地产公司内部人士认为，销售归集和资产处置是参保房地产公司未来海外债务重组计划偿付部分的重要资金来源。

克而瑞数据显示，2024年12月，得益于利好政策提振信心以及房企年底业绩冲刺，新房供需以“高尾”结束。碧桂园积极推进有效销售，12月销售业绩环比出现一定增长。 2024年1月至11月，碧桂园实现归属于公司股东权益的合同销售额约437.5亿元。

碧桂园下一步需要做的是继续与债权人进行积极和建设性的对话，尽快落实重组方案的条款。