上海豪宅市场持续火爆，露香园·天誉开盘日销售额达78亿元

11月25日，位于上海黄浦核心区的高端项目绿香园·天域开盘。项目推出天际豪宅，建筑面积260至882平方米。开业当天，实现销售额约78亿元。

公开资料显示，该项目均价约为17.6万元/平方米。本次共推出150套，共收到有效认购意向152组，认购率达101.33%。

今年，上海的豪宅项目已经走出独立市场。例如，10月27日，位于上海黄浦区核心区的外滩一期二期三批次开盘，158套均价17.2万元/平方米全部售空。同一天。据“融创官方微博”显示，外滩一号二期今年已三度售空，累计销售472套，成交总金额215亿元。

此前，翠湖天地六期108套房，单价21万元/平方米，均价近1.1亿元，已于9月27日售罄，藏品119.79亿元元。同日同样售罄的还有中国海外灵地酒墟三期。该项目年内三期全部实现“阳光”。

据克而瑞上海统计，2024年以来上海共产出“阳光”项目30个，其中均价10万元/平方米的“阳光”项目17个，占比近60%。

受中高端住宅供应量较高影响，国家统计局数据显示，今年10月，上海新房环比增幅继续领跑全国，环比增长0.3%。与此同时，上海新建住宅价格自2022年6月以来持续环比正增长，连续29个月环比上涨，并连续8个月领跑环比涨幅自今年3月份以来。

从行业来看，今年上海豪宅市场持续火爆，旺盛的改善需求在一定程度上支撑了房价的强势走势。

据澎湃新闻不完全统计，今年以来（截至10月30日），上海至少有16个单价15万元以上的豪宅项目竣工（含同一项目的不同批次），总供应量超过2,472套。从成交情况看，10个项目开盘当天实现“阳光”，1个项目开盘当天去化率达99%，16个项目开盘当天共计2226套。

从地区分布来看，16个项目中，黄浦区10个，浦东新区4个，徐汇区、长宁区各1个。

澎湃新闻对14个已公开有效意向客户名单的豪宅项目进行了分省（市）统计分析。剔除企业买家，共识别出3,787组客户。其中，上海客户1792组，占比47.32%；来自江浙地区的客户共930组，占比24.56%。从订阅名单的身份信息来看，男性占比55.98%；女性占44.02%。

此外，克而瑞研究中心此前发布了上海豪宅热销产品及客群调查。会议提到，从年龄段来看，购房主力已从“60后、70后”转向“80后、90后”。这些新富的大部分资金来源是他们的父母。按豪宅总价划分，超过5000万的豪宅客户主要是私营企业主及其“二代”。 “富二代”基本都有海外留学背景，其中浙江企业占比最高。其次是江苏、安徽，偏爱保值性更强的核心地段。

上述调查显示，构成本轮上海豪宅客户群的需求主要有四类：一是资产配置需求。资产配置保守的人持有币多年，瞄准核心行业的稀缺产品，或者将多套合二为一，供富裕家庭优化固定资产配置；二是改善替代需求。对于核心城区的改善和置换，偏好同区域、同行业的豪宅产品或追求物业类型升级的客户更有可能偏好豪宅改善客户。第三是上海的首次购房者。其中包括购买第一套住房的非上海富裕家庭的“二代”，或来自长三角富裕阶层的四口之家在上海购买房产以获取教育资源。四是投资和投机需求。

澎湃新闻在现场采访中还了解到，一些购房者已经在买房路上花费了2-3年的时间。一位购买了陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”的购房者告诉记者，“从2020年开始，我陆续整合了几套小房子，现在买房的逻辑已经改变了，以前可能是一套房子。”普遍上涨，但现在出现分化。”他认为，“核心城市、核心区域的房产稀缺，满足个人改善需求，所以即使市场波动也不会太大。”

一些购买了黄浦区“绿城外滩兰花园”的买家表示，“我个人比较喜欢绿城的产品，买了绿城黄浦湾给自己住，又给儿子购买了绿城外滩兰花园。”他表示，曾经一方面，同一项目不同批次的价格都呈现上涨趋势。另一方面，虽然一二手房价格倒挂现象逐渐减少，但核心区域、热门板块项目倒挂的情况依然存在。由于自住需求，后续价格变动不会对自身产生太大影响。能够增值和保值就更好了。

上海亿豪宅合伙人Bobo在接受采访时表示，来自世界各地的买家都看好上海核心区域的优质资产。随着豪宅项目供应增加，未来豪宅市场也可能面临分化。不同项目之间的竞争将会加剧。买家肯定会选择在位置、质量和公寓类型方面最好的。 “从整体市场来看，不同的项目都有自己的客户群体，买家也会根据自己的情况、有多少钱，做自己需要的事情。”

关于后续项目的供应安排，11月23日，网上房产官网公布了近期将推出的新一批商品房新项目。将推出9个新房项目，总挂牌面积约14.68万平方米，共计1,130套。项目分布于浦东、静安、杨浦、宝山、奉贤、松江、青浦区。

该批项目注册均价为42529元/平方米至169800元/平方米。其中，位于浦东陆家嘴的一江亭（宣传为“陆家嘴太古源源公馆”）项目以16.98万元/平方米的均价领跑。此外，浦东汤臣嘉豪花园挂牌均价为13.8万元/平方米；静安永兴里和杨浦阅江景庭的注册均价分别为12.5万元/平方米和12.7万元/平方米。