2025年地方政府专项债券4.4万亿元重点支持土地收储与存量商品房收购

最近，土地储备特别债券收集和收集政策的重新开始引起了市场的关注。作为地方政府的特殊债券，土地储备的特殊债券主要用于支持土地储备和闲置土地回收。 2025年政府工作报告的两次会议强调了需要优化城市空间结构和土地利用方法并振兴现有土地使用的必要性。同时，它还清楚地指出，它计划安排44万元人民币的地方政府特殊债券，上一年增加了5000亿元人民币，重点是投资和建设，土地获取和对现有商业住房的收购以及消化当地政府的企业账户的拖欠。

3月11日，自然资源部和财政部发出了有关使用地方政府的特殊债券来支持土地储备的通知。土地储备项目必须包括在土地储备计划中，并在整个人民拥有的土地资产管理信息系统中具有相应的身份证代码。所有地区都应优先考虑在土地储备计划中包括处置现有闲置土地清单的地块，而需要的新土地储备项目也应包括在土地储备计划中。现有的闲置土地包括，公司无法或不愿继续发展，供应未经启发的房地产土地以及其他符合回收和收购条件的土地。

2024年11月7日之后提供的土地将不包括在现有闲置土地的范围中。地方政府特殊债券资金用于土地储量，只能由管理层中包括的土地储备机构使用，并受到特殊资金和封闭管理的约束，并专门用于土地储备。

开发人员的问题：“存储和存储价格通常是20％-90％的折扣”，房地产公司可以接受吗？

现有的土地是指通过分配，转让等获得了土地使用权的土地，但尚未完成开发和建设，或者尚未将其投入实际使用，包括批准的，未经设定的，未设定的，未设定的，未设定的，效率低下的用途等。其主要特征是土地所有权属于市场实体或政府，但尚未进入有效的开发或运营阶段。

闲置土地是在土地用户根据法律获得土地利用权之后尚未开始开发的土地，或者在土地用户根据法律获得土地利用权或已制定的土地利用权后一年没有开始开发，但已开发出来，但其投资金额的总面积却少于25％，并且已被暂停一年。

一位开发商告诉论文，闲置土地是地方政府常规土地储备的重要来源之一。但这并不像操作中预期的那样容易。 “在这个谈判过程中，可能设定了一些苛刻的条件，报价将远低于您的期望。它们也有担忧。在当前的市场情况下，在收集到的情况下如何消化，如果无法消化，它将成为当地债务。”

参与收购和存储的另一位开发人员承认，一些政府要求获得和存储的地块不能拥有任何抵押或保证，如果有的话，开发商需要自行提升，他们只接受净土地交付。 “但是根据先前的运营模式，在获得土地之后，我们将其抵押给银行以进行开发贷款。我们还将找到机构来筹集尚未开始建设的土地的资金，并且几乎没有闲置的土地。如果设定了这一先决条件，那么实际上，对于已经经历了已经经历了收集金钱的开发人员而言，这实际上将是困难的。”

上述人士说，就他所面临的计划而言，就收购价而言，根据目前的土地评估价格，他将获得30％的折扣至10％的折扣。 30％的折扣也被刺痛，但30％的折扣价确实太低了。如果以30％的折扣价将其收回，那么已经遭受风险的房地产公司将很难“比费用低得多”。

但是，一些开发人员还说，此问题的利弊取决于公司的平衡方式。 "For developers who no longer have the ability to develop, the government's energy collection and storage allow developers to take this opportunity to clean up the idle land in their hands, reduce capital occupation, and leave room for subsequent project development and operation funds. It is an effective way of revitalizing funds for developers facing financial difficulties. But at the same time, some idle land may involve multiple partners or complex creditor-debtor relationships, resulting in a complex process of acquisition and storage, and协调的困难，尽管明确支持了该政策，但尚不知道这些特殊债券的发行和资金分配会影响开发商的基金恢复效率。”

许多开发商已经收集并存储了空闲土地，有些土地已被重新转移。

在整理了公共信息之后，该论文发现，开发商收集了许多以前的闲置土地，并且在调整和计划后，地方政府收集和存储了一些土地，然后再次引入市场。

2024年12月17日，范克（Vanke）以28.8亿元人民币的价格赢得了广州南部车站商业区的三个住宅土地。这三个住宅土地最初是以范克的名字为单位的公寓土地，但由于范克无法开发而被政府收集和存储为闲置土地。最后，范克再次获得了以最低价格使用三个住宅土地的权利。

范克（Vanke）获得的广州南站商务区的三个住宅地块最初位于南站的范克中心项目。早在2011年，Vanke就与Shibi Village 1和Shibi Village合作，位于广州Panyu区的4个村庄，这次捕获了该地块。它由15个地块组成，总建筑面积约为126万平方米，约占南站核心区域的1/4。随后，由于客观原因（例如铁路运输建设），某些保留土地不符合发展条件。到2023年底，这些地块已由相关部门收购和存储，并调整了计划，并以2024年底的招标和拍卖形式重新引入了土地拍卖市场。

此前，武汉计划发行26.3亿元人民币的特殊债券，以获取和存储六个现有的闲置土地，包括Wuchang Binjiang商业区。预计收集和存储的土地将获得500亿元人民币的土地转让费。在排除相关费用之后，预计将获得405亿元人民币的一次性债务还款收入。

2024年12月13日，OCT以24.2亿元人民币赢得了武汉洪山区149号的住宅土地。该地块是武汉现有的六个闲置土地之一。它最初是OCT Happy Skyrim项目的未开发部分。由于商业和服务土地的比例很大，因此OCT无法开发它。该项目的政府部门计划通过“收集，调整和供应”的链接方法收集和存储TOD项目的土地，并调整原始商业办公室的建设指标，作为主要和住宅办公室作为住宅和商业办公室的辅助办公室作为辅助办公室，并进行公开市场竞标和拍摄。最后，由于其他房地产公司参与拍卖的热情较低，因此OCT以最低的价格恢复了149号土地。

2024年12月26日，克里建筑宣布，在武汉的一家商业土地被土地中心带回并改变了其使用后，该公司参加了拍卖和回购。

该地块是该公司的全资子公司Fuyao，在2018年通过公开招标获得了武汉·蒂安吉B2的土地利用权，并以2022年的3.9364亿元的总体考虑获得了土地所有权，并在2022年获得了3022年的商业用途，该商业目的指定了40年的使用。

2024年12月，武汉土地合并和储备中心同意收回蒂安吉B2地块的土地使用权，武汉土地合并和储备中心以现金支付了379.64亿元的总薪酬金额。收回后，武汉土地合并和储备中心已实施了更改Tianjie B2图的土地使用权的程序； Fuyao成功地参加了销售程序，以回购Tianjie B2地块的土地使用权，并获得Hepingli的额外土地使用权，该地块与河滨相邻。 Fuyao将现金总额支付给了武汉市政自然资源和中国城乡开发局，总共考虑了48.93亿元人民币。目前，Tianjie B2 Plot和Hepingli a情节被指定为住宅，办公室，商业和其他综合用途。

一位开发商告诉报纸，该行业已经进入了股票时代，高质量渐进土地的资源已大大减少。但是，在房地产迅速发展的时期，一些部门已经将危险的房地产公司分开，并留下了大量闲置的土地，这些土地迫切需要转变，但它们没有发展自己的能力，现有的土地资源需要更有效地振兴。

“如果可以直接改变土地性质，并且开发商可以继续发展，那绝对是最好的。一些项目已成功修改，商业土地被转移到住宅土地上，这可以实现更高的溢价。对于地方政府来说，这也可以减轻商业和办公室库存的问题。”一家房地产公司被保险说：“如果政府直接收购和商店并改变了性质，然后出售它，则有一个限制，即该过程相对复杂，设计是一个长期的资本恢复周期，这对像我们这样的房地产公司效率相对低，迫切需要资金。”

另一家房地产公司保险说，与政府的直接收购和存储相比，如果可以直接更改土地性质，则该过程将更快，房地产公司可以更好地控制成本。 “对于资金紧张的开发商来说，他们更愿意直接收购和存储政府，因为它可以减轻短期资金压力。如果专注于长期收益的开发人员更愿意选择改变土地的性质，因为他们可以保留土地使用权并获得更高的回报。”

在五年内重新启动特殊土地储备债券，许多地方将启动存储计划

2024年11月11日，自然资源部发出了“使用地方政府特殊债券资金来恢复空闲土地的通知”，这也标志着经过五年的沉默和调整，土地储备的特殊债券已有机会重新开始。

“通知”指出，使用特殊债券资金来恢复和获取现有的空闲土地是减少市场中现有土地规模，改善土地供求关系，增强地方政府和企业的流动性并促进房地产市场停止下降和稳定的关键措施。重新启动土地储备的特殊债券是政府促进房地产稳定发展的政策之一。

2017年，财政部和土地和资源部共同发出了通知，澄清了在土地储备领域实施试点项目，发行特殊土地储备债券以及标准化土地储备融资行为。根据“关于地方政府土地储备的特殊债券的管理法规（审判）”，由两个部门发布，土地储备是为了规范土地市场并促进土地资源的合理使用，地方政府根据法律获得土地，并进行土地，并在供应土地上为供应土地做准备的初步发展和存储。”

特殊土地储备债券的收入来源主要是从国有土地使用权转让或与该项目相对应的国有土地收入基金的收入。它获得的土地转移收入必须包括在政府基金预算管理中，作为该项目的本金和利息支付的来源。

2019年9月，为了指导特殊债券投资基础设施，国务院高管会议提出“特殊债券资金不得在土地储备和与房地产相关的领域中使用”，从那时起，土地储备的特殊债券被暂停。

从最初的飞行员探索到后来的分阶段寂静，再到当前的重新启动，土地储备特别债券的政策功能也逐渐从土地储备融资行为的最初标准化到现有闲置土地的当前振兴，优化了土地市场的供应和需求关系，减轻了土地市场的需求和需求关系，减轻了地方政府公司的流动性压力，并促进了房地产市场的流动性，并降低了房地产市场，并稳定了房地产和稳定。

到目前为止，许多省和城市都参与其中，收购量表已经显示出逐渐扩大的趋势。

2月18日，北京成功发布了一批地方政府债券，新的特别债券的规模达到了462.9亿元人民币，用于土地储备的资金达到了116.87亿元人民币，重点关注25个项目，包括25个项目，包括在卢比（Lubigi）的卢比（Lubigi）地区的一级开发项目，以及尤吉格特镇（Lubi of Dand）的第一级土地开发项目，以及尤吉格镇（Lubiongong）的首次开发，尤吉格镇（Jiuguggong）镇，尤吉格（Jiugug）镇（Jiugugongong town），以及尤吉格镇（Jiuguggong town of Jiugugong）镇，，尤吉格镇（Jiugugongong）镇的开发项目（ Fangshan区东区的Liangxiang University镇。

2月23日，广东省领导发行特别债券资金以获取现有土地，成为该国的第一个案件。

根据2025年广东省披露的政府特别债券（第8至9个时期），本发行的总额为307.1859亿元人民币，所有这些都用于回收现有土地的空闲土地。在2025年，在广州，佛山，惠海，郑山，江门和其他城市使用特殊债券用于土地储量的第一批项目，以收回220多个项目，总计划存储价格总计超过430亿元。广东省以债券发行了307亿元人民币，约为70％。此外，发行该特别债券的86个项目的总投资为473.3亿元人民币，该项目计划发行的特殊债券的总投资金额为433.2亿元人民币，占总投资额的91.5％。其中，计划由10个城市发行的特殊债券的总投资金额基本上等于总投资金额。这次收集和存储的土地类型主要是相关的房地产地块，住宅用地和商业土地占近90％。

此外，一些城市正在准备收购。

2月11日，长沙市政自然资源和计划局发布了“关于使用地方政府特殊债券资金来恢复和收购现有空闲土地的宣布”。从2月11日至2月20日，现有的闲置土地是从Furong区，Tianxin District，Yuhua区，Kaifu区和大会和展览区收集的，并积极回应了特别债券存储政策。尽管计划的规模或总价尚未澄清，但它已迈出了关键的一步来振兴现有土地。

土地储备特别债券的意义

上海电子房地产研究所最近发​​布的一份报告表明，振兴现有土地是改善土地供应和需求关系的关键措施，增强地方政府和企业的资本流动性，并促进房地产市场停止下降和稳定。在房地产市场销售的持续下降的影响下，现有土地每年继续增加，诸如土地供应和需求结构失衡等问题变得越来越突出，成为土地市场健康发展的核心关键。解决这个问题不仅对房地产行业和相关公司具有重要意义，而且非常紧迫。

为了促进房地产市场的衰落和稳定，该国连续引入了一系列政策，显然允许地方政府特殊债券用于土地储备，支持现有空闲土地的回收和获取，并通过特殊债券为现有土地获取现有土地提供稳固的政策支持。

该报告认为，建立特殊土地储备债券可以优化土地资源分配。特殊债券收购现有土地可以将长期闲置的土地重新纳入市场流通系统，有效提高土地利用效率，并在不同的用途和地区进行优化的土地资源分配。通过合理的计划和发展，闲置的土地将被转变为具有更高经济价值的建筑土地，并促进城市的可持续发展。

此外，促进土地市场的供应与需求之间的平衡：通过减少市场中现有房地产土地的规模，为土地储量的“水库”功能充分发挥作用，合理地调整了土地供应的节奏，稳定市场的预期，并促进土地市场的稳定和健康的发展。当市场土地供应过度供应时，增加收集和存储的努力；当市场需求强劲时，及时释放储备金，以维持土地市场的供应和需求平衡。

它还可以减轻房地产公司的财务压力，为房地产公司的财务困难提供重要渠道，增强企业的流动性，并使房地产公司能够集中更多资金以确保项目交付并有效防止房地产公司的系统风险。

最后，在优化和升级工业结构方面，所收购和存储的土地可以转换为“干净的土地”和“最佳土地”，为发展现实经济的发展，吸引了更有效的投资，并帮助城市工业结构的优化和升级和升级。