国央企存量土地资产规模化盘活元年，住房租赁行业价值凸显

ICCRA住房租赁行业研究院24日发布的《存量盘活背景下的住房租赁行业价值发现》报告显示，近10年涉及长租公寓的大宗交易呈现逐年增长的态势。成交量和建筑面积同比呈上升趋势。从公募REITs的市场表现来看，保障性租赁住房REITs较发行价（截至2024年9月12日）上涨14%-36%，表现远好于其他板块。

23日，招商基金蛇口租赁住房REIT在深圳证券交易所挂牌上市。自2022年第一批公募REITs上市以来，我国保障性租赁住房公募REITs数量已达6只。

ICCRA住房租赁行业研究院院长赵然指出，由于住房租赁公营REITs近两年已完成商业闭环，加上其稳定性和抗经济周期表现，将现有土地资产盘活为租赁住房已成为极其重要的趋势。一条有吸引力的复兴之路。

针对行业普遍关注的现房收购存、城中村改造等对住房租赁行业影响较大的政策变化，报告认为，随着住房租赁行业的快速推进，现有住房收购和储存以及城中村改造，住房租赁市场有望重塑供需结构。

赵然表示，“市场上可能会出现一批‘黑马’品牌，他们会通过快速吸纳房源，在短时间内显着扩大经营规模。但这也伴随着一系列的挑战。” ”从供需匹配的角度看，部分地区可能面临保障性住房需求与现有住房供给的不对称。同时，存量资产来源和类型的多元化，进一步加大了有效资产筛选和转化的难度，加剧了行业微利经营的挑战。

产业链思维或许成为解决问题的关键。赵然指出，资产盘活战略规划要从“投、融资、建、管、退出”全生命周期角度进行。目前，不少住房租赁项目已成功走过“投、融资、建设、管理、退出”闭环，成功进入资产管理时代。

对于盘活存量存量，赵然表示，“存量资产持有者要准确识别存量有潜力的资产。在做出投资决策时，不仅要考虑当前的市场价值，还要着眼于未来的增值空间和长期回报。此外，在建经营阶段，要确保改造后的资产能够满足当前和未来的市场需求，退出时实现资产价值最大化，保证整个产业链的健康运行。”