多地商品房按套内面积计价销售，取消公摊引发热议，购房者关注成本变化

同时，对购房和使用房屋成本的影响也再次被讨论。一些购房者想知道，“他们之前购买时支付了更多费用吗？” “物业费、取暖费怎么收取？”

为此，澎湃新闻采访了多地住建部门。各地住建部门人员表示，这一政策的目的不是取消公共共享，而是改变定价方式和公示口径。此举旨在让购房者买房更有信心。清楚了解所购买的居住面积的实际面积，可以帮助购房者辨别商品房的性价比。 “物业费”“取暖费”“税收”等住房成本的讨论仍需配套政策的支持。

你是不是多付了几十万买房了？多地住建部门回应：“取消公摊”并不意味着不包括公摊。

12月17日，张家口市住房和城乡建设局等四部门近日发布《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干措施》的通知。通知称，鼓励“出售现房”，逐步推进“取消公摊”。

12月12日，衡阳市自然资源和规划局会同市住房城乡建设局、市发展改革委印发《关于商业住宅实行单元建筑面积计价的通知》 《全市房屋销售条例》，明确自2025年1月1日起，本市行政区域内的商品房按照建成面积计价销售。

对于大多数购房者来说，由于共享面积无法测量和计算，政策发布后“取消共享池”的呼声再次浮现。一些购房者将“按房屋建筑面积销售”简单地等同于取消股权，并直言不讳地询问“买了房子怎么办？可以退货吗？”

对此，张家口市住房和城乡建设局相关工作人员向澎湃新闻表示，“取消公租房”是指鼓励房企按照单位建成面积定价销售。它不排除公共共享的成本。只是定价方式的改变，让消费者可以明明白白地消费。

事实上，早在衡阳、张家口等地，不少地方就提出住房按面积定价和推广。

今年9月，湘潭市出台了《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》中的18条措施。在优化房屋销售方式方面，提出房地产开发企业可以按照房屋套数面积（不含合租面积）实行价格促销和销售。

广东省肇庆市今年5月出台相关规定，明确自2024年5月1日起，全市商品住房按单元内面积定价并推广。

此前，合肥去年7月召开全市房地产工作专题会议，也提出“为避免共享面积比例过高，要积极探索商品房销售按面积定价”。单位。”

从正在探索实施“按面积销售”的城市来看，多地住建部门工作人员表示，“按面积销售” ”并不是直接取消公摊位，更多的是一种定价方式和宣传口径。改变。

肇庆市住房和城乡建设局一位工作人员告诉澎湃新闻，按房屋面积出售对于开发公司的房屋总购买价影响并不大。这只是宣传口径的改变。按照公寓内面积定价和销售后，买家会更直观地看到，购房率高的项目自然会更受欢迎。

当地住建局人士提到，政策发布后，有购房者打电话询问，按公寓面积定价是否意味着自己买的房子要多付几十万。之前买过。事实上，并不存在这样的事情。仍会折算成住房分摊费用，按公寓面积计算的单价会高于按建筑面积计算的单价。举个例子，对于购房者来说，如果按照公寓面积来计算价格的话，如果你花1万元买了1平方米，那就是你居住的平方米了。单价根据建筑面积可能是8000元，但计价方式有变化。

事实上，“取消公租房”并不是指取消业主共有的共同建筑面积，而是在房屋交易过程中对按公寓面积定价和销售的调整。

临平住宅大数据研究院高级分析师关荣学表示，按建成面积定价并不意味着取消公共共享。按套内面积计价是指房屋出售时，按房屋实际使用面积（即套内面积）定价，不包括公共部分（如走廊、电梯、设备间等）； “取消公共共享”是指完全取消公共区域的概念，这在实践中很难实现。

从衡阳出台的政策不难看出，公共摊位仍然客观存在。政策规定，房地产开发企业出售前，应当公示有资质测绘单位出具的房地产测绘报告及下列分摊信息：（一）房地产名称、用途、所在地、面积。​要分配的共享部分； （二）参与分摊、共享商业建筑的名称、用途、位置、面积、建筑面积分摊系数； （三）未分配的公共区域。

与此同时，衡阳市住房和城乡建设局在今年8月发布的政策解释中提到，房地产开发企业在签订商品房网上合同时，应当与购房人约定计算房屋售价。商品房按单位建成面积（不含建筑面积）计算。购房者申请的房产证仍会反映建筑面积、独享建筑面积、共有建筑面积三项数据。

如何征收房产费和税费？目前仍按建筑面积实行

值得一提的是，目前物业费、供暖费、税费大多按建筑面积计算。在多地宣布“按户内面积销售”后，有网友质疑今后是否会转为户内面积。计算。

从行业角度来看，未来如果按照公寓面积来计算物业费、取暖费等，不仅会降低购房者的生活成本，还会刺激他们的购房意愿购房，有望帮助房地产市场在交易量多年下滑的情况下企稳。 ，甚至出现反弹。

但从张家口、肇庆等已出台政策的城市来看，相关住房成本调整尚未跟进。

以肇庆为例，新规出台后，肇庆城头·星月四季项目采取按内部面积计价和按建筑面积计价两种方式。据房产工作人员介绍，两种计算方式的单价不同，但总价是一样的。对于物业管理费的收取，项目工作人员表示，目前还是按照建筑面积来计算。

肇庆市住房和城乡建设局工作人员表示，目前仅调整了定价方式，其他收费仍按原政策执行。

张家口市住建局工作人员也坦言，物业管理、供暖、税费等问题需要多部门共同努力，落实政策落实调整。有些权力并不属于地方政府，需要由上级政府制定。

据该房地产公司内部人士透露，公司在衡阳的项目在执行层面尚未做出具体调整，“按房面积销售”政策尚未传导至项目等级。

从房产交易税费来看，陆其林指出，从税费来看，与面积挂钩的主要是契税和房产税。如果按照公寓内的面积来计算，短期内契税将受到最直接、最显着的影响。

房产税方面，目前上海、重庆等地试点房产税政策与建筑面积挂钩（上海免征点为每户每人60平方米，重庆则对180平方米以上高档住房征税）米）。从长远来看，如果房产税全面铺开，影响会更大。

契税方面，根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》今年11月12日起，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。对个人购买家庭唯一住房且面积在140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买第二套住房面积在140平方米以上的，减按2%征收契税。

澎湃新闻注意到，公告并未明确该区域是建成区还是内部区域。

一位央企营销人员告诉记者，目前“按包面积销售”只是一个定价问题。如果未来政策发生根本性变化，需要更多的配套政策来完善，包括过去所有存量。如何解决项目与在售项目的联动问题相对复杂。

在陆其林看来，按房产面积销售正逐渐成为未来的主流趋势。但政策一旦广泛实施，也会引发一系列新问题。例如，新旧住宅区计算标准的差异可能会使房屋销售税费的计算变得复杂。因此，政府在推动政策时，不仅要着眼于刺激楼市短期复苏，还要制定配套措施，全面应对和解决后续可能出现的问题。

“取消公租房”对买房有何影响？

“取消公摊”热搜背后，58安居客研究院研究总监卢其林认为，目前公众不满的焦点在于购房后共享泳池面积的不透明以及实际的模糊性。使用面积。按房屋面积定价将使购房者消费更加清晰透明。

在陆其林看来，美好住房和共享区域的概念并不相互排斥。从目前的情况来看，一些高端住宅项目配备了豪华的会所、宏伟的门厅和丰富的公共活动空间。虽然这些设施都包含在共享区域内，但并不妨碍它们成为品质住宅的代表。

业内人士认为，共享区域在一定程度上是客观存在的。 “按套房内面积推销”并不意味着“取消公共摊位”。无论是按建筑面积计算还是按公寓内的使用面积计算，单价根本不同。但将商品住房改为按单元内面积计价并非没有必要，对于提高住房面积透明度具有积极意义。

肇庆市住房和城乡建设局相关负责人此前提到，政策文件中“按公寓面积促销销售”前有一句话：“促进房地产开发”开发企业依法规范、优化和公开共有住房面积计算方法，合理适度提高住房取得率。以户内面积公示的形式，不仅可以考虑独享面积的实际定价，还可以考虑共享面积，从而确定商品房的性价比。

衡阳市住建局还指出，与按建筑面积计价相比，按房屋建成面积计价方式可以更直观地了解居住空间的实际面积。购买的，即“房屋获得率”，有利于购房者对房屋价值的判断。

关荣学指出，除了上述根据房屋面积定价之外，还可以帮助购房者更直观地了解自己购买的房屋的实际价格，减少因信息不对称带来的纠纷，提高购房质量。市场透明度。从长远来看，这一政策也将有助于房地产市场更加公平合理地发展，让购房者更容易接受房屋定价，从而可能导致市场活跃度增加。

中国指数研究院研究副主任徐跃进进一步提到，现在购房者相对理性，买房时更加关注房屋获得率指标。住房获取率低的房子相对来说竞争力较差，所以开发商基本上不会刻意扩大公共面积，降低住房获取率。

业内人士认为，“取消公租房”的讨论其实已经持续了很长时间，大家普遍都在讨论它对购房成本、居住成本的影响。目前，基于建筑面积或公寓面积的交易可能对购房总价影响不大。但长期来看，如果房产、供暖、税收等定价模式调整，可能会进一步影响购房。用户的住房费用。