一线城市楼市新政落地，市场反应及影响分析

一线城市楼市新政实施后，市场反应如何？

国庆假期前夕，北上广深四个一线城市均出台了房地产新政组合。

北京出台8项楼市新政策。其中，非本地居民购买五环以内商品房的，须在购买之日起连续三年及以上缴纳社会保险或个人所得税。

上海出台“沪七条”调整住房限购政策。非本市户籍居民家庭和单身人士在外环线以外购买住房的，购买住房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为之前连续1次缴纳的年限。购买日期。年及以上。

深圳优化分区限购政策，非本市居民的家庭和成年单身人士限购一套。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道内购买房屋，须提供购买之日前一年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险的证明。

广州宣布取消家庭在广州购买住房的各项限购政策。

进入10月，多个城市的政策“大礼包”纷纷落地，而国庆假期一直是房企的销售旺季，分秒必争。一线城市楼市能否迎来“银十”行情？带着这样的疑问，证券时报记者走访了深圳、广州、上海的售楼处和中介机构。

深圳、广州：“银十”有望变“金十”

“政策带来的立竿见影的效果还是非常明显的，新政策推出两天后，我们的项目就售出26套，几乎是上周末的三倍。”在深圳罗湖区的一个新房项目中，销售负责人正在集体推销，喜讯给所有销售经理发了“红包”。

10月1日是深圳优化房地产新政策实施首日：放宽限购、取消买卖、增值税征免期限由5年调整为2年、优化个人住房贷款等。房地产市场诸多利好政策齐聚，让深圳置业门槛不断降低。

记者走访发现，国庆黄金周期间，坚持营业、加班做销售，正成为深圳不少售楼处假期期间的“标配动作”。

目前，深圳的楼市政策分为“核心区”和“非核心区”。对于新房市场来说，由于“非核心区域”的购房门槛和价格较低，反应更为明显。

记者在深圳北站附近的一处新房项目中看到，购房者已完成成交，正在进行“砸蛋”抽奖。他们告诉记者，他们看房子已经有半年多了。近期，受益于股市上涨和楼市政策进一步放松，他们终于“下定决心”。

现场销售人员表示，国庆假期前几天的看房量和成交量较中秋假期增加数倍。 10月份的深圳楼市很可能成为“金十”，我们也把国庆节当成“五一劳动节”。记者还注意到，某营销中心的售控清单显示，大部分房屋已被标记为已售。

深圳当地两家房企营销经理告诉记者，国庆假期他们会加大宣传力度，但价格暂时不会变化，同时也在积极准备推出新楼盘。乐友家研究中心数据显示，截至9月28日，深圳9月份拿到预售证的一手商品房项目有5个，其中大部分为加房。

二手房方面，核心区的反应似乎比“非核心区”更为明显。记者走访深圳罗湖区、福田区时，多位房产中介经理表示，近期客户一直在主动联系他们，询问之前看好的二手房是否会“加价”。

此外，优质学区房也是部分购房者关注的重点。 “很多客户都是把自己的房产卖了再置换，所以生活设施成熟、品质度高的二手房备受关注。另外，也有一些二手房业主还价，但这些都是个人意愿。”大规模还价现象尚未出现。”罗湖翠竹区一位资深楼盘经理表示。

数据显示，9月深圳一手住宅网上签约1686套，环比下降33.5%；二手住宅转让3191套，环比下降16.1%，二手住宅套数创近7个月最低。截至月底，市场回暖趋势明显。

乐友家研究中心监测数据显示，9月30日，深圳乐友家门店二手住宅成交量环比增长近40%，为2021年2月以来单日最高成交量；新房成交量环比增长24%。也处于近2年来的高点。

据深圳贝壳研究院监测，9月第4周（9月23日至9月29日）深圳二手房成交量环比增长49.7%，新增供需情况，而观看次数，也同步增加。深圳中原研究中心高级研究员邹绍伟认为，9月底，政策频出，深圳也大力度放宽限购、限购、增值税等方面，市场信心恢复显著地。相信10月1日二手房销量都会出现明显反弹，毫无疑问，二手房销量将重回4000套，甚至可能突破5000套。

在广州，限购的全面放宽不仅吸引了广州本地买家，也吸引了周边城市甚至港澳地区的顾客。记者采访了荔湾、天河、南沙等区的多个新建住宅项目。销售经理透露，这两天有深圳、香港的客户开车过来，现场下单。

中原地产项目总经理黄涛表示，从一线市场反馈来看，新政出台后这几天看房热情非常高涨。在不限购、加息、首付等一系列利好政策叠加下，广州今年的“银行“十”以及四季度楼市成交量肯定会有较为明显的反弹。

上海：业主期待潜在需求被激活 观房趋于理性

国庆假期第一天，是“上海七条”落实的第一天。那天，上海下着小雨。记者走访外环多个楼盘项目售楼处了解到，受天气等因素影响，参观人数适中，并未出现人流骤增的情况。多位售楼处工作人员表示，“上海七项措施”将释放一定量的潜在刚性需求，有利于提振楼市成交量。看房的人普遍都是理性的，都表示要慎重考虑后再做决定。

在上海浦东外环路外一处在建楼盘售楼处，记者看到看房客流较为稀疏，样板房里进进出出三三两两。现场销售人员不少，但并不忙碌。其中一些人在门口等待顾客。

“今天的客流量还可以，主要是天气不好，所以不是特别忙。”一位销售经理告诉记者，该房产是免费的，预计两年内交付。产品以90平米以上户型为主。每平方米米价在6万元左右，定位为中档住宅区，所以主要吸引的是置换人群和部分新客户。

据他介绍，二期楼盘将于10月中旬推出，市场对楼市新政反应积极。 9月30日，即“上海七篇”的第二天，订阅总数为7篇； 10月1日上午，新增3个群。

记者查阅上海房地产交易中心网站发现，该楼盘一期已于​​9月份推出，目前销售率在10%左右。

正在换房的看房人刘女士告诉记者，她手中的“又旧又破”的外圈已经在中介挂牌三个多月了，只剩下几个人了。看着房子。希望“上海七项措施”的出台加快住房置换进度。

“年轻人需要买房，肯定有需要，但中介也表示，利用杠杆买房的人越来越谨慎。”刘女士表示，希望“上海七举措”能够让观望的人们行动起来，从而促进替代。顾客到达的速度越来越快。

当天，记者还走访了另一处在建楼盘。售楼厅及样板间人流稀疏，现场询盘数量适中。据介绍，靠近工业园区以及相对较低的总价是该楼盘的重要卖点之一，因此该楼盘主要吸引急需的人群。

该物业销售经理告诉记者，前一天和国庆假期期间，他接到了很多询问和预订的电话，而且数量明显高于平时。自去年首次推出以来，房地产销售总体良好。随着上海楼市新政策的出台，预计国庆假期将出现小高峰。

记者查阅上海房地产交易中心网站发现，该房产售价约为每平方米5万元。它是六个月前和一年前推出的。目前销售率接近70%。

从数据来看，上海楼市“金九”行情并不理想。第三方统计显示，9月份，上海一手住房登记套数为10717套，较8月份的13724套下降21.91%；二手房登记套数15942套，较8月份的17884套下降10.86%。

值得注意的是，9月最后几个交易日，上海新建、二手房成交量均有不同程度回升。数据显示，9月28日，上海二手房成交872套，创近77天成交量新高； 9月29日，新房销售823套，创下当月单日销售新高。

上海中国指数研究院高级分析师陈巨兰对证券时报记者表示，“上海七项措施”的出台，有利于恢复市场信心，释放部分外环以外购房者的需求，促进改善型住房枯竭，降低购房成本。 。上海住宅市场预计将回暖，购房者情绪有望升温。

预计多地有助推动企稳趋势

与往年国庆黄金周期间楼市不同的是，今年还有地方政府的支持。

例如，深圳多区推出“好房子嘉年华”等活动，重点推介本区新建住房项目；南京市住房保障和房产局10月1日在官方平台发文，列出未来7天内全市新增待售商品房项目152个。我们提供各类福利信息，实施节假日住房消费服务；武汉市住建局官方微博也发布消息称，10月1日至2日，“武汉金秋购房节”将在汉口江滩三阳广场举办。超过40家房地产企业参加了此次活动。活动政策支持力度大，优惠多。

中原地产华南区总裁、深圳中原总经理郑树伦表示，短期内二手房供应量将会增加，开发商将趁机加大销量。接下来，将会有大量的新房和二手房推出，市场将会非常热闹。同时，大量的需求也将被释放。此次出台的政策中，限购调整、降低首付、降低利率等将有效提振需求，但房价将保持平稳，不会出现大幅上涨或下跌。 “我常说房价跟随成交量，如果成交量持续增加，趋势明显，房价上涨到一定程度自然会上涨。”

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，央行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告，将产生较大的降本效应。税费利率综合发力。从房地产市场特点来看，“金九银十”时期是购房的重要时期。如果一线城市稳定，以一线城市为核心的三大都市圈的楼市就会稳定，全国近一半的交易市场也会稳定。这是止跌企稳之道。此外，考虑到近期深圳、广州土地市场出现高价地块，多家房企争夺地块，以及“拿地即开工、交房”的新举措。交房证”，从源头上提振市场。开发商信心延伸至下游销售端，产生降低准入门槛、降低成本、提高预期、鼓励刚性需求、改善周期的综合效应。