存量房贷利率调降靴子落地，银行资产负债管理压力陡增

昨天，监管明确，原则上各商业银行应在2024年10月31日前对存量住房抵押贷款（含首、二等及以上）利率实施批量调整；此外，从11月1日起，借款人和贷款人可以协商调整房贷利率的上涨幅度，也可以在重定价周期中协商调整。

现有抵押贷款利率下调终于生效。对于银行来说，这意味着可以提前斩断一项非常重要、稳定、优质的中长期资产。在利差本已大幅下降的情况下，银行资产负债管理压力急剧增大。

当然，好的一面是，这也有助于缓解银行预付款潮带来的短期经营压力。从整个零售金融业务格局来看，收入和利润贡献下降，利息收入增长放缓甚至下降，中等收入增长乏力，房贷萎缩和不良抵押贷款增加，信用卡业务陷入停滞……目前，不少银行的零售金融都已进入深度整合期。

长期来看，现有房贷利率下调后，银行是时候为零售金融发展新的中长期稳定动力了。

提供50个基点的利息以对冲提前还款潮

现有抵押贷款利率的下调已经生效，市场翘首以待的实用指引于昨天发布。

银行将于10月31日前对存量住房贷款利率进行批量调整，首套房、二套房存量住房贷款利率分批下调，平均幅度在0.5%左右。

以现有抵押贷款期限100万元、25年、等额本息还款为例，假设抵押贷款利率由4.4%下调至3.55%，借款人可节省利息支出约5600元元每年。此次调整后，现有房贷利率相当于最新贷款报价利率（LPR）减去30个基点（即0.3个百分点）。

“如果考虑到此前央行政策利率下调20个基点，LPR可能会跟随10月21日的20个基点（即0.2个百分点）下降。贷款重新定价后，调整后的现有房贷利率将大幅低于3.55%，降至3.35%左右。”招商协会首席研究员、复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼告诉记者。

董希淼预计，部分借款人的房贷利率将下降100多个基点，这将大幅节省房贷借款人的利息支出。调整完成后，预计现有房贷利率下降每年将减少银行利息收入约1500亿元。

“新旧房贷利差缩小后，提前还贷的现象可能会明显减少，有利于银行稳定贷款规模、提高贷款质量。”董希淼指出。事实上，记者近日的采访也证实了这一点。据记者向多家银行了解，部分存量房贷客户近期已经撤回了提前还贷的申请，正在焦急地等待存量房贷调整的落地日期。

“询问我们现有抵押贷款利率何时会降低的客户比以往任何时候都多。他们中的许多人都计划提前偿还贷款。”一家股份制银行深圳分行的客服经理告诉记者。

降低现有房贷利率是需要反复权衡的事情，否则呼声也不会持续这么久，政策才最终落地。因为如果降幅太大，很容易导致本就低迷的净利润萎缩，银行网点的日子就更难过；如果降幅太小，居民仍会选择提前还清房贷，使银行成为中长期优质资产。早过期了。

分析师对房地产市场的未来走向持乐观态度。董希淼预计，下一步，包括一线城市在内的全国大部分城市将取消限购、限贷、限售，金融将进一步加大对房地产市场发展的有力支持。房地产市场“政策底”已经显现。

机构预测影响将拖累净息差约6个基点

事实上，抵押贷款一直在萎缩。一方面新增发行规模减少，另一方面居民提前还清房贷。截至今年6月底，42家A股上市银行个人住房贷款余额合计34.04万亿元，较2023年末减少3190.63亿元。其中，六大国有银行、占住房贷款余额近80%的个人住房贷款余额，今年上半年共减少3118.97亿元。

多家机构研究报告认为，当前一系列稳定楼市的措施将对银行净息差产生一定影响。目前，银行净息差处于较低水平。国家金融监管总局公布的2024年第二季度银行保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差1.54%，较上年同期下降20bp年。这一利差水平已经超过了《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制共识净利差1.8%的门槛。

考虑到提前还贷减免等因素，机构预测当前存量房贷利率下调将拖累净息差约6个基点。

民生银行首席经济学家温斌预计，银行业净息差将下降约6.98bp，带动收入下降约2.9个百分点，净利润下降约5.8个百分点。

东方证券分析师曲军认为，结合央行平均降幅50bp、每年节省利息支出1500亿元的预测，调整规模可能为30万亿元，占比约80% 2024年上半年存量按揭贷款规模将下降。这一调整或将拖累上市银行净息差6.1bp。

董希淼的看法则更为乐观。他认为，一系列措施对银行净息差的影响将有限。他的理由是：考虑到中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点、政策利率下调20bp，预计将压低中期借贷便利（MLF）利率等利率还可以节省银行负债成本。综合这些政策措施，预计本次存量房贷利率调整后银行净息差将保持基本稳定。

银行需拓展新的长期稳定零售资产

今年上半年，银行零售净利润集体陷入停滞。

除了记者率先报道的三大零售标杆股份制银行零售业务下滑外，数据显示，今年上半年，18家主要国有银行和股份制银行中有10家出现下滑上半年零售收入贡献率。其中，渤海银行零售收入贡献从去年同期的35.6%下降至20.46%，同比下降15.14个百分点，降幅最高；平安银行紧随其后，其零售收入贡献同比下降8.7个百分点。

从利润绝对额来看，据此前媒体评测，有6家股份制银行和国有银行利润下降幅度超过50%，分别是中国银行（-54.11%）、中信银行（-76.2%） ）、平安银行（-79.53%）、光大银行（-121.87%）、渤海银行（-203.53%）。其中，光大银行、浙商银行、渤海银行上半年零售净利润甚至出现负值。

究其原因，主要是零售业务非利息净收入受到限制、零售业务收入成本比上升、零售风险增加、高收入占比下降等因素影响。产生信用卡和住房抵押贷款。

最不容忽视的是商业银行抵押资产风险加大。 42家上市银行中，有21家披露房贷不良率，其中19家出现不同程度上升。按平均值计算，21家银行的平均抵押贷款不良率上升了10个基点。

上半年，不少银行的信用卡应收账款、消费贷款、经营贷款、按揭贷款等均出现下滑，几乎成为行业共同挑战。下半年，部分银行已表示将重点发力住房贷款。

招商银行副行长王英在上半年业绩发布会上表示：对于零售信贷来说，住房贷款中的二手房是新的重点，小微贷款和消费贷款仍然是重要类型。