马可波罗2025年深交所IPO再闯关，房地产回暖助力业绩稳定性观察

1月14日，深圳证券交易所上市审核委员会召开2025年第一次审核会议，对马可波罗控股股份有限公司（以下简称“马可波罗”）首次上市进行审核。这也是马可·波罗时隔近8个月后的第二次会面。

2024年5月16日，马可波罗在会上首次亮相。作为新发行上市规定出台后第一家出席会议的公司，马可波罗备受市场关注。但根据当天的审查结果，马可波罗被暂停审查。当时有业内人士分析，马可波罗虽然符合主板定位，但受房地产低迷影响，业绩稳定性有待观察。

如今房地产出现复苏迹象，马可波罗能否再次成功？

第二遍

2024年，新的“国九条”及配套政策文件相继出台。中国证监会和交易所相继发布配套制度规则。发行上市审核规则还修改了主板和创业板的发行上市条件和行业定位要求。

马可波罗是新发行上市规定出台后，第一家按照新规定标准出席会议的公司。市场对此高度关注。然而2024年5月，马可波罗IPO被暂停审核。

当时，第一财经记者从深交所了解了更多相关情况。据深交所相关人士透露，上市委员会暂停对马可波罗上市申请的审核，主要是考虑到公司报告期内营业收入、利润出现一定下降等实际情况。情况，有必要在现有基础上进一步确认影响业绩的不确定因素是否已消除。

马可波罗属于建筑陶瓷行业，与房地产高度相关。受房地产低迷周期影响，马可波罗自2019年以来经历了业绩抛物线。

2019年至2021年，马可波罗业绩持续攀升，营业收入从81.3亿元增至93.65亿元，归属净利润从9.84亿元增至16.53亿元，增长迅速。

2021年是马可波罗业绩的转折点。随着房地产行业深度调整，2022年，马可波罗营业收入同比下降7.52%，净利润下降8.4%； 2023年，马可波罗营业收入虽小幅增长，​​但归属净利润进一步下滑至13.53亿元，同比下降10.66%。

业绩下滑趋势持续至2024年。根据马可波罗更新的会议稿，2024年前三季度，马可波罗营业收入和归属净利润较2023年同期分别下降16.65%和6.66%，扣除未扣除的净利润同比下降12.10%。对此，马可波罗表示，主要原因是建陶行业市场竞争加剧，销售价格和销量下降。

会议草稿显示：报告期内（2021年至2024年上半年，下同），公司产品销售单价分别为45.46元/平方米、41.62元/平方米、39.48元/平方米和37.94元/平方米，呈现下降趋势。趋势。

此外，值得注意的是，公司前三季度经营活动产生的现金流量净额为10.76亿元，较2023年同期大幅下降52.70%。

公司预计2024年实现营业收入约72.3亿元至74.3亿元，同比下降18.99%至16.75%；归属净利润约12.8亿元至13.5亿元，同比下降5.39%至0.22%，剔除非盈利后归属净利润约11.5亿元至12.2亿元，同比下降同比下降7.25%至1.60%。

在交易所询问中，业绩也是监管机构最关心的问题之一。交易所要求马可波罗分析经营业绩的稳定性，是否存在业绩持续下滑或大幅下滑的风险；说明营业收入持续增长是否与同行业可比公司一致，并分析未来发展空间和可持续性。

从“增量分红”到“缩微利”

从业绩来看，马可波罗的同行业可比上市公司几乎已经“全军覆没”。 2024年前三季度，东鹏控股实现营业收入46.84亿元，同比下降18.27%；归属净利润3.09亿元，同比下降50.95%；经营活动产生的现金流量净额4.89亿元，同比下降66.31%。

迪欧家居2024年前三季度实现营业收入20.47亿元，同比下降25.40%；归属净利润为亏损1.41亿元，同比下降115.89%；经营性净现金流量1.16亿元，同比下降69.05%。

蒙娜丽莎2024年前三季度实现营业收入35.72亿元，同比下降21.41%；归属净利润1.41亿元，同比下降57.85%。

上述可比公司在三季报或投资者活动中都指出了陶瓷行业的现状。尽管2024年前三季度房地产市场尚未止跌企稳，但房地产开发景气指数处于较低水平，居民装修消费动力不足，建筑陶瓷卫浴整体有效需求产品疲软，市场库存竞争加剧，价格战进入白热化阶段。

如今，陶瓷行业已经从增量红利时代转向存量乃至萎缩的薄利激烈竞争时代。陶瓷龙头企业也在及时调整经营策略，开展降本增效措施，恢复毛利率。

与同行业可比上市公司主营业务毛利率指标相比，马可波罗毛利率水平普遍高于同行平均水平，期内分别为43.09%、35.10%、36.01%和36.29%。报告期。其中，2022年出现明显下降，但2023年以来有所回升。

对于未来业绩的不确定性，马可波罗在给深交所上市委员会审核意见落实函的回复中表示，2024年10月，我国房地产市场交易数据已出现明显复苏迹象。随着市场需求的逐步恢复，公司2024年业绩不存在大幅下滑的风险。

坏账拨备不断增加

此外，应收账款也是马可波罗首次在上市委员会会议上提出的主要问题。

马可波罗的下游公司主要是各大房地产公司。随着近两年房地产行业的调整，马可波罗产生了大量的应收账款。

申报材料显示，各报告期末，马可波罗应收账款（包括应收账款、应收票据、合同资产、其他应收款及其他账款）余额分别为37.98亿元、34.29亿元、31.09亿元、31.09亿元。 30.06亿元；坏账准备余额分别为11.01亿元、11.09亿元、13.66亿元、13.42亿元。

马可波罗表示，公司应收账款余额逐年减少，但整体坏账准备却不断增加。主要原因是从2020年下半年开始，公司为部分债务违约风险较高的住房相关客户发放了应收账款。个别计提坏账准备。

例如，融创地产2024年6月30日应收账款余额为1.47亿元，其中1488.14万元已收到等额保证金，其余1.32亿元按坏账准备率计提坏账准备。 100.00% 制备；绿地地产2024年6月30日应收账款余额为1.4亿元，其中837.99万元已收到等额保证金，其余1.31亿元按80.00%的税率计提坏账准备。

与此同时，和大多数上游房地产公司一样，马可波罗开始用住房来偿还债务。报告期内，抵债房产金额2.58亿元，其中商品房100套，车位221个。截至报告期末，已完成40套清偿房产网上签约备案手续。