杭州发布容积率新规优化建设项目，提升开发品质改善人居环境

根据规定，毗邻高速公路、高架公路、铁路、航空通道的住宅用地，以及外立面上需要公共建筑的住宅用地，规划条件中明确要求设置封闭式阳台的，阳台应按规定计算。为水平投影面积的 1/2。容积率。

此外，符合条件的门厅、发达的风雨廊道、按规定转移的社区、养老、托育、医疗等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。

文件称，此举的目的是提高建设项目开发质量，建设好房子，改善人居环境，激发市场活力。

随着买方时代的到来，消费者对住房品质的需求不断提高。近期，越来越多的城市实施容积率新规，不仅提高了住房性价比，客观上也有助于推动“好房子”的打造。

经建咨询创始人张宏伟认为，从开发商销售情况来看，目前楼市限价已基本取消。杭州新容积率规定放宽了建筑面积的规定。通过增加房屋的实际使用面积，实现了房屋附加值的增加。

他认为，房地产项目定价预计将根据建筑面积上涨。也就是说，产品的价值有望得到体现，房地产企业也能获得更大的利润空间。

政策导向明确

容积率是土地开发能力的指标，是城市更新过程中平衡成本与效益、决定开发附加值等变量的敏感因素之一。

杭州新容积率规定共新增9条计算规则，涉及停车场、门厅、阳台等多个功能空间。根据新规，可预见的变化之一是，有公共门面要求的房产的实际购房率将大幅提高。例如，在需要封闭阳台的单位中，例如毗邻高速公路和高架建筑的单位，相同建筑面积的购房者实际可用面积更大。

综合一些业内专家和房地产企业相关人士的意见，杭州新的容积率规定将改变项目设计理念，从而影响城市的公共空间和住宅风格。

其中，消费者将是受益最多的群体。分析人士指出，新规将增加项目的可售面积和价值。同时，不分容量风雨廊道等政策也将有助于刺激开发商提升品质。

不过，克而瑞分析师表示，新规对设计也有一定要求，实施起来并不那么简单。例如，相关细则肯定需要跟进，具体标准和规范需要进一步明确。包括架空层和停车层的相关消防要求、架空停车楼顶绿地、地面人车分流控制要求等。

值得注意的是，杭州容积率新规指出，城市更新项目中建设的公共服务设施不得纳入容积率计算。如果满足相应要求，还将给予奖励。

一位房地产企业人士指出，这一规定传递出控制项目投资成本、提高建设质量的信号，以吸引更多企业投资城市更新。因此，政策不仅是技术层面的相关调整，而且有明确的方向。

多地出台容积率新规定

近年来，随着房地产市场供需逆转，产品层面的竞争日趋激烈。其中，“自由面积”成为不少项目的卖点，不仅能提高性价比，还能帮助房企在产品上做文章。相应地，一些政府部门也选择放松政策，给予企业更大的回旋空间。

部分城市已开始调整容积率计算方法。通过设计半开放空间、实现自由面积等手段，多地部分物业实现了“零公共享”，住房获得率达到甚至超过100%。

目前，合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放宽阳台面积限制、支持空中绿地面积不计入容积率等方式，提高项目购房率。今年9月，湖南湘潭直接出台政策，支持开发商按公寓面积定价销售。 12月，湖南衡阳也宣布取消公共摊位，并按单位内面积定价。

一线城市中，北京也于近期发布了《北京市优质商品住宅设计导则（试行）》，首次提出鼓励住宅首层设置高架，打造共享绿地整合室内外空间的公共空间；设置开放式风雨走廊；鼓励多层住宅设置开放式阳台。

张宏伟认为，目前大部分热点城市市场仍处于横盘阶段。各地出台的有关容积率的新政策只是对住房定价方式的调整，不会影响未来的价格预期。但政策为提高产品质量提供了有利条件。

产品竞争激烈的杭州房地产市场，面积计算方法的调整进展缓慢。

有市场人士认为，主要原因是杭州楼市出现复苏迹象。一方面，在全国新建商品住宅及销量整体下滑的背景下，11月杭州新建住宅销售8189套，创近5个月新高，成交价格较前期小幅上涨。月。另一方面，今年10月和11月，杭州二手房价格连续两个月上涨，涨幅为0.8%，仅次于北京，在70个大中城市中排名第二。

多数受访者指出，随着新规的发布，杭州楼市的产品竞争有望再次升级。

12月19日和12月31日，杭州将举行两场土地拍卖，共有9块住宅用地出让，其中包括钱二地块、滨江西兴单元地块等热门地块。这些地块将按照新的容积率规定执行。房地产企业的市场反应将在这两次土地拍卖中揭晓。