重点城市高溢价地块成交带动平均溢价率创新高，北京上海杭州引领地价回暖

在关键城市中高价地块的交易驱动下，平均溢价速度达到了新的高度。

根据CRIC研究中心的统计数据，自2月以来，在北京，上海和杭州，许多高到一大土地的高保费交易使主要监控城市的平均溢价率上升至13.4％。这是自2021年7月以来的平均溢价第一次超过10％。

行业内部人士预测，预计主要城市的土地受欢迎程度将在今年上半年持续下去，并且将出现更高价的高品质住宅土地，并且将传播到更多的城市。具有“低库存 +强购买能力”双重优势的区域预计将带头迎来土地价格。

主要城市的平均溢价率很高

在2月，尽管土地交易区域每月继续下降，但北京，上海和杭州在许多高度到月的基础地块上均以高保费交易的价格增加了高保费交易，但土地交易的同比增长，平均保费率也达到了新的高价。

根据CRIC研究中心的统计数据，截至2月25日，全国300个城市的土地供应量为2702万平方米，每月降低22.6％，同比下降36％；交易面积为2283万平方米，每月一个月降低52％，同比下降6％；交易金额为917亿元人民币，同比增长39％，其中一线城市的交易金额为304亿元人民币，每月减少4％，同比增长27％。由于第一和第二层城市中高质量地块比例的增加，2月的平均地板价格达到4,019元/平方米，比上个月同期增长了48％。

值得注意的是，主要监控城市的平均溢价率为13.4％，比上个月增加了4.7个百分点，自2021年7月以来首次超过10％。

其中，上海，北京和杭州的交易金额超过100亿元人民币。上海，杭州，成都，苏州和其他地方拍卖了高到一般的价格和高价地。在2月份交易量的前10个城市中，6个城市的平均溢价率超过10％。在十大土地交易价格中，北京，上海和杭州占有7个席位，而前三名单位价格全部来自上海。在总交易价格的前十大土地地块中，有6个地块的保费率超过20％。其中，杭州在成山新城市Anqier的第46块地块甚至出售了72.5％的高级税率。

此外，已经确定了多个土地价格。例如，杭州成冈新城市在5天内两次打破了土地价格记录。郑州在金舒地区的一座住宅用地出售了87％的保费利率，在过去三年中设定了新的保费利率；上海同意在本月底出售Jing'an的高品质袖珍土地。如果它在3月1日成功通过了公告期限，它将以每平方米160,000元的单位价格打破上海的新土地价格记录。

市场热点预计将在今年上半年继续

自今年年初以来，高级陆地地块经常出现在一流和二线城市的土地市场中，但第三和第四层城市仍主要以最低的价格销售。

“这在这一点的背后凸显了市场流行和房地产公司投资逻辑的转变，也反映了在各个地方稳定市场的差异。”上海电子房地产研究所主任丁·祖尤（Ding Zuyu）表示，在房地产公司更加关注“利润率”和“安全”的背景下，第一和第二层城市采用了多批量的策略，并减少了数量，以提供优质土地。由于需求强劲和库存低，高质量的住宅土地已成为领导房地产公司分配低风险的首选。土地拍卖的普及逐渐增强了市场期望，并形成了积极的周期。

丁·祖尤（Ding Zuyu）认为，随着核心城市的新房屋销售加速以及当地库存压力的巨大简化，再加上各个地方的土地供应策略的精确调整，房地产公司对高质量地块的竞标的信心将有望进一步提高。预计将在今年上半年出现更多的高品质高质量住宅土地，并将蔓延到更多的城市。新房屋交易的土地普及预计将首先反弹，并且潜在的库存控制得到了适当的控制。

丁·祖尤（Ding Zuyu）进一步指出，预计土地市场将在今年上半年展示两个主要趋势：首先，主要城市高品质住宅土地上的高价交易将成为常态，例如杭州和苏州，诸如杭州和苏州，土地价格已经在类似点的突破性上损失了；其次，土地受欢迎程度的回收已从核心城市的核心部门传播，并且具有“低库存 +强购买能力”的双重优势的地区预计将领先土地价格。

对于大多数第三和第四层城市，丁祖尤认为，仍然有必要利用在2025年扩大当地债务空间的政策窗口，以严格控制土地供应的规模，并专注于核心区域中供应的调整，优先考虑在关键领域振兴闲置的土地，从关键领域振兴，从而使市场的预期从地面上恢复到逐渐的底层，并逐步启动底层。