公摊面积计价取消对房地产市场的影响及未来趋势分析

□ 一般来说，按房屋建筑面积定价并不影响购房者的实际支出，现行规定也不影响交易税、物业费、取暖费等的计算。

近日，河北省张家口市出台鼓励现房销售政策，逐步推动消除公摊。此前，湖南省衡阳市也明确宣布，自2025年1月1日起，当地商品房将按建成面积计价和销售。共享面积的测量真的可以取消吗？此举将对房地产市场产生什么影响？

据悉，2001年实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由内部建筑面积和公共建筑面积组成。具体来说，套房内建筑面积包括使用面积、套房内墙面面积、阳台建筑面积；公共建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室等整个建筑所服务的公共区域。住房与管理用房之间以及套房（单元）和公共建筑空间之间的隔墙和外墙水平投影面积的一半。

除张家口、衡阳外，近年来，安徽合肥、广东肇庆、湖南湘潭等地也相继出台相关政策，提到“单位内按面积销售”。特别是，肇庆市明确，自2024年5月1日起，全市商品住房按单元内面积定价并推广。

从各地的实施效果和业内人士分析来看，无论是按建筑面积计算，还是按户内面积计算，购房者的实际成本并不会因为计算方法的不同而发生变化。清华大学房地产研究中心主任吴静指出，总价200万元的商品房，如果建筑面积100平方米，内置面积80平方米，建筑面积可定价20000元/平方米。也可按建筑面积25000元/平方米定价。虽然定价方式不同，但总价保持不变。

相关供暖费、物业费不会因计价方式变化而变化。广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，物业费、取暖费通常是按照建筑面积收取的，因为水池内的公共空间需要物业管理，而这些空间恰恰是物业使用的区域。管理层应该把重点放在投资上。目前，在肇庆等实行单位面积计价的城市，物业费仍按原标准计算。取消公开共享更多体现在交易环节的定价方式上。

一般来说，按照房屋建成面积定价，不会影响购房者的实际支出，现行规定也不影响交易税、物业费、取暖费等的计算。住宅建筑的一个组成部分。不宜单纯追求高购房率或低合租面积而不顾品质。对于共享面积和住房获取率，更重要的是做到透明、合理、优化。

吴静表示，公共摊位的面积是必要的，而且正在变得更加透明，让消费者可以清楚地了解公共摊位的具体用途，进一步保障购房者的知情权。开发公司也在不断优化户型设计，将共享区域分配到门厅、电梯间等居民获得感较大的部位，从而实现房屋购置率的良性优化。

58安居客研究院院长张波表示，公摊本身不会消失，但购房者实际上会知道自己的实际专属空间有多大。同时，不建议一味追求住房取得率，或导致房地产企业过度压缩公股以降低成本，从而导致实际居住体验下降。

一些城市正在调整容积率计算规则，惠及群众。青岛、杭州等城市出台新规定，规定社区内部分公共设施、公共空间不再计入容积率或享受折扣。公寓的阳台也可享受折扣。这些空间相当于送给购房者的“礼物”，不计算在内。然后再考虑公共建筑面积甚至内部建筑面积。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，建造好房子有四大要素，即安全、舒适、绿色、智慧。 “取消房屋销售过程中的公共共享”是舒适度标准的重要体现。 “过去，由于共享面积计算方法不透明，合同条款模糊，购房者总感觉房屋获得率低，权益受到损害。对于购房者来说，买什么就是得到什么，户型不缩水，交易公开透明是购房满意的关键。”严跃进说。

专家表示，推动房地产市场止跌企稳，要充分释放刚性、改善性住房需求。民众对于取消公共摊位的讨论，是希望公共摊位更加透明、更加优化。下一步，应多部门政策联动，鼓励开发商不仅注重住房面积的改善，更注重社区公共空间的充足供应，从而显着提高居住质量，有效拉动住房消费。 （中国经济网记者 李芳）