REITs产品投资收益显著，2024年市场表现优异，中金重庆两江REIT受热捧

REITs产品投资回报显着

今年以来，市场对REITs产品的投资热情明显上升。尤其是在利率下行、股市没有明显突破的背景下，REITs资产作为稳定投资的首选类型受到各界投资者的青睐。

从市场表现来看，自2024年12月开始，中证REITs总回报指数大幅上涨，至今累计涨幅达6.75%。与同期上证指数（-2.57%）、深证成指（-4.21%）、创业指数相比，从上证指数（-6.67%）和创业指数的市场表现来看，北方证券50（-13.61%），REITs整体收益水平颇具吸引力。

从今年以来的市场表现来看，58只上市REITs产品中，有46只实现正收益，占比近80%。中金重庆两江房托和华泰南京建业房托涨幅居前，分别上涨10.15%和10.01%。

从REITs持有项目的行业类型来看，2025年以来，消费基础设施、保障性住房、仓储物流、园区基础设施REITs引领增长。

基金认购火爆，公开认购倍数创历史新高

2025年初，一批“首发”公募REITs项目预计将在上海和深圳交易所上市。近期，易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南热能REIT、华夏金隅智能制造工厂REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT已获批并即将上市。

国泰君安济南热能REIT近日公布了配发结果。其公众投资者配售比例仅为0.1229%，这意味着认购1万元的投资者只能获得12.29元；社会公众投资者有效申购基金份额为122.02亿股。是公开发行初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs公开认购倍数新高。

年内开始认购的易方达Warwick Farmers Market REIT的公众投资者配售比例为0.2457%。虽然高于上述产品，但配售比例在市场公募REITs产品中仍然很低。社会公众投资者有效认购的基金份额是首次公开发售基金份额的407.04倍。

按综合发行价计算，年初以来，这两款REITs产品分别吸金1292.93亿元、673.35亿元，合计“吸金”1966.28亿元。

REITs新增收入稳定

据证券时报·数据宝统计，目前上市的58只REITs产品中，52只产品上市首日上涨，2只产品上市首日涨跌幅为0，4只产品破发上市首日。 ，新品成功率接近90%。从上市以来的回报情况来看，截至1月14日收盘，58只上市REITs中，有43只实现正回报，占比近75%。

从2024年以来已认购的31只公募REITs产品来看，公众投资者认购倍数大于100倍（有效认购确认率低于1%）的产品有7只。剔除2025年申购且尚未挂牌交易的两款产品，其余5只公众投资者认购倍数超过100倍的产品上市首日均录得涨幅，平均涨幅为15.61%；自上市以来，它们均取得了累计收益。平均增幅为31.88%。

长期以来，REITs的新增收益虽然不高，但胜率相对稳定。随着近期REITs产品市场的持续走高，不少投资者担心REITs火爆后，新项目中标率会降低，新项目难度加大，“苍蝇腿”不再可用的。

展望2025年，中金基金表示，随着政策的进一步完善和市场的逐步成熟，公募REITs市场规模有望持续扩大。常态化发行机制下，预计更多领域“一阶”项目将纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新一轮融资突破。

投资策略方面，中金基金认为，投资者或将更多关注产业周期蕴含的结构性配置机会。现金分配率较高、估值合理、业绩修复潜力较大的公募REITs产品更容易受到青睐。同时，在利率下行的背景下，公募REITs产品作为兼具股票和债券属性的高比例分红投资产品，其投资价值有望进一步释放。