洛杉矶拉文市反常天气与帕利塞德大火：12级大风与山火肆虐的灾难性影响

截至1月12日，大洛杉矶地区肆虐的多场灾难性山火已烧毁近150平方公里的土地，造成至少16人死亡，12000多座建筑物被毁。

其中，威胁最大的是帕利塞兹大火，目前火势仅得到控制11%。在风的推动下，火势正以极快的速度向东蔓延，逼近洛杉矶一些重点地区，包括布伦特伍德的高端住宅区、著名的盖蒂中心和加州大学洛杉矶分校等。分校（加州大学洛杉矶分校）。与此同时，洛杉矶以北的阿尔塔迪纳地区也面临着伊顿大火的威胁。两场火灾已迫使超过10万居民撤离并寻求安全庇护。

美国停电监测网站Poweroutage.us显示，目前洛杉矶约有37700户家庭和企业遭遇停电。面对不断恶化的空气质量，洛杉矶县宣布进入公共卫生紧急状态，警告烟雾和颗粒物可能对居民构成严重的健康风险。

在未来几周和几个月内，因火灾而流离失所的洛杉矶居民将不得不寻找临时住所。但在已经出现住房短缺的加州，这可能并不容易。

租金上涨和住房短缺

在火灾造成的混乱中，加州州长加文·纽瑟姆 (Gavin Newsom) 于 1 月 7 日宣布加州进入紧急状态，明确禁止哄抬商品和服务价格，包括租金。根据规定，危机期间任何租金上涨超过 10% 的行为都将被视为非法。

然而，美国房地产数据服务Zillow的数据显示，一些房东和中介似乎并未严格遵守租金限制。自1月7日以来，西洛杉矶多个地区的租金涨幅已远远超过法定限额。例如，在比佛利山庄旁边的世纪城街区，一套五居室公寓的租金上涨了15%；而在以海滩和旅游业闻名的威尼斯地区，一居室公寓的租金上涨了15%。高达惊人的64%。

“当需求突然增加而供应突然减少时，租赁市场的价格上涨是不可避免的，”巴塞罗那IESE商学院研究房地产市场和野火影响的金融学教授Carles Vergara-Alert表示。价格上涨将影响整个地区的租户，而不仅仅是火灾受害者。

洛杉矶地区和整个加州的住房供应长期超过需求。加州公共政策研究所2023年发布的报告称，加州面临350万套住房短缺。 Zillow 数据显示，截至 2024 年 12 月，洛杉矶市场待售房屋数量较疫情前平均水平下降 26%。与其他州相比，加州在住房建设方面也远远落后。 2023 年，德克萨斯州批准了 230,000 套新私人住房，是加州当年批准的 112,000 套私人住房的两倍多。更令人担忧的是，根据洛杉矶建筑与安全部的数据，2024 年新批准的公寓数量已降至十年来的最低点。

除了供应不足之外，加州的住房负担能力也极其严峻。加州立法分析办公室去年4月的一份报告显示，该州低端住房的价格比美国其他地区中档住房的价格高出33%，而中档住房的价格比美国其他地区的中档住房价格高出了33%。住房率为全国平均水平的221%。与此同时，工资增长远远落后于住房成本的上涨，这直接导致工薪阶层购房率停滞不前，无家可归人口持续增加。哈佛大学住房研究联合中心的一份报告指出，加州无家可归者人数为12.3万人，占全美无家可归者总数的48%。

“美国住房负担能力危机的主要原因是住房供应不足，而且这个问题将长期存在。”总部位于吉隆坡的亚洲房地产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）告诉第一财经记者，“美国的住宅用地规划和美国的独栋住宅习惯将长期存在”随着时间的推移，住宅区的舒适度与住宅区的密度之间将出现长期的紧张关系，住房供应的短缺意味着拥有住房的人的住房短缺将导致财富不断增长，而美国人。为那些梦想需要帮助的人将会变得越来越远。”

针对这场危机，加州州和地方政府出台了多项政策，包括简化建筑审批流程、鼓励建设后院小型住宅（ADU）等，试图缓解住房危机，但进展缓慢。

首创资本集团创始人兼董事长梁永康告诉第一财经记者，由于加州对住房开发要求严格、成本高昂、审批流程复杂，开发商在当地面临诸多挑战。 “我们过去在其他州也有过开发项目，但在加州我们主要以代理商为主，因为这里的开发难度和成本太高了。”

重建成本高

房地产咨询公司 CoreLogic 估计，洛杉矶县山火中度或高度风险地区重建房屋的总价值高达 1860 亿美元。其中，超过 70,000 栋房屋被评为最高野火风险，总重置成本超过 600 亿美元。高昂的重建成本不仅给房地产市场带来压力，也让这些地区的房屋销售变得更加困难。

梁建立认为，此次山火对马里布、帕利塞德等名人地区造成了较大影响。短期内，这些高端地段的房价可能会受到负面影响。他说：“火灾后的地段往往会变成令人不快的景观，重建过程中的噪音和混乱也会降低生活体验。”

洛杉矶市议会计划到 2029 年建造近 50 万套新房。但兰德公司住房和无家可归中心联席主任贾森·沃德 (Jason Ward) 表示，火灾后有这么多家庭同时试图重建，可能会导致推高成本并减缓整体住房生产。

瑞迈地产工作人员肖兰向第一财经预计：“火灾主要影响的是位于山脚或半山的房屋，这些山景房的面积通常较大。近年来，保险费用一直很高，而且不适合自己。”易于出售。经过这次火灾，我预感这些房子会更难卖了。”

加州尔湾Appreciation Properties联合创始人孙斯托表示，火灾造成了巨大损失，但从房地产和城市更新的角度来看，也可能成为推动重建的契机。

“与2023年夏威夷毛伊岛火灾后的情况类似，许多业主在获得保险赔偿后选择搬到其他地方，火灾区域有机会进行更新和现代化。”孙斯托告诉第一财经记者，“这次洛杉矶山火涉及的一些区域，包括一些安静的豪华区域，已经发展了上百年，但市政设施早已老化，山火凸显了消防设施不足的问题。”

尽管如此，梁建立并不认为洛杉矶会因此而衰落：“好莱坞搬不动，很多重要的永久性设施也搬不动。因此，这些区域肯定会被重新开发，原业主也不会太远。”他们很可能会暂时搬到南方，比如长滩或尔湾，这些地方不靠近山林，房价已经很高，未来可能会进一步上涨。”

购房偏好的转折点

随着气候变化对人类生活的影响日益显现，房地产市场正在逐渐重塑，成为购房者选房必须考虑的因素。

安萨里告诉第一财经记者：“以前，极端天气引发的灾难在电视新闻中似乎总是发生在遥远的地方。但这一次，洛杉矶的山火直接摧毁了整个高端社区。这样的灾难甚至是在遥远的地方。”更严重了。”它将占我们资产最大比例的房地产重估问题摆在投资者面前。”

安萨里进一步分析，气候风险正在从多个维度重塑房地产市场。首先，保险公司已开始提高飓风、洪水和野火易发地区的保费。数据显示，仅一场山火就使受灾地区房价比周边地区低了4%。

桑斯托举了洛杉矶高风险地区家庭保险费用上涨的例子。现在，价值 200 万美元的房屋每年的保险费用至少为 3,000 美元，而过去仅为 700 至 1,200 美元。

安萨里说：“随着社区加大基础设施投资以减轻气候风险的影响，财产税也将增加，以加强基础设施的弹性，这将进一步降低这些地区的房地产吸引力。” “极端天气条件还会导致公用事业成本上升，例如在频繁的热浪期间空调费用上涨。”

Sunstau还补充道：“以前，洛杉矶的山区没有房子。随着人口的增加，住房需求推动房屋逐渐向山区扩张。现在，在买房时，我们的经纪人会披露按照规定向买家提供房屋所在的环境，例如是否处于保险公司评估的高风险区域等。”

梁建立也认为，海外华人购房​​者的购房偏好可能会因为这场大火而发生改变。他说：“过去十几年，中国买家在洛杉矶买房时很少考虑自然灾害或气候变化的影响，但这场火灾可能会改变这一点。未来，中国买家可能会避开高风险的房子地区，比如靠近国家公园的地区，但洛杉矶独特的文化环境和生活方式仍然吸引着中国买家，他们不会轻易放弃这个市场，但他们会更加谨慎地选择地点。”

安萨里表示，未来，越来越多的人将倾向于在被认为气候风险较低的地区购买房屋。这种需求的变化将导致较安全地区的房价上涨，同时降低高风险地区的价值。