盘活存量土地使用效率：稳楼市措施进展与挑战分析

在不久前举行的行业交流会上，一家大型房地产公司的高管表示，存量土地循环利用对加速房地产企业流动性具有重要意义，是提振市场的重要举措。然而，存量土地的活化涉及多领域，也面临着许多详细的操作问题，从其目前观察的状况相对有限、价格相关问题来看，已成为影响推广进程的重要因素之一。

“部分地块是在市场高峰期收购的，当时的价格较高，因此对于回购是基于目前的市场价格还是之前收购土地的价格，存在不同的看法。”很多地块都面临折价问题，如果民营房企对提现更加迫切，即使有折剂，甚至更高的折价，也可能达成协议;但是，对于国有房企来说，如何安排贴现部分也需要考虑，因此需要协调其他相应的辅助方案，比如能否通过土地置换来解决贴现问题。由于地块的资源禀赋不同，回购面临诸多问题，包括上述价格，以及许多过程，因此回购地块的周期可能会延长。“上述房地产公司的管理层说。

对此，中指研究院分析师指出，2021年下半年以来，房地产市场进行了深度调整，房价下跌趋势在一定程度上导致目前不少地块的估价低于企业购地时的价格， 尤其是企业在市场火热时收购的土地。

“土地流转的起步价一般是以评估价结合当前市场状况等因素确定的，收储成本是回购时的重要参考依据，地方政府发行专项债券也是以土地价值为依据的。”因此，土地出让时的起拍价或土地收购价格是一个重要的参考，从这个角度来看，过去以保留价交易的土地，有望在土地回购中实现更有效的拆迁。“中国指数研究所（China Index Institute）的分析师表示。

在采访中，记者了解到，上述房企所反映的这些情况，并非个案。在一些机构对存量地活化进行的调查中，发现闲置存量地的回购存在多个“卡点”，而收购资金和收购价格是推广过程中面临的主要困难。

根据中国指数研究所的研究，盘活闲置存量土地的“卡点”问题包括：企业和政府很难就原土地的回收价格达成协议，如果以当前市场价格回收，企业参与意愿不高;土地类型的监管有很多限制，涉及需要额外支付土地补地价;地方政府对现有土地的振兴和归还不够热情，不愿意用新的债务回购土地;大多数地方政府不愿意接受跨区土地交换，因为涉及不同的金融实体，难以协调各区的利益。

此外，一些土地退还治项会涉及重新划分红线、细分土地，需要征求一些在社区出售的业主的意见，但目前很多城市都没有运作的先例，地方政府重新划分红线、细分地块的积极性不高。

事实上，相关部门在落地中已经就这些事项提供了指导。

在 10 月的新闻发布会上，财政部明确表示，允许地方政府使用专项债券收购现有商品房和土地储备，并扩大收存资金来源。11月11日，自然资源部发布《关于利用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，并实施了专项债券收购存量土地的具体规定。

关于价格问题，自然资源部在11月的上述《通知》中明确，土地储备机构委托备案的土地估价机构对拟收回的土地进行市场价格评估，以低于企业土地成本的价格确定征地基本价格。

在上述《通知》中，自然资源部提到，利用政府专项债券资金收回、收购存量闲置土地，涉及部门多，利益难以统筹，各级自然资源主管部门要加强与发改等有关部门的沟通协调， 财政、司法、税务等，形成一个联合的劳动力。同时，要严格遵守土地政策红线，妥善处理土地债权债务关系，保护土地使用权人和抵押权人的合法权益，防范廉洁风险和道德隐患。

业内人士指出，对于地方政府来说，存量闲置土地能否产生增量价值，并在恢复后实现资本平衡，是地方政府当前收购的重点。

“在当前的市场环境下，理清什么类型的土地可以产生增量价值，以及如何实施增量计划，成为打破这种局面的关键。在落地路径上，房企对自身地块最了解，企业可以对地块提出规划，由当地主管部门根据需求增量和投资增量的原则进行审核并纳入储备池，并会同其他部门进一步申请专项债券。通过明确各自的诉求并简化流程，可能更有利于提高收购效率。“中国指数研究所（China Index Institute）的分析师表示。

对此，业内人士认为，今年的集储相关政策不断深化完善，多个部门纷纷出台一揽子盘活存量的措施，意在帮助地产去库存。

易居研究院分析师表示，房地产企业资本状况的重大变化是专项债介入的重要原因。在市场低迷时期，房地产企业的销售资金恶化，投资曲线萎缩，资产流动性恶化，引发诸多问题。存量土地购储专用债券工具的诞生，不断增强了政府的资金投入能力，对利用金融工具化解存量土地项目，加速土地侧资金的流动和畅通产生了积极作用。

不少分析师认为，虽然推广存在一些困难，但可以预期后续会针对落地中出现的这些问题，不断完善相关措施。

“我们认为，专项债券的集储将改善土地市场的供求关系，增强企业和地方政府的流动性，促进市场止跌稳中。”“华孚证券分析师说。

“在资本层面，央行专项贷款和金融体系专项债券有望成为本轮集储的主要资金来源，而集储在落地过程中仍面临项目收益水平低的制约。”如果未来出台更有效的措施，如延长集储资金的评估周期、扩大集储项目范围、政府给予配套融资贴现等，或将加快集储的进度，从而缓解房地产企业目前现金流压力， 优化市场供需结构，促进房地产企稳。“国联证券分析师表示。