上海普陀区甘泉三村旧房改造：签约率未达标，项目宣告停止

今年9月，建于1950年代的甘泉三村终于迎来了好消息——社区900多名居民开始签订整体拆迁重建工程合同。这次重建不需要居民花钱，全部由市政府出资。财政由地方、区两级承担。居民还可以获得搬家补贴和租房过渡补贴。他们可以在四年内搬进新的电梯大楼。这简直就是“天上掉馅饼”的好事。

但最终的结果却让王先生和其他期待旧改的居民“傻眼了”。该项目于11月14日被叫停，因为该项目要求业主签字率100%才能通过。然而，两个月后，业主就签下了合同。合格率仅为71.98%，这意味着近30%的业主不愿意签约装修。

类似的情况不仅限于甘泉三村。近日，虹口区53居委会一期、长宁区天山五村相继宣布暂停旧房更新项目。近年来，“拆建”模式被广泛推崇为城市旧房改造的方式之一。许多城市居民甚至愿意出钱拆除和建造新建筑。但面对财政资助的项目，为何部分居民仍拒绝“拆原建”？记者进行了实地走访。

700名居民的“新房梦”暂时搁置

11月20日，第一财经记者来到原拆迁近期暂停的普陀区甘泉三村进行了解。

甘泉三村位于上海市中心，紧邻内环路，上海西站至上海火车站的铁路线从附近经过。历史资料显示，这里的第一批房屋于1953年竣工。

这些房子都是标准的“又旧又小”，墙壁已经斑驳，窗户还是老式的木窗，层高也很低，很多建筑里还加装了铁棚。总体而言，这里的居住条件不仅较差，而且还存在安全隐患。

几乎每个单位的门前都贴着“关于停止旧房全面改造工程的公告”。该公告由“上海西部企业（集团）有限公司两旧一村改造办公室”发布。

公告显示，甘泉三村旧房竣工改造项目于今年9月5日正式开工签约。但经过两个月的签约期，该项目整体签约率为83.56%，其中产权户签约率为71.89%。根据相关要求，整体签约率应达到98%，业主签约率应达到100%，项目方可启动。

社区的公告牌上，还公布了原定的旧房全面改造方案。规划显示，当地政府原计划采用整体拆除重建的方式，对甘泉三村22栋自然建筑、共计937户进行全面改造。改造资金由上海市和普陀区财政承担。项目建设工期约为48个月，改造对象全部搬迁后，即四年左右。

居民搬出时，可领取一次性搬迁补助费和设备搬迁补助费共计约3000元。出租房屋过渡期间，还可获得每月4500元至7500元/月不等的过渡补贴（根据房屋房间数而定）。取决于）。社区张贴的效果图显示，未来该区域将建设一个带电梯、绿化设施的新社区。

“这个小区的居住条件非常艰苦，最小的房子只有8平米，还有很多十几平米的。”社区居民王先生告诉第一财经记者。

王先生说，他大半辈子都住在这里，家的面积只有十几平方米。 “现在浴室墙上已经没有一块完整的瓷砖了。”他非常希望原来的拆除和原来的建设工作能够尽快进行。

“一般来说，上海原楼拆迁都是‘一拆一拆’，面积不会增加多少，但厨房、卫生间、阳台面积都会赠送。比如我家现在只有原来的房子拆了以后，给我换一套28平方米的新房子，也不用花什么钱了。”说到这里，王先生还是充满了期待。

这样的装修条件听起来很好，但为什么还有一些居民和业主不愿意签订合同呢？

该小区居民张先生告诉记者：“还有很多居民对‘原拆原建’政策不理解，他们想要的是搬迁、货币安置，而不是原地改造。”

李女士告诉记者，她家面积有20多平方米。原楼拆除后，未来她就能得到一套内部面积约38平方米的房子，她感觉相当满意。但原建筑的拆除存在诸多限制，这让不少居民不愿意签署合同。

首先，从房屋类型来看，老房子的面积比较小。一居室的房子进门后只​​有一个房间，没有客厅。很多人一辈子都住在这种房子里。即将升级为新房，但新房的面积并没有增加多少。 “家里来了客人，只能坐在床上。”

二是原拆原建强调“一拆一拆”，导致部分居民无法用钱购买更多面积。

“不过，还是有少部分人想花钱买面积，不愿意签合同的人大多认为面积少了，想不花钱买更多面积。”王先生补充道。

李女士表示，此次改造工程涉及的937户家庭中，有700多户积极响应并签订了合同，说明绝大多数人都同意原拆原建，但遗憾的是通过标准不合格。整体合同签约率达到98%，产权户签约率达到100%。这也导致700多户的“新房梦”暂时搁置，不得不继续等待未来的动向。

“现在项目暂停了，很多没有签合同的人都后悔了！”李女士说。

一位不同意签约的居民告诉记者，不签约的原因是他对未来能拿到的房子没有把握。他担心煤矿面积小，质量问题，生活不便。还是买郊区的房子比较好。

老旧小区改造遭遇“舆论困境”

近年来，上海“原拆原建”社区不断增多，体现了城市改造理念的逐渐转变。从搬迁、货币化安置到原拆原建，被拆迁户一夜暴富的可能性已经消失。但居民不必离开熟悉的邻里环境，可以继续享受市中心便利的交通和完善的生活设施。

但从一些协商阶段未获批准的案例来看，老旧小区居民之间的和解越来越困难。每个人对于自己的生活环境都有自己的规划。因此，即使居民不用出一分钱，有钱，但仍然存在一些人拒绝原来的拆迁和原来的建设方案的情况。

甘泉三村旧房改造工程暂停并非个案。记者发现，上海红房（集团）有限公司、虹口北外滩街道办事处于2024年10月25日发布公告称，因同意实施旧房更新的居民未达到80%总户数方面，虹口区第53街区旧房更新工程已暂停实施。

上海长宁区房屋管理有限公司11月17日公告称，天山五村1-2号等8处旧房拆迁改造项目因协商同意率未达到98%要求为72.89%。自公告之日起停止书面咨询。

天眼查显示，上海红房（集团）有限公司、上海西部企业（集团）有限公司、上海长宁区房屋管理有限公司均由上海虹口区国资100%控股。分别为市资产监督管理委员会、普陀区国资委、长宁区国资委。分享。

2023年，《上海市政府工作报告》提出，全面推进“两旧一村”改造。 “二旧”之一的“老”，指的是小梁薄板的老房子。这些分散的老房子遍布上海中心城区，以“两旧楼一村”为主体的“改善人居环境质量”已被列入上海城市更新六大行动之一。上述区属国有企业，成为“两旧一村”改造的具体实施者。

易居智库研究总监严跃进告诉记者，旧危房拆除重建的一般模式是政府主导、融资为主。近年来，在一些省份，居民自治也出现了。在“自主更新”模式中，居民对如何以及何时建造拥有最终决定权。两种方法都有各自的优点和缺点。 “自主更新”尚不能成为主流原拆原建方式，因为其背后的协调成本较高，且工程后期“扯皮”较多，而传统模式则由政府主导。 、统一拆建，协调成本更低。

记者了解到，在杭州、广州、北京等城市，出现了更为灵活的原拆原建模式，如居民自行付费装修或居民、政府、产权单位共同筹集装修资金等。 。在这种情况下，居民需要自己支付装修费用。但居民的话语权和决策权也相应增强。

严跃进建议，一二线城市未来若想推进原拆原建，可以在新项目产权登记方面实行更加高效的操作，对抵押物实行更加灵活的不动产登记政策。特性;从咨询比例来看，本来各地此类咨询的默认率是100%，建议设置为90%-95%，可操作性更强；在规划和政策方面，建议规划部门完善科学指导和统筹规划，明确各项政策支持，形成具体工作实施方案。